CA Orléans, 19 sept. 2024, RG 22/01296

COUR D'APPEL D'ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 19/09/2024

la SCP STOVEN PINCZON DU SEL

la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN

ARRÊT du : 19 SEPTEMBRE 2024

N° : 199 - 24

N° RG 22/01296

N° Portalis DBVN-V-B7G-GSWF

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 27 Avril 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265285175318484

Caisse CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 7] BANNIER

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Ayant pour avocat Me Clémence STOVEN-BLANCHE membre de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocat au barreau d'ORLEANS

D'UNE PART

INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265284461831201

Monsieur [V] [C]

né le 22 Février 1964 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Ayant pour avocat Me Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocat au barreau d'ORLEANS

Madame [H] [M]

née le 09 Février 1961 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Ayant pour avocat Me Christophe PESME, membre de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocat au barreau d'ORLEANS

- Timbre fiscal dématérialisé N°: -/-

S.A.S. SAULNIER-PONROY ET ASSOCIÉS

Es qualités de liquidateur de la SCCV AMBRE

[Adresse 4]

[Localité 7]

Défaillante

D'AUTRE PART

DÉCLARATION D'APPEL en date du : 25 Mai 2022

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 16 mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l'audience publique du JEUDI 30 MAI 2024, à 14 heures, Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, en charge du rapport, ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, avec leur accord, par application de l'article 805 et 907 du code de procédure civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS, Madame Fanny CHENOT, Conseiller, et Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller, ont rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de :

Madame Carole CHEGARAY, Président de la chambre commerciale à la Cour d'Appel d'ORLEANS,

Madame Fanny CHENOT, Conseiller,

Monsieur Damien DESFORGES, Conseiller,

Greffier :

Madame Marie-Claude DONNAT, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt de défaut le JEUDI 19 SEPTEMBRE 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte notarié du 15 mai 2013, M. [V] [C] et Mme [H] [M] ont fait l'acquisition auprès de la SCCV Ambre des lots n° 56 et 24 constitués d'un appartement portant le n° 302 et d'un parking en sous-sol d'un ensemble immobilier en l'état futur d'achèvement situé [Adresse 2] à [Localité 8] (45).

Cette acquisition a été financée au moyen d'un prêt de 100'000 euros consenti par la Caisse de Crédit Mutuel d'[Localité 7] Bannier le 27 avril 2013.

Le chantier a cependant été abandonné en cours d'exécution, et la SCCV Ambre placée en liquidation judiciaire par jugement du 9 octobre 2015.

Une expertise judiciaire sollicitée par plusieurs acquéreurs dont les consorts [C] et [M] a mis en exergue des malfaçons rendant nécessaires la déconstruction et la reconstruction de l'ouvrage.

Exposant être parvenus à un accord transactionnel avec le Crédit Agricole, garant d'achèvement, prévoyant le remboursement de la part du prix de vente qu'ils avaient versée parallèlement à l'acquisition par ce dernier du bien immobilier auprès de la liquidation judiciaire de la SCCV Ambre après annulation conventionnelle de la vente en l'état futur d'achèvement, mais se heurter au refus du Crédit Mutuel de tirer les conséquences de l'annulation corrélative du contrat de prêt souscrit pour financer leur achat annulé, M. [V] [C] et Mme [H] [M] ont fait assigner leur banque ainsi que la société Saulnier-Ponroy en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV Ambre devant le tribunal judiciaire d'Orléans suivant acte du 12 décembre 2019 publié au service de la publicité foncière afin d'obtenir, dans le dernier état de leurs écritures :

- à titre principal, le constat de l'annulation conventionnelle de la vente en l'état futur d'achèvement conclue entre eux et la SCCV Ambre,

- subsidiairement, l'annulation de la vente,

- corrélativement, l'annulation du contrat de prêt conclu entre eux et le Crédit Mutuel, et le remboursement du seul capital emprunté,

- la condamnation du Crédit Mutuel à leur verser une somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 27 avril 2022, le tribunal judiciaire d'Orléans a :

- constaté l'annulation de la vente par la SCCV Ambre à M. [V] [C] et Mme [H] [M], intervenue suivant acte authentique du 15 mai 2013 publié le 24 mai suivant, des lots 56 et 24 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8],

- prononcé l'annulation du contrat de prêt immobilier du 27 avril 2013 conclu entre la Caisse de Crédit Mutuel d'[Localité 7] Bannier, d'une part, et M. [V] [C] et Mme [H] [M], d'autre part,

- dit que seul le remboursement du capital emprunté peut intervenir au profit de la banque,

- débouté M. [V] [C] et Mme [H] [M] de leur demande de dommages et intérêts,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire,

- condamné la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 7] Bannier à payer à M. [V] [C] et Mme [H] [M] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La Caisse de Crédit Mutuel d'[Localité 7] Bannier a relevé appel de cette décision en critiquant expressément tous les chefs du jugement lui faisant grief, intimant dans un premier temps les seuls consorts [C] [M] puis à la fois ces derniers et la SAS Saulnier-Ponroy es qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV Ambre suivant déclarations successives des 25 mai et 2 juin 2022, jointes sous le seul numéro 22/1296 par ordonnance du 23 juin 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 novembre 2022 et signifiées le 7 décembre 2022 à la société Saulnier-Ponroy ès-qualités de liquidateur de la SCCV Ambre, la Caisse de Crédit Mutuel d'[Localité 7] Bannier demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 27 avril 2022 par le tribunal judiciaire d'Orléans en ce qu'il a :

* constaté l'annulation de la vente par la SCCV Ambre à M. [V] [C] et Mme [H] [M], intervenue suivant acte authentique du 15 mai 2013 publié le 24 mai suivant, des lots 56 et 24 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8],

* prononcé l'annulation du contrat de prêt immobilier du 27 avril 2013 conclu entre la Caisse de Crédit Mutuel d'[Localité 7] Bannier, d'une part, et M. [V] [C] et Mme [H] [M], d'autre part,

* dit que seul le remboursement du capital emprunté peut intervenir au profit de la banque,

* rejeté toute demande plus ample ou contraire,

* constaté l'exécution provisoire de la décision,

* condamné la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 7] Bannier à payer à M. [V] [C] et Mme [H] [M] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* laissé les dépens à la charge de la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 7] Bannier,

En conséquence,

- débouter les consorts [C]-[M] de leur demande d'annulation de la vente intervenue selon acte authentique du 15 mai 2013 publié le 24 mai 2013, par la SCCV Ambre à leur profit,

- les débouter de leur demande d'annulation du contrat de prêt immobilier du 27 avril 2013 conclu entre eux et la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 7] Bannier,

- subsidiairement, dans l'hypothèse où la Cour considérerait qu'une annulation ou résolution amiable de la vente est intervenue, condamner les consorts [C]-[M] à régler au Crédit Mutuel la somme de 10'483,95 euros,

- débouter les consorts [C]-[M] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner solidairement les consorts [C]-[M] à verser au Crédit Mutuel une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les consorts [C]-[M] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Stoven Pinczon du Sel.

Dans leurs conclusions notifiées le 30 août 2022 et signifiées le 6 septembre 2022 à la société Saulnier-Ponroy ès-qualités de liquidateur de la SCCV Ambre, M. [V] [C] et Mme [H] [M] demandent à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1131 ancien et 1186 nouveau du code civil,

Vu le protocole d'annulation de la vente en l'état futur d'achèvement conclue entre la société Ambre d'une part et Monsieur [C] et Madame [M] d'autre part,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- débouter la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 7] Bannier de l'ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

- prononcer l'annulation de ladite vente,

- prononcer corrélativement l'annulation du contrat de prêt conclu entre la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 7] Bannier d'une part et Monsieur [C] et Madame [M] d'autre part,

- condamner la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 7] Bannier à verser à Monsieur [C] et Madame [M] la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Caisse de Crédit Mutuel Orléans Bannier aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Guillauma & Pesme, avocats.

La société Saulnier-Ponroy, à qui le Crédit Mutuel a dénoncé sa déclaration d'appel ainsi que ses écritures et pièces initiales suivant acte du 23 août 2022 déposé en étude, n'a pas constitué avocat devant la cour en sa qualité de liquidateur de la SCCV Ambre.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 16 mai 2024. L'affaire a été plaidée le 30 mai suivant et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS :

Sur l'anéantissement de la vente :

Il résulte de la lecture a contrario de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la date des contrats de vente et de prêt en cause, qu'une convention peut être révoquée du consentement mutuel de ceux qui l'ont faite.

Au cas présent, la rencontre des volontés de la SCCV Ambre d'une part, et de Mme [H] [M] et M. [V] [C] d'autre part, de révoquer la vente en date du 15 mai 2013 des lots 56 et 24 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 8], et l'opposabilité de cette révocation aux tiers ressortent suffisamment :

- de la requête conjointe présentée le 29 février 2019 au juge-commissaire de la liquidation judiciaire de la SCCV Ambre à la fois par le liquidateur de cette dernière, par le Crédit Agricole en qualité de garant d'achèvement de l'ouvrage, et par les acquéreurs des différents lots de cet ensemble dont Mme [H] [M] et M. [V] [C], en vue de voir autoriser la résolution amiable de ces ventes,

- à la suite de l'autorisation donnée en ce sens par le juge-commissaire le 7 mai 2019, de l'acte authentique contenant dépôt de pièces, dressé à la requête du Crédit Agricole, constatant la mutation à son profit des lots ayant appartenu à l'ensemble des acquéreurs à l'origine de la requête déposée devant le juge-commissaire, dont les lots 56 et 24 acquis par Mme [H] [M] et M. [V] [C],

- de la publication au 27 juin 2019, dans les livres du service de la publicité foncière, du transfert de propriété des lots de Mme [H] [M] et M. [V] [C] au Crédit Agricole ensuite de la résolution de la vente du 15 mai 2013, suivant acte de résolution de vente du 31 mai 2019.

Il résulte de l'ensemble de ces pièces que depuis le 31 mai 2019, Mme [H] [M] et M. [V] [C] ne disposent plus de droits sur le bien en construction objet du prêt immobilier litigieux consenti par le Crédit Mutuel le 27 avril 2013.

L'anéantissement de la vente conclue le 15 mai 2013 entre la SCCV Ambre d'une part et M. [V] [C] et Mme [H] [M] d'autre part sera dès lors constaté, sauf à réformer le jugement déféré en ce qu'il s'agit d'une résolution amiable, intervenue en raison de l'abandon du chantier par le constructeur et de malfaçons graves, et non d'une annulation dès lors que la régularité de la vente n'est pas en cause.

Sur l'anéantissement du prêt litigieux :

La lecture de l'offre de prêt immobilier établie par le Crédit Mutuel apprend :

- que cette offre avait pour objet le financement de l'appartement acquis en l'état futur d'achèvement par M. [V] [C] et Mme [H] [M] auprès de la SCCV Ambre, n°302 + parking n°[Adresse 2] à [Localité 8] (§3.1),

- que le prêt était accordé pour cet investissement immobilier (§3.3.1),

- que la mise à disposition des fonds ne pouvait être exigée par l'emprunteur au-delà d'une somme correspondant au coût des travaux réellement exécutés, et seulement au fur et à mesure de l'exigibilité du prix de vente ; qu'ainsi l'emprunteur devait, à chaque demande de remise de fonds, remettre au prêteur toutes pièces justificatives constatant l'avancement des travaux ou l'exigibilité du prix (§10),

- que les conditions financières du prêt étaient réservées au financement de cet appartement et qu'elles ne pourraient être maintenues que si l'emprunteur respectait cette affectation (§11.4),

- que les sommes dues en vertu du prêt seraient de plein droit et immédiatement exigibles notamment en cas d'expropriation ayant pour objet l'immeuble financé par le prêteur, ou si le bien financé venait à être détruit totalement ou partiellement (§17).

Il ressort de ces clauses qui concernent à la fois l'objet du financement, les conditions financières accordées, les modalités de libération des fonds prêtés et leur exigibilité anticipée, que les actes de vente de l'appartement en l'état futur d'achèvement et de prêt étaient intimement liés. Le Crédit Mutuel a, en rédigeant les conditions contractuelles susvisées, manifesté sa volonté de consentir son financement en considération de l'engagement pris par Mme [H] [M] et M. [V] [C] d'acquérir les deux lots visés dans l'acte de prêt, appartement et parking, de l'ensemble immobilier vendu par la SCCV Ambre. La signature par les deux parties d'une telle offre témoigne ainsi de leur volonté commune de subordonner le prêt à la réalisation de la vente en vue de laquelle il a été conclu. Il s'en déduit une indivisibilité

conventionnelle entre les contrats de vente et de prêt au sens des articles 1217 et 1218 anciens du code civil, de sorte qu'il doit être admis que la résolution du contrat de vente a entraîné la caducité du prêt (voir notamment Civ 1ère, 1er juil 1997, n°95-15.642, Com, 18 décembre 2007, n°06-15.116).

Si le premier juge sera ainsi approuvé en ce qu'il a retenu l'existence d'une interdépendance entre le contrat de vente et le contrat de prêt de nature à justifier la révocation du second contrat en conséquence de l'anéantissement du premier, le jugement sera néanmoins réformé en ce que la vente a été résolue amiablement, et non pas annulée, de sorte que le prêt n'est pas nul, mais est simplement devenu caduc à la date de cette résolution amiable, le 31 mai 2019 (voir Com, 12 juil 2017, n°15-23.552).

Il en résulte que seul le remboursement du capital emprunté pourra intervenir au profit du Crédit Mutuel, après déduction de la part de capital remboursée à ce jour par Mme [H] [M] et M. [V] [C], tandis que ces derniers ne pourront de leur côté prétendre au remboursement des intérêts que pour ceux courus et acquittés postérieurement au 31 mai 2019.

Le jugement déféré sera réformé en ce sens.

Sur la demande indemnitaire subsidiaire du Crédit Mutuel :

Il ressort des circonstances de la cause, à savoir l'abandon du chantier par le constructeur du bien acquis en l'état futur d'achèvement et les graves malfaçons affectant la construction, que l'anéantissement de l'ensemble contractuel n'est pas imputable à un comportement fautif de Mme [H] [M] et M. [V] [C]. L'appelante ne saurait par ailleurs reprocher à ces derniers de l'avoir évincée des négociations avec le Crédit Agricole et de lui avoir fait perdre une chance d'obtenir un remboursement des intérêts d'emprunt auprès de ce garant, alors qu'il ressort du courrier du conseil des intimés en date du 26 mars 2018, et de ses propres courriers des 25 avril 2018 et 20 juin 2019, que ceux-ci se sont ouverts auprès d'elle de leurs intentions plus d'un an avant la régularisation de la résolution amiable de la vente de leur appartement et de la cession de celui-ci au Crédit Agricole, lui laissant le loisir d'intervenir auprès de ce dernier. Dès lors la demande de dommages et intérêts formée à titre subsidiaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par les premiers juges.

Le Crédit Mutuel, qui succombe, supportera la charge des dépens d'appel et sera condamné à verser à M. [V] [C] et Mme [H] [M] pris ensemble la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS