TJ Saint-Denis de La Réunion, 9 sept. 2024, RG 24/00367

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00367 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWB7

MINUTE N° : 24/00814

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

SCI REFAI
[Adresse 1]
[Adresse 1] (RÉUNION)
représentée par Maître Chafi AKHOUN, plaidant, avocat au barreau de Saint-Denis de la Réunion

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [W] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2] (RÉUNION)
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Nicolas BRUNET, Greffier présent lors des débats

Sophie RIVIERE, Greffière présente lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Juin 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI REFAI a donné à bail à Monsieur [W] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] selon contrat du 1er octobre 2017 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 794,42 euros.

La bailleresse a adressé à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 02 février 2024, pour la somme en principal de 3.011,60 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la SCI REFAI a fait assigner Monsieur [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [X] ;
- la condamnation de Monsieur [W] [X] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.463,86 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 794,42 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux
- sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts
- sa condamnation au paiement de la somme de 211,10 euros correspondant au coût du commandement de payer et les entiers dépens.
- sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SCI REFAI, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes.

Monsieur [W] [X], régulièrement cité en l'étude du commissaire de justice, est non comparant ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 18 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SCI REFAI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 14 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 1er octobre 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [W] [X] le 02 février 2024, pour la somme en principal de 3.011,60 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 02 avril 2024.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SCI REFAI est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [W] [X] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 02 avril 2024, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SCI REFAI produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [X] était débiteur, de la somme de 5.463,86 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2024. Monsieur [W] [X], non comparant, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à la SCI REFAI la somme de 5.463,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date de l'assignation.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il n'y a pas lieu d'accorder d'office des délais de paiement à Monsieur [W] [X].

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [W] [X] sera également condamné à verser à la SCI REFAI une indemnité d’occupation mensuelle de 794,42 euros révisable, à compter du 02 avril 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Il convient de débouter la SCI REFAI de sa demande au titre des dommages et intérêts en l'absence de préjudice distinct de celui résultant du non paiement des loyers et d'ores et déjà sanctionné.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [X], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l' assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI REFAI les frais qu'elle a dû engager pour assurer la défense de ses intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [W] [X] à payer à la SCI REFAI la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,