TJ Bobigny, 23 sept. 2024, RG 23/09346

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 SEPTEMBRE 2024

Chambre 6/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/09346 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YDLT
N° de MINUTE : 24/00535

Madame [X] [E] [H] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me Jonathan DURAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2289

DEMANDEUR

C/

SCCV FIFAX-MONTREUIL III
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Agnès RONDI NASALLI de la SELARL THEMLEX AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : A0535

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte authentique du 10 mai 2019, la SCCV Fifax-Montreuil III a vendu en l'état futur d'achèvement à Mme [R] les lots 86 et 7 de l'ensemble immobilier sis 27, 29 et [Adresse 2], 26, [Adresse 3] au prix de 198 545 euros.

Mme [R] est atteinte de la maladie de Parkinson et est reconnue handicapée.

La livraison est intervenue le 18 octobre 2022.

Par courrier du 14 novembre 2022, Mme [R] a signalé à la SCCV Fifax-Montreuil III une réserve relative à l'inaccessibilité de la terrasse par une personne à mobilité réduite.

Par exploit d'huissier du 20 septembre 2023, Mme [R] a fait assigner la SCCV Fifax-Montreuil III devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de réparation de son préjudice.

La clôture de la mise en état est intervenue le 21 février 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

L'affaire a été appelée à l'audience du 24 juin 2024.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2024, Mme [R] demande au tribunal de :

A titre principal :
• CONDAMNER la SCCV Fifax-Montreuil III à lui verser à titre de dommages et intérêts les sommes de :
o 25 650 euros au titre du préjudice matériel ;
o 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
o 6 000 euros au titre du préjudice moral ;
A titre subsidiaire :
• CONDAMNER la SCCV Fifax-Montreuil III à lui verser somme de 10 000 euros en restitution du prix de vente ;
En tout état de cause :
• CONDAMNER la SCCV Fifax-Montreuil III aux entiers dépens ;
• CONDAMNER la SCCV Fifax-Montreuil III au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d'indemnisation de son préjudice sous la forme de dommages et intérêts, Mme [R] se fonde sur l'article L 111-1 du code de la consommation s'agissant d'une vente conclue entre un professionnel et un consommateur, et sur les articles article 1112-1 et 1137 du code civil dans leur version applicable aux contrats conclus à compter du 1er octobre 2016 pour opposer à la SCCV Fifax-Montreuil III un manquement à son obligation d'information en tant que vendeur d'immeuble à construire. Elle considère que la SCCV Fifax-Montreuil III a commis une faute en n'attirant pas son attention sur les conditions d'accessibilités de la terrasse du logement, tant au moment de la conclusion du contrat de vente qu'au stade de la signature du contrat préliminaire de réservation, alors qu'elle s'était signalée comme personne à mobilité réduite.
Mme [R] s'appuie également sur les dispositions des articles L. 111-7-1 er R. 111-18-2 du code de la construction et de l'habitation ainsi que sur l'article 14 de l'arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction (version en vigueur du 26 mars 2015 au 19 octobre 2019), en ce qu'ils déterminent les normes d'aménagement et d'accessibilité dans un logement pour les personnes à mobilité réduite.
Elle estime avoir clairement indiqué dès ses premiers échanges avec la SCCV Fifax-Montreuil III sa situation de personne à mobilité réduite. Elle affirme que la SCCV Fifax-Montreuil III n'a jamais mis en exergue l'impossibilité pour l'acquéreur de profiter de la terrasse du bien en raison de la différence de hauteur au sol : la notice communiquée par le promoteur ne fait pas état d'un non-respect ou d'un dépassement des normes, tout comme le plan côté du bien ne laisse pas apparaitre la hauteur du ressaut de l'ouverture donnant accès à la terrasse.
Mme [R] fait valoir que ce manquement constitue une faute ayant engendré pour elle, d'une part, un préjudice matériel en ce qu'elle a sollicité plusieurs devis de travaux de mise en accessibilité dont elle évalue le montant à 25 650 euros compte tenu de l'augmentation constante du coût des matériaux et de l'indisponibilité chronique des professionnels du bâtiment. Elle expose, d'autre part, subir un préjudice de jouissance qu'elle évalue à 3 000 euros pour ne pas être en mesure de profiter de sa terrasse de la livraison jusqu'à l'achèvement des travaux de mise en accessibilité, la recherche d'un professionnel de qualité étant complexe. Enfin, elle se prévaut d'un préjudice moral évalué à 6 000 euros notamment en raison de la proposition d'aménagement faite par la SCCV Fifax-Montreuil III à la suite de la mise en demeure adressée le 27 juin 2023 qu'elle estime inadaptée et non réaliste.
Subsidiairement, au soutien de sa demande de réduction du prix, Mme [R] se fonde sur l'article 1137 du code civil et retient une réticence dolosive contre la SCCV Fifax-Montreuil III. Elle fait valoir que la différence de hauteur de 25 cm entre le sol intérieur et le sol extérieur a été sciemment dissimulée par la SCCV Fifax-Montreuil III, que le discours tenu par la SCCV Fifax-Montreuil III ainsi que les documents commerciaux présentés étaient trompeurs et que l'accès à la terrasse était un élément essentiel du contrat de vente en l'état futur d'achèvement pour elle. Elle soutient que la réduction du prix doit correspondre à la valorisation de l'appartement en l'absence de terrasse, qu'elle évalue après sollicitation d'un agent immobilier à 10 000 euros.

Dans ses dernières conclusions par voie électronique le 7 février 2024, la SCCV Fifax-Montreuil III demande au tribunal de :

A titre principal :
• DEBOUTER Mme [R] de l'ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
• CONDAMNER la SCCV Fifax-Montreuil III à verser à Mme [R] la somme maximale de 1 848 euros au titre du préjudice matériel ;
En tout état de cause :
• CONDAMNER Mme [R] aux entiers dépens dont recouvrement avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
• CONDAMNER Mme [R] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCCV Fifax-Montreuil III se fonde sur les articles 1103 du code civil et l'arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, (version en vigueur du 26 mars 2015 au 19 octobre 2019) pour faire valoir que sa responsabilité ne peut être engagée en ce que le bien livré à Mme [R] est conforme aux normes d'accessibilités aux personnes à mobilité réduite.
Tout d'abord, pour s'opposer aux demandes de dommages et intérêts formés par Mme [R], la SCCV Fifax-Montreuil III expose qu'outre l'absence de non-conformité, aucun préjudice matériel relevant de travaux de mise en accessibilité ne peut être soulevé puisqu'il est possible d'aménager le logement pour donner accès à la terrasse avec un dispositif de rampe ou de marche amovible.
De plus, pour s'opposer aux demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance formées par Mme [R], la SCCV Fifax-Montreuil III affirme avoir immédiatement proposé un dispositif d'accès adapté lorsqu'elle a eu connaissance de la maladie de la requérante mais ne pas avoir reçu de réponse à cette proportion.
S'agissant de la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, la SCCV Fifax-Montreuil III réaffirme que l'appartement est accessible aux personnes à mobilité réduite et que la plaquette commerciale n'était pas trompeuse.
Enfin, en réponse à la demande subsidiaire de réduction du prix de la vente, la SCCV Fifax-Montreuil III estime que Mme [R] n'apporte pas la preuve qu'elle n'aurait pas acquis le bien ou l'aurait acquis à un prix moindre si elle avait su que l'utilisation d'un dispositif d'accès à la terrasse était nécessaire. Pour la SCCV Fifax-Montreuil III, la terrasse est incluse dans la valorisation du bien en ce qu'elle est accessible et aux normes, ce que Mme [R] pourra mettre en avant à la revente. En tout état de cause, la SCCV Fifax-Montreuil III estime que l'écart de prix entre un appartement avec et sans terrasse est de 5000 euros et non 10 000 euros, les confinements successifs ayant conduit à une augmentation des prix des biens bénéficiant d'un extérieur.
Au soutien de sa demande subsidiaire de réduction du montant des dommages et intérêts au titre du préjudice matériel si sa responsabilité est engagée, la SCCV Fifax-Montreuil III estime que sa seule obligation en matière d'accessibilité du logement pouvant être discutée est celle de la fourniture d'une rampe ou marche amovible à la demande de Mme [R]. La SCCV Fifax-Montreuil III indique avoir accepté de prendre en charge un tel dispositif à la suite de la mise en demeure, sans avoir été mise en mesure d'en discuter les modalités. Selon la SCCV Fifax-Montreuil III, le prix de ce type de dispositif est de 1 848 euros, montant très éloigné des devis réalisés par Mme [R] notamment auprès de sociétés non spécialisées et pour des prestations superfétatoires.

MOTIFS

1. Sur les demandes principales

- Sur l'existence d'une faute de la SCCV Fifax-Montreuil III

L'article 1240 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connait une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son co-contractant. De plus, ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Par ailleurs, l'article 14 de l'arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, dans sa version en vigueur du 26 mars 2015 au 19 octobre 2019, dispose que la hauteur du ressaut de l'intérieur du logement vers l'espace extérieur doit être inférieur ou égale à 2 centimètres ou 4 centimètres si le ressaut est muni d'un chanfrein dont la pente ne dépasse pas 33%. Néanmoins, lorsqu'un écart de niveau supérieur à 4 centimètres ne peut être évité, il ne saurait être supérieur à 25 centimètres pour les terrasses lorsqu'il ne s'agit pas d'un balcon, d'une loggia ou lorsqu'il ne s'agit pas d'un logement muni d'une chappe flottante associée à une isolation. Dans ce cas, le maître d'ouvrage indique dans une notice explicative les raisons pour lesquelles cet écart ne peut être évité, et le promoteur indique la différence de niveau sur le plan fourni à l'acquéreur et annexé à l'acte authentique de vente. Un espace libre permettant l'installation d'une rampe amovible ou d'un appareil élévateur vertical doit être prévu avec une pente inclinée à 10% au plus sur deux mètres.

En l'espèce, il est justifié - et au demeurant pas contesté - que :
- Mme [R] a informé la SCCV Fifax-Montreuil III, par courriel du 6 décembre 2018, qu'elle était handicapée ;
- la hauteur entre le sol et l'accès à la terrasse depuis l'intérieur du logement de Mme [R] est comprise entre 23 et 24,5 centimètres, ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat par huissier de justice du 14 juin 2023, de telle sorte qu'elle n'enfreint pas la réglementation PMR prévue par les dispositions de l'article 14 de l'arrêté du 24 décembre 2015 rappelées supra, ce que confirme le rapport d'expertise du cabinet Civilis Expertises à l'initiative de Mme [R] et l'attestation de vérification de l'accessibilité aux personnes handicapées du Bureau Veritas ;
- la SCCV Fifax-Montreuil III a, sur requête de Mme [R], communiqué en 2019, un plan avec des côtes indicatives concernant le mur intérieur donnant accès à la terrasse, sans qu'y figure la hauteur du ressaut.

La SCCV Fifax-Montreuil III, qui expose que Mme [R] ne pouvait ignorer la hauteur du ressaut d'accès à la terrasse de son appartement, échoue à démontrer avoir dûment attiré son attention sur ce point. Le tribunal relève à cet égard qu'il n'est pas justifié par la défenderesse qu'elle a communiqué à Mme [R] au moment de la signature de la vente le document intitulé " Notice explicative seuils accès terrasses " aux termes duquel il est indiqué que " dans le cas des terrasses en étages, la présence d'un isolant et les normes régissant l'étanchéité ne permettent pas d'avoir un seuil intérieur inférieur à 4 cm (…) le seuil côté intérieur ne dépassera pas 25 cm ", ce document n'apparaissant pas dans les annexes du contrat de réservation du 4 janvier 2019 ni dans celles de l'acte authentique de vente du 10 mai 2019. De surcroît, les informations techniques relatives à l'accès à la terrasse communiquées à Mme [R] ne mettent pas en évidence de manière claire et précise la hauteur du ressaut d'accès à la terrasse : ni la maquette commerciale transmise, ni la notice descriptive de la vente ne permettent de déduire l'existence d'un tel ressaut.

Partant, il sera retenu que la SCCV Fifax-Montreuil III, qui était tenue à une obligation d'information sur la hauteur du ressaut de l'intérieur du logement vers l'espace extérieur (dès lors que celle-ci dépasse 4 centimètres) - a fortiori quand l'acquéreuse a fait savoir à la société venderesse qu'elle était atteinte d'un handicap - a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

- Sur les préjudices

L'absence d'information précontractuelle, reconnue comme fautive, donne lieu à indemnisation au titre de la perte de chance, dès lors que celui à qui cette information était due ne se serait pas engagé ou alors à des conditions plus favorables s'il avait été correctement informé.

Le tribunal observe que Mme [D] formule une demande, non au titre d'une perte de chance, mais d'un préjudice matériel. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande.

S'agissant du préjudice de jouissance, Mme [R] est mal fondée en sa demande dès lors qu'il n'existe pas de lien causal entre le préjudice allégué et le manquement à l'obligation d'information, lequel ne peut donner lieu qu'à réparation de la perte de l'éventualité favorable de laquelle la demanderesse a été privée et qui est indépendante de la jouissance des lieux.

S'agissant du préjudice moral, il sera retenu que la situation générée par le manquement à l'obligation d'information par la SCCV Fifax-Montreuil III a entraîné du tracas et une charge mentale indue pesant sur Mme [R], qu'il convient d'indemniser de ce chef à hauteur de 4 000 euros.

2. Sur la demande subsidiaire de Mme [D]

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

De la même façon que pour le manquement à l'obligation d'information, le préjudice consécutif à une réticence dolosive ne peut donner lieu qu'à indemnisation au titre de la perte de chance, dès lors que celui à qui cette information était due ne se serait pas engagé ou alors à des conditions plus favorables s'il avait été correctement informé.

En l'espèce, il ne résulte pas des pièces produites (maquette commerciale, échanges commerciaux, etc.) que la SCCV Fifax-Montreuil III a intentionnellement tu la hauteur du ressort litigieux.

De surcroît, Mme [R] ne démontre pas qu'elle aurait renoncé à l'acquisition de son bien si elle avait eu connaissance de la hauteur du ressaut dès lors qu'il s'infère de ses écritures qu'elle ne sollicite pas l'annulation de la vente, et ce, alors même qu'elle vise, à titre subsidiaire, la réticence dolosive (qui rend possible en droit une telle demande).

Il ne peut pas non plus être retenu que Mme [R] aurait conclu la vente à un prix moindre dès lors que si elle avait été informée de la hauteur du ressaut litigieux, elle aurait sollicité de la SCCV Fifax-Montreuil III un accès aménagé à la terrasse, constitutif d'une prestation supplémentaire qui aurait été prise en compte dans le prix de vente, ainsi revu à la hausse.

Dès lors, Mme [R] est mal fondée en sa demande de " réduction du prix " requalifiée en demande de perte de chance d'avoir acquis le bien à un prix moindre.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l'espèce, la SCCV Fifax-Montreuil III, partie succombant à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

La SCCV Fifax-Montreuil III est condamnée à verser à Mme [R] une somme qu'il est équitable de fixer à 4 000 euros.

La SCCV Fifax-Montreuil III est déboutée de sa demande de ce même chef.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de l'absence de motif dérogatoire et de la nature du litige, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,