TJ Saint-Denis de La Réunion, 9 sept. 2024, RG 24/00460

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00460 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWWL

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [T] [I] [W]
[Adresse 1]
[Localité 5] (RÉUNION)
représentée par Me Sanaze MOUSSA-CARPENTIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame [F] [W]
[Adresse 6]
[Localité 4] (RÉUNION)
représentée par Me Sanaze MOUSSA-CARPENTIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B], [E], [S] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3] DE LA RÉUNION
non comparant, ni représenté

Madame [Y] [U]
[Adresse 7]
[Localité 3] DE LA RÉUNION
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cécile VIGNAT,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Juin 2024

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [I] [W] et Madame [F] [W] ont donné à bail à Monsieur [B] [E] [S] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Localité 3] selon contrat du 1er août 2018 moyennant un loyer mensuel de 600 euros, provision sur charges comprise.

Madame [Y] [U] s'est portée caution solidaire.

Les bailleresses ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 septembre 2023, pour la somme en principal de 3.275 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par actes de commissaire de justice des 9 et 10 avril 2024, Madame [T] [I] [W] et Madame [F] [W] ont fait assigner Monsieur [B] [E] [S] [M] et Madame [Y] [U] en sa qualité de caution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation aux torts exclusifs de Monsieur [B] [E] [S] [M] ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [B] [E] [S] [M] sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai
- la condamnation solidaire de Monsieur [B] [E] [S] [M] et de Madame [Y] [U] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 4.323 euros selon décompte arrêté au 19 novembre 2023 en ce compris la TEOM ;
- leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.310 euros correspondant au double du loyer jusqu'à libération effective des lieux, soit la somme de 5.763 euros sur la période du 19/11/2023 au 30/03/2024 outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer ;
- leur condamnation solidaire aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer soit 222,17 euros
- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 10 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Madame [T] [I] [W] et Madame [F] [W], représentées par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes.

Madame [Y] [U] n'ayant pu être domiciliée, le commissaire de justice a établi un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l'article 659 du code de procédure civile.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [B] [E] [S] [M] est non comparant ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 11 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, Madame [T] [I] [W] et Madame [F] [W] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée avec accusé de réception électronique en date du 19 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 1er août 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [B] [E] [S] [M] le 18 septembre 2023, pour la somme en principal de 3.275 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 18 novembre 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Madame [T] [I] [W] et Madame [F] [W] sont fondées à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [B] [E] [S] [M] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 18 novembre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

Il sera rappelé que, selon l’article 4 (i)de la loi du 6 juillet 1989, sont réputées non écrites les clauses qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.
 
Au terme de cet article, la clause pénale prévue par le bail doit donc être réputée non écrite.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Madame [T] [I] [W] et Madame [F] [W] justifient que Monsieur [B] [E] [S] [M] était débiteur, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 4.323 euros selon décompte arrêté au 19 novembre 2023 en ce compris la TEOM.
Monsieur [B] [E] [S] [M], non comparant, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [B] [E] [S] [M] et Madame [Y] [U] à payer à Madame [T] [I] [W] et Madame [F] [W] la somme de 4.323 euros selon décompte arrêté au 19 novembre 2023.

En l'absence de signification du commandement de payer à Madame [Y] [U], caution, celle-ci ne peut être tenue au paiement de pénalité et d'intérêts de retard conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, Monsieur [B] [E] [S] [M] sera condamné seul au paiement des intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3.275 euros.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il n'y a pas lieu d'accorder d'office des délais de paiement à Monsieur [B] [E] [S] [M].

En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion.

Le bailleur disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Monsieur [B] [E] [S] [M] et Madame [Y] [U] seront également condamnés à verser à Madame [T] [I] [W] et Madame [F] [W] une indemnité d’occupation mensuelle de 655 euros révisable, à compter du 19 novembre 2023, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [E] [S] [M] et Madame [Y] [U], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [T] [I] [W] et Madame [F] [W] les frais qu'elles ont dû engager pour assurer la défense de leurs intérêts. Il convient de condamner in solidum Monsieur [B] [E] [S] [M] et Madame [Y] [U] à leur payer la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,