TJ Saint-Denis de La Réunion, 9 sept. 2024, RG 24/00282

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00282 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVC7

MINUTE N° :

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Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [V] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [M] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentés par BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [K] [I] [Y]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cécile VIGNAT,

Assistée de : Nicolas BRUNET, Greffier lors des débats
Sophie RIVIERE, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Juin 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire
1

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [V] [R] et Madame [M] [R] ont donné à bail à Monsieur [G] [K] [I] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] selon contrat du 17 décembre 2019, moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 644,13 euros, provision sur charges comprises.

Les bailleurs ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.361,56 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, Monsieur [V] [R] et Madame [M] [R] ont fait assigner Monsieur [G] [K] [I] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- l’expulsion de Monsieur [G] [K] [I] [Y] et l’autorisation de faire séquestrer dans tel garde-meuble de leur choix aux frais et risques du défendeur tous objets trouvés dans les lieux et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues ;
- la condamnation de Monsieur [G] [K] [I] [Y] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.019,32 euros arrêtés au 09février 2024, à actualiser à l’audience, outre les intérêts au taux légal conformément au contrat de bail et pour le surplus à compter du commandement de payer du 18 septembre 2023 ;
- la condamnation de Monsieur [G] [K] [I] [Y] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle de 644,13 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [G] [K] [I] [Y] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et des frais afférents à la signification de l’assignation.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 juin 2024.

Monsieur [V] [R] et Madame [M] [R] sont représentés par leur conseil. Ils précisent que l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mai 2024 s’élève à la somme de 5.298,71 euros. Ils indiquent que le loyer courant n'a pas été réglé.

Monsieur [G] [K] [I] [Y], régulièrement cité par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, est non comparant ni représenté.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des demandeurs, il convient de se reporter à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 15 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 2023.

En outre, Monsieur [V] [R] et Madame [M] [R] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique avec accusé de réception du 18 octobre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 17 décembre 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [G] [K] [I] [Y] le 18 septembre 2023, pour la somme en principal de 2.361,56 euros.

Il convient de préciser que seules les dispositions contractuelles laissant un délai de deux mois au débiteur pour apurer sa dette s'appliquent nonobstant la mention de six semaines figurant dans le commandement de payer, dans la mesure où la loi du 27 juillet 2023 prévoyant désormais un délai de six semaines n'a pas d'effet rétroactif et ne peut en conséquence s'appliquer aux contrats en cours.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 18 novembre 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Monsieur [V] [R] et Madame [M] [R] sont fondés à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [G] [K] [I] [Y] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 18 novembre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Monsieur [V] [R] et Madame [M] [R] produisent un décompte aux termes duquel Monsieur [G] [K] [I] [Y] est débiteur de la somme de 5.298,71 euros à la date du 31 mai 2024.

En conséquence, il convient de le condamner à verser à Monsieur [V] [R] et Madame [M] [R] la somme de 5.298,71 euros selon décompte arrêté à la date du 31 mai 2024 au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation impayés outre les intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023 sur la somme de 2.361,56 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

Monsieur [G] [K] [I] [Y] sera également condamné à verser à Monsieur [V] [R] et Madame [M] [R] une indemnité d’occupation mensuelle de 644,13 euros révisable, à compter du18 novembre 2023, égale au montant du loyer révisé outre les charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa dernière version issue de la loi du 29 juillet 2023 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)”

En l’état, il n'est pas justifié du règlement du loyer courant.

En conséquence, le juge des contentieux de la protection ne peut accorder aucun délai de paiement à Monsieur [G] [K] [I] [Y] d'autant que la dette locative ne cesse d'augmenter.

En conséquence, il convient d'ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [K] [I] [Y].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [K] [I] [Y], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [R] et Madame [M] [R] les frais qu’ils ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il y a lieu de condamner Monsieur [G] [K] [I] [Y] à leur payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,