TJ Bordeaux, 23 sept. 2024, RG 23/04036

Du 23 septembre 2024

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 23/04036 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRYR

[E] [R]

C/

[K] [F]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

Le 23/09/2024

Avocats : Me Sylvie CAPDEPUY
Me Rémi HOUDAIBI
la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1] - [Localité 3]

JUGEMENT EN DATE DU 23 septembre 2024

JUGE : Madame Marie-Sylvie LHOMER

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

Madame [E] [R]
née le 04 Juin 1946 à [Localité 6]
[Adresse 4]
[Localité 2]

Représentée par Me Rémi HOUDAIBI (Avocat au barreau de PARIS) et Me Sylvie CAPDEPUY (Avocat au barreau de BORDEAUX) - postulant

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [F]
né le 13 Juillet 1969 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Représenté par Me Caroline SALVIAT, SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Le jugement contradictoire est rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2018, Madame [E] [R] a donné à bail à Monsieur [K] [F] un logement situé [Adresse 5] - [Localité 2].
Le montant du loyer initial, qui a été fixé à 1200€, et 60€ de charges locatives a été régulièrement indexé.
Les loyers n’ont pas été régulièrement payés et les attestations d’assurances n’ont pas été fournies.

Après plusieurs relances, Madame [R] a, par actes d’huissier du 24 janvier 2023 et du 18 septembre 2023 fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3865,14€ puis 3111,40€ euros au titre de l’arriéré locatif, incluant l’échéance du mois de septembre 2023 ainsi que de justifier d’une assurance.
Monsieur [F] n’a pas, dans les délais prescrits, régularisé l’arriéré locatif et n’a pas produit d’attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, Madame [R] a assigné Monsieur [F] devant le juge du contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 6 février 2024 aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire, et le condamner à lui payer la somme de 3095,34€ au titre des loyers impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle.

A cette audience, l’affaire a été renvoyée pour permettre l’échange de pièces et conclusions écrites entre les avocats des parties.
Après plusieurs renvois sollicités par elles à cet effet, l’affaire a été évoquée le 8 juillet 2024.

A cette audience, Madame [R], représentée par son conseil, se réfère expressément à ses dernières conclusions.

Elle demande, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions des articles 1217, 1227, et 1228 du Code civil, de :

- Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au bail, à l’issue du délai d’un mois écoulé suivant l’exploit du 24 janvier 2023,
- Constater la résiliation du bail, acquise depuis le 25 février 2023,
A titre subsidiaire
- Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire stipulée au bail, à l’issue du délai de six semaines écoulé suivant l’exploit du 18 septembre 2023,
- Constater la résiliation du bail, acquise depuis le 31 octobre 2023,
A titre infiniment subsidiaire
- Prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire,
- Juger que le locataire est occupant sans droit ni titre du logement,
- Ordonner son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
- Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1310,14€ à compter du jour de la résolution judiciaire du bail, et jusqu’à son départ des lieux, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail,
- Condamner le locataire à lui payer la somme de 3095,34€, au titre de l’arriéré de loyers, provisions sur charges et indemnité d’occupation incluse au 2 novembre 2023,
- Enjoindre le locataire à communiquer une attestation d’assurance risque locatifs sous astreinte de 150€ par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,
- Le condamner à payer une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner aux entiers dépens en ceux compris les frais de commandement des 24 janvier 2023 et 18 septembre 2023 et d’assignation,
- Rappeler l’exécution provisoire de droit.

En défense, Monsieur [F] représenté par son conseil demande :
A titre principal
- Constater que le locataire a réglé l’intégralité de la dette avant l’audience,
- Constater qu’il justifie d’une assurance pour la période suivant le commandement de payer,
En conséquence,
- Débouter la bailleresse de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire
- Dire et juger que les commandements ne font pas état d’une créance certaine et exigible et qu’ils n’ont pas été délivrés de bonne foi,
- Constater l’absence de faute du locataire justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail,
En conséquence,
- Débouter la bailleresse de toutes ses demandes fins et conclusions,
A titre infiniment subsidiaire,
- Suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail,
- Accorder les plus larges délais pour payer sa dette,
- Débouter la bailleresse de toutes ses demandes fins et conclusions,
En toute hypothèse,
- Enjoindre à la bailleresse de transmettre les quittances de loyer et ou attestation de paiement des loyers qu’il a versés depuis son entrée dans les lieux le 11 décembre 2018 à ce jour,
- Débouter la bailleresse de sa demande indemnitaire au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Ecarter l’exécution provisoire,
- Condamner la bailleresse à lui payer la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la bailleresse aux dépens

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures ci dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe du tribunal à la date du 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier recommandé le 29 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la date de l’audience.
La CCAPEX a été saisie le 27 janvier 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation de plein droit du bail au titre de l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail d'habitation du 11 décembre 2018 contient une clause résolutoire suivant laquelle le contrat est résilié de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement avant ce terme de tout ou partie du loyer, ou un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.
Cette clause est en tout point conforme aux dispositions des articles 7 et l'article 24 alinéa 1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, mais modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Sur la résiliation pour défaut d’assurances
En application de l'article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est obligé :
g) de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Madame [R] a fait signifier le 24 janvier 2023 et le 18 septembre 2023 un commandement de justifier d'une assurance en matière d'habitation au titre du bail visant la clause résolutoire.
Selon l'article 7 g alinéa 2 susvisé, est autorisée la stipulation d'une clause résolutoire pour défaut d'assurance et non pour défaut de justification de la souscription d'une assurance. Ainsi, seul le défaut d'assurance est sanctionné par la résiliation de plein droit du contrat de bail.
Il doit être observé de surplus que les intérêts du bailleur sont préservés dès lors que son locataire est bien assuré contre les risques dont il doit répondre.
Il est constant qu’en cas de justification tardive de la souscription d'une assurance, la date à laquelle le locataire s'est assuré est prise en compte. Si cette date est antérieure, ou comprise au plus tard dans le délai d'un mois suivant la signification d'un commandement, il ne peut y avoir constatation de la résiliation du bail.
En l'occurrence, Monsieur [F] produit l'attestation d'assurance du bien loué souscrit auprès de la compagnie MMA depuis le 4 janvier 2019, et prévoyant la prochaine échéance le 1er janvier 2025. Il justifie ainsi que le logement loué était bien assuré sur la période concernée et notamment au moment de la délivrance de chacun des deux commandements en cause.

Il en résulte que la demande de résiliation à ce titre sera rejetée

Sur la résiliation pour défaut de paiement et les délais de paiement
Il n'est pas contesté que le locataire n'a pas réglé les causes du commandement avant le 29 octobre 2023, soit dans le délai de deux mois qui lui était imparti conformément aux dispositions légales.
S'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail étaient réunies à cette date, il n'y a pas lieu pour autant de prononcer la résiliation judiciaire du bail.
En effet, l’'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge saisi d'une demande de délais peut les accorder et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers.

En l'espèce, l'examen du dernier décompte produit par Madame [R] arrêté au 1er juillet 2024 fait ressortir un solde égal à zéro le 1er juillet 2024 avec un équilibre entre les sommes versées au débit et au crédit pour un montant de 38565,67€.
Madame [R] indique que Monsieur [F] a réglé le 29 avril l’intégralité de sa dette.
Il apparaît au décompte que Monsieur [F] a progressivement apuré sa dette locative en procédant à deux versements de 3256,35€ à cette date et 1573,66€ le 29 avril 2024, puis qu’il s’est régulièrement acquitté de ses loyers.
Au regard de ces éléments, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 18 septembre 2023, expirant le 29 avril 2024, date de l'apurement de la dette et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Dès lors que celui-ci a apuré sa dette locative et a repris le paiement de ses loyers et provisions sur charges avant même que le juge ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué.
En conséquence, Madame [R] sera déboutée de ses demandes en paiement, en expulsion et en versement d’une indemnité d’occupation découlant de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la résiliation judiciaire
Pour justifier de ses retards de paiement, Monsieur [F] allègue la mauvaise gestion de l’agence de location qui ne lui aurait pas fourni le montant exact de la dette, ni des appels et des versements effectués, ni l’extrait de son grand livre.
Toutefois, Monsieur [F] ne saurait se prévaloir des difficultés de gestion de l’agence après un piratage de son logiciel, puisque celui-ci d’une part ne peut ignorer ni le montant de son loyer, ni des dates de l’augmentation de celui-ci, ni son obligation mensuelle de paiement alors même qu’aucun appel de loyer ne lui serait parvenu, et d’autre part alors qu’il est seul en mesure d’accéder à son historique de paiement auprès de sa banque, et ainsi procéder lui-même au décompte des sommes dues.

Il ne saurait non plus alléguer des « incohérences » dans les décomptes des 8 et 15 juin 2023, alors que ceux-ci, parfaitement détaillés, indiquent les montants des sommes dues, et que l’écart constaté résulte du quittancement des frais d’huissier et de procédure.

Toutefois, il convient de juger que les manquements passés du locataire à son obligation de paiement des loyers à l'échéance ne constituent pas une violation suffisamment grave de ses obligations judiciaire du bail, en ce qu'il a apuré sa dette locative à ce jour et en l’absence de toute autre procédure antérieure, étant précisé que tout nouveau manquement, même régularisé, serait susceptible de donner lieu à la résiliation judiciaire du bail.
En conséquence, Madame [R] sera déboutée de ses demandes au titre de la résiliation judiciaire du contrat de location, en expulsion et en versement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle en fourniture des quittances de loyer
Aux termes de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Outre que le bailleur n’est pas tenu de fournir les quittances des termes impayés, il sera remarqué que le formulaire d’appel de loyers versé au dossier comporte une rubrique « quittance de loyer » pour le mois précédent. Les quittances sont donc délivrées.
En conséquence, il n’y a pas lieu de condamner Madame [R] à fournir l’ensemble des quittances depuis le début du bail.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci, dont le seul commandement de payer en date du 18 septembre 2023 seront donc mis à la charge de Monsieur [F], dont l’inexécution des obligations a contraint Madame [R] a introduire une procédure.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il est conforme à l’équité de condamner Monsieur [F] à payer à Madame [R] la somme de 800€.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS