CA Nancy, 19 sept. 2024, RG 24/00499

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /24 DU 19 SEPTEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 24/00499 - N° Portalis DBVR-V-B7I-FKOY

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/00834, en date du 07 février 2024,

APPELANTS :

Monsieur [C] [S],

domicilié [Adresse 2]

Représenté par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY

Madame [J] [S],

domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur [O] [B]

né le 03 Novembre 1980 à [Localité 3] (55), domicilié [Adresse 1]

Représenté par Me Thuy-héloïse KOHLER, avocat au barreau de NANCY

Madame [D] [X] épouse [B]

née le 12 Janvier 1981 à [Localité 4] (57), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par Me Thuy-héloïse KOHLER, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 29 Août 2024, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 19 Septembre 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 17 janvier 2017, M. [C] [S] et Mme [J] [S] (représentés par l'agence immobilière Michel et Neumayer) ont donné à bail à Mme [D] [B] et M. [O] [B] une maison à usage d'habitation (180 m²) située [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 1 370 euros outre une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Par lettre recommandée adressée aux bailleurs le 12 février 2023, les locataires ont sollicité une baisse de loyer à hauteur de 500 euros afin de compenser le dysfonctionnement des installations thermiques du logement ainsi qu'une remise aux normes de l'installation de chauffage, le remplacement de la chaudière et des fenêtres et la solution de problèmes d'infiltrations.

Par lettre recommandée du 5 juin 2023, les locataires ont informé leurs bailleurs qu'ils avaient saisi la commission départementale de conciliation.

Lors de sa réunion du 13 juillet 2023, à laquelle les bailleurs étaient absents, la commission départementale de conciliation a suggéré aux locataires de saisir la justice.

Par acte du 22 août 2023, M. et Mme [B] ont assigné M. et Mme [S] en référé devant le juge des contentieux de la protection de Nancy qui a, par ordonnance du 7 février 2024 :

- déclaré recevables les demandes de M. et Mme [B],

- rejeté la demande portant sur la déclaration d'indécence du logement,

- enjoint à M. et Mme [S] de faire procéder, dans un délai de quatre mois, aux travaux suivants au sein du logement :

- le remplacement et la mise aux normes de l'intégralité des menuiseries, portes et fenêtres du logement pour assurer une étanchéité à l'air suffisante,

- le traitement du logement contre les moisissures,

- le remplacement et la mise aux normes du système de chauffage pour assurer un chauffage normal, adapté aux caractéristiques du logement,

- dit que faute pour M. et Mme [S] d'avoir fait réaliser les travaux dans les conditions précitées, à l'expiration d'un délai de sept jours à compter d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, ils seront redevables, passé ce délai, d'une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard,

- dit que l'astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de six mois,

- dit qu'à l'issue du délai de six mois de l'astreinte provisoire, à défaut pour M. et Mme [S] d'avoir fait réaliser les travaux, il appartiendra à Mme et M. [B]

de saisir le juge de l'exécution afin d'obtenir la liquidation de l'astreinte provisoire ainsi que la fixation de l'astreinte définitive,

- enjoint à M. et Mme [S], dès l'achèvement des travaux de remplacement et mise aux normes des menuiseries, portes, fenêtres, système de chauffage et traitement du logement contre les moisissures, de faire procéder à la remise en état des murs et plafonds altérés par l'effet de l'humidité,

- autorisé Mme et M. [B] à consigner les loyers et charges dus en exécution du contrat de bail à la Caisse des dépôts et consignations et ce jusqu'au parfait achèvement des travaux ordonnés par la présente décision,

- dit que l'achèvement des travaux conformément à la présente décision sera constaté par acte de commissaire de justice, aux frais des propriétaires,

- condamné M. et Mme [S] à verser par provision à Mme et M. [B] la somme 10 166 euros à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance, pour la période du 5 janvier 2023 à la date de la présente décision,

- condamné M. et Mme [S] à verser à Mme et M. [B] une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- mis les dépens à la charge de M. et Mme [S],

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration enregistrée le 12 mars 2024, M. et Mme [S] ont interjeté appel de l'ordonnance précitée, en ce qu'elle leur a enjoint d'avoir, sous astreinte, à faire procéder dans un délai de quatre mois au remplacement et à la mise aux normes de l'intégralité des menuiseries, portes et fenêtres du logement, pour assurer une étanchéité à l'air suffisante, au traitement du logement contre les moisissures, au remplacement et à la mise aux normes du système de chauffage, à la remise en état des murs et plafonds altérés par l'effet de l'humidité, en ce que M. et Mme [B] ont été autorisés à consigner les loyers et charges jusqu'à parfait achèvement des travaux ordonnés dont l'exécution devra être constatée par huissier de justice, en ce qu'elle a condamné les appelants à supporter les dépens et à régler aux intimés deux indemnités, l'une provisionnelle de 10 166 euros à valoir sur indemnisation au titre de trouble de jouissance et l'autre de 400 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 26 juin 2024, M. et Mme [S] demandent à la cour de :

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a enjoint aux appelants d'avoir à faire procéder au remplacement et à la mise aux normes de l'intégralité des menuiseries, portes et fenêtres du bien loué, au remplacement et à la mise aux normes du système de chauffage, à la remise en état des murs et plafonds altérés par l'effet de l'humidité, en ce qu'elle a autorisé les preneurs à consigner les loyers et charges jusqu'à parfaitement achèvement des travaux tels que supra définis, travaux dont il a été précisé que leur exécution devra être rapportée par constat d'huissier dressé aux frais des bailleurs et en ce que ceux-ci ont, en sus des dépens, été condamnés à régler aux intimés deux indemnités, l'une provisionnelle de 10 166,00 euros à valoir sur l'indemnisation de leur trouble de jouissance et l'autre de 400 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile,

- dire et juger M. et Mme [B] mal fondés en leurs demandes ; à tout le moins, dire que celles-ci se heurtent à des contestations sérieuses,

- débouter M. et Mme [B] de chacune de leurs prétentions,

- condamner in solidum M. et Mme [B], en sus des entiers dépens de première instance et d'appel, au paiement d'une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 14 mai 2024, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions,

- condamner solidairement et, subsidiairement, in solidum M. et Mme [S] à payer à M. et Mme [B] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement et, subsidiairement, in solidum M. et Mme [S] à payer à M.et Mme [B] l'intégralité des dépens,

- débouter M. et Mme [S] de leurs demandes plus amples et contraires.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2024.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de constater le caractère définitif des dispositions du jugement ayant déclaré recevables les demandes de M. et Mme [B] et ayant rejeté leur demande portant sur la déclaration de non-décence du logement.

Sur les travaux incombant aux bailleurs

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence le juge des référés peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent précisent que le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes :

- assurer le clos et le couvert, le gros 'uvre du logement devant être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;

- être protégé contre les infiltrations d'air parasites, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur devant présenter une étanchéité à l'air suffisante ;

- permettre une évacuation de l'humidité adaptée aux besoins d'une occupation normale ;

- être équipé d'une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie adaptée aux caractéristiques du logement.

En l'espèce, M. et Mme [B] font valoir qu'ils subissent depuis la fin de l'année 2021 des désordres constatés les 5 et 20 janvier 2023 par huissier dans un procès-verbal transmis à M. et Mme [S] par courrier recommandé du 5 juin 2023 et duquel il ressort que :

' Dans la cuisine :au plafond, la toile de verre se décolle à proximité du mur où se trouve implantée la menuiserie ; au niveau de l'encadrement des fenêtres, les baguettes de finition en bois ont gonflé. Elles sont fissurées par endroits.

' Dans le salon : les deux radiateurs présents sont froids alors que la tête thermostatique est ouverte au maximum. Le thermomètre permet de relever une température de 18,6° et un taux d'humidité de 59 %.

' Dans la montée d'escalier : à l'angle du mur où sont implantées les menuiseries, le plâtre du plafond est en très mauvais état (traces d'infiltrations et moisissures). La peinture a cloqué. La toile de verre du mur où sont implantées les menuiseries se décolle par endroits. La seconde menuiserie ne ferme pas correctement. L'air froid venant de l'extérieur passe de manière abondante.

' Dans la chambre parentale du premier étage : la peinture cloque sur presque toute sa surface. L'air froid venant de l'extérieur passe en partie basse de la menuiserie malgré la présence de boudins installés par M. et Mme [B].

' Dans la deuxième chambre du premier étage : la menuiserie ne ferme pas correctement. La présence d'un jour laisse passer l'air de manière abondante en partie haute de la menuiserie.

' Dans la salle de bain : la toile de verre du mur et du plafond se décolle. La peinture du placard encastré est en très mauvais état (craquelé et présence de moisissures).

' Dans la première chambre du deuxième étage : la peinture a cloqué à plusieurs endroits et il est constaté la présence de moisissures et de traces de coulure. À certains endroits, la toile de verre se décolle de façon importante. Le mur et la plinthe recouverts de toile de verre présentent des taches et traces de moisissures. Bien que la tête thermostatique du radiateur soit tournée sur la position 5, le radiateur est froid, le thermomètre présent dans la pièce permettant de relever une température de 16,9° avec un taux d'humidité de 65 %.

Au vu de ces constats d'huissier de janvier 2023 et des justificatifs produits en première instance par les bailleurs, le premier juge a estimé que les désordres subsistant au jour de sa décision justifiaient d'enjoindre sous astreinte à M. et Mme [S] de faire procéder aux travaux suivants :

- remplacement et mise aux normes des menuiseries, portes et fenêtres,

- traitement des moisissures,

- remplacement et mise aux normes du système de chauffage.

Il a également enjoint sous astreinte à M. et Mme [S], dès l'achèvement des travaux précités, de faire procéder à la remise en état des murs et plafonds altérés par l'effet de l'humidité.

M. et Mme [B] soulignent, dans les motifs de leurs écritures d'appel, qu'à la suite de l'ordonnance déférée seuls restent désormais à réaliser par les bailleurs les travaux d'embellissements des murs, sols et plafonds (endommagés par suite des infiltrations).

M. et Mme [S] exposent avoir entrepris l'ensemble des travaux leur incombant en leur qualité de bailleurs. Force est cependant de constater qu'ils ne justifient toujours pas, à hauteur d'appel, avoir procédé aux travaux de remise en état des revêtements muraux, sols et plafonds altérés par les infiltrations ainsi qu'il ressort des constatations précitées, effectuées par huissier en janvier 2023, dans :

- la cuisine ('la toile de verre se décolle à proximité du mur') ;

- la salle de bain du premier étage ('toile de verre du mur peint et du plafond décollées') ;

- la montée d'escalier ('plâtre du plafond en très mauvais état (traces d'infiltrations et moisissures). La peinture est cloquée. La toile de verre du mur où sont implantées les menuiseries se décolle par endroits.')

- première chambre du 2ème étage ('la peinture a cloqué à plusieurs endroits (...) présence de coulures et de moisissures (...) toile de verre se décolle de façon importante (...) mur et plinthe recouvert de toile de verre présentant des taches et traces de moisissures').

Il n'est pas sérieusement contestable, au vu de ces constations effectuées par l'huissier et des photos qui y sont jointes, que ces désordres affectant les embellissements soient la conséquence de l'humidité générée par les infiltrations auxquelles les bailleurs ont tardé à remédier, M. et Mme [S] établissant d'ailleurs eux-mêmes expressément dans leurs écritures un lien de causalité entre les deux, ce qui avait également été relevé par l'assureur des locataires dans un courriel mentionnant les infiltrations en toiture.

C'est dès lors à bon droit que le premier juge a enjoint à M. et Mme [S] de faire procéder à la remise en état des murs et plafonds et a dit que l'achèvement de ces travaux sera constaté par acte de commissaire de justice, aux frais des propriétaires, ce afin de garantir la bonne exécution desdits travaux.

Il ressort de ce qui précède qu' il convient de :

- constater qu'ont désormais été réalisés les travaux relatifs au remplacement et à la mise aux normes de l'intégralité des menuiseries (portes et fenêtres du logement) pour assurer une étanchéité à l'air suffisante ; au traitement du logement contre les moisissures et au remplacement et à la mise aux normes du système de chauffage pour assurer un chauffage normal, adapté aux caractéristiques du logement ;

- dire que sont en conséquence devenues sans objet les demandes relatives à la condamnation de M. et Mme [S] à effectuer sous astreinte lesdits travaux ;

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a enjoint à M. et Mme [S] de faire procéder à la remise en état des murs et plafonds altérés par l'effet de l'humidité et a dit que l'achèvement de ces travaux sera constaté par acte de commissaire de justice, aux frais des propriétaires.

Sur le préjudice de jouissance et sur la consignation des loyers

Aux termes de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6 précité, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis. Le juge détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement jusqu'à l'exécution de ces travaux.

Le premier juge a :

- condamné M. et Mme [S] à verser par provision à Mme et M. [B] la somme 10 166 euros à valoir sur l'indemnisation du préjudice de jouissance, pour la période du 5 janvier 2023 (date d'objectivation des désordres par le constat d'huissier à la date de sa décision, en estimant le préjudice de jouissance à 50 % du loyer mensuel sur une période de 13 mois ;

- autorisé Mme et M. [B] à consigner les loyers et charges dus en exécution du contrat de bail à la Caisse des dépôts et consignations et ce jusqu'au parfait achèvement des travaux ordonnés.

Il ressort des pièces versées au débat que :

- dès le mois de novembre 2021, et jusqu'à la saisine du juge des référés par acte d'assignation du 22 août 2023, M. et Mme [B] ont signalé à de très nombreuses reprises à M. et Mme [S] l'existence de désordres troublant la jouissance paisible des lieux loués, relativement à des infiltrations provenant de la toiture, d'un dysfonctionnement du système de chauffage et d'infiltrations d'air provenant des menuiseries ;

- du fait de l'absence de réaction des bailleurs après la réception de leur courrier recommandé avec accusé de réception du 12 février 2023 leur transmettant le procès-verbal de constat d'huissier de janvier 2023, M. et Mme [B] ont saisi la commission départementale de conciliation, devant laquelle les bailleurs ne se sont pas présentés ;

- M. et Mme [S] ont réalisé les travaux de remise en état des désordres affectant :

- la cheminée et la noue, à l'origine des infiltrations, en mars 2023,

- le système de chauffage, en décembre 2023,

- les menuiseries, en avril 2024 ;

- pour pallier au dysfonctionnement du système de chauffage, les locataires ont acquis deux radiateurs électriques et ont vu leur consommation de fioul considérablement augmenter.

Compte tenu de la nature des désordres subis par M. et Mme [B] et leurs quatre enfants (dans l'ensemble du logement loué et plus particulièrement dans des pièces de vie : trois chambres, la salle de bains et la cuisine) ainsi que de leur persistance, pendant plus de deux années après leur signalement aux bailleurs, il n'est pas sérieusement contestable que M. et Mme [B] aient subi un préjudice de jouissance pouvant être évalué à un montant provisionnel de 10 166 euros. Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance de ce chef.

Par ailleurs dès lors que les seuls travaux restant désormais à effectuer par les bailleurs concernent les embellissements, il convient de :

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle autorisé Mme et M. [B] à consigner les loyers et charges à la Caisse des dépôts et consignations jusqu'au présent arrêt ;

- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a autorisé Mme et M. [B] à consigner les loyers et charges à la Caisse des dépôts et consignations à compter du présent arrêt jusqu'au parfait achèvement des travaux ;

- dire que Mme et M. [B] sont autorisés à consigner la somme mensuelle de 500 euros à la Caisse des dépôts et consignations à compter du présent arrêt et jusqu'au parfait achèvement des travaux de remise en état des murs et plafonds altérés par l'effet de l'humidité.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

M. et Mme [S] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle les a condamnés au paiement d'une somme de 400 euros et de les condamner in solidum à ce titre à hauteur d'appel à payer à M. et Mme [B] une somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS :