TJ Bordeaux, 23 sept. 2024, RG 24/00594

Du 23 septembre 2024

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/00594 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2Q7

[V] [X]

C/

[P] [Z]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à

Le 23/09/2024

Avocats : Me Rémy BERTIN
Me Clémence COLLET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 23 septembre 2024

JUGE : Madame Marie-Sylvie LHOMER

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [X]
né le 29 Mars 1940 à
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représenté par Me Clémence COLLET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [Z]
[Adresse 3] -
[Localité 5]

Représenté par Me Rémy BERTIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 08 Juillet 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Le jugement contradictoire est rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 décembre 2005, Monsieur [V] [X] a donné à bail à Monsieur [P] [Z] un logement et un emplacement de parking n° 161 situés [Adresse 3].
Le montant du loyer initial, qui a été fixé à 480€, et 70€ de charges locatives, a été régulièrement indexé pour atteindre 650€.
Les loyers n’ont pas été régulièrement payés.

Par acte d’huissier du 23 novembre 2020, Monsieur [X] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 7980€ euros au titre de l’arriéré locatif, incluant l’échéance du mois de novembre 2020 ainsi que de justifier d’une assurance.
Monsieur [P] [Z] n’a pas, dans les délais prescrits, régularisé l’arriéré locatif et n’a pas produit d’attestation d’assurance,

Par acte de commissaire de justice en date du 15 février 2024, Monsieur [X] a assigné Monsieur [Z] devant le juge du contentieux de la protection auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 30 avril 2024 aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du locataire, et le condamner à lui payer la somme de 15650€ au titre des loyers impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle.

A cette audience, l’affaire a été renvoyée pour permettre l’échange de pièces et conclusions écrites entre les avocats des parties.
Après plusieurs renvois sollicités par elles à cet effet, l’affaire a été évoquée le 8 juillet 2024.

A cette audience, Monsieur [X], représenté par son conseil, se réfère expressément à ses dernières conclusions.

Il demande, sur le fondement de « l’ancien article 1134 du Code civil » et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 de :

Prononcer la résolution judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers,Ordonner en conséquence au locataire de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification du jugement à intervenir, Dire qu’à défaut, pour le locataire d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [X] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, Constater la mauvaise foi du locataire et ordonner que le délai de deux mois du commandement de quitter ne s’applique pas en l’espèce, conformément à l’alinéa 2 de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner le locataire à lui payer la somme de 9425€, au titre de l’arriéré de loyers, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, à compter du jour de la résolution judiciaire du bail, et jusqu’à son départ des lieux, ainsi que de celle de tout occupant de son chef,
Le débouter de toutes ses demandes,
A titre subsidiaire, l’autoriser à s’acquitter de la dette de loyer en 36 versements mensuels en précisant qu’à défaut de respecter les délais et les modalités de paiements, fixés, la résiliation judiciaire reprendra son plein effet et l’intégralité de la dette deviendra exigible, Le condamner à payer une somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Le condamner aux entiers dépens.
En défense, Monsieur [Z] représenté par son conseil demande :
- avant dire droit, se déplacer sur les lieux et constater les désordres
- dire et juger prescrite la demande de condamnation pour les loyers antérieurs au 23 février 2021,
- dire et juger qu’il est fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution et à retenir les loyers, sur le fondement de l’article 1219 du code civil, en raison des nombreux manquements contractuels du bailleur,
- lui ordonner de transmettre la télécommande d’accès au parking,
- lui ordonner de restituer le double des clés du bien loué,
- le condamner à faire procéder aux travaux de réparation des désordres non exécutés, sous astreinte de 100€ par jour de retard, passé deux mois de la signification du jugement, jusqu’à la réalisation des travaux,
- le débouter de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire
- le dire et juger comme fondé à se prévaloir de la réduction du prix des loyers sur le fondement de l’article 1223 du Code civil, en raison des nombreux manquements du bailleur,
- prononcer la réduction du prix du loyer,
- débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires,
A titre très subsidiaire,
- constater qu’il a repris le paiement des loyers,
- dire et juger prescrite la demande de condamnation pour les loyers antérieurs au 23 février 2021,
- l’autoriser à s’acquitter de la somme de 8950€ à compter du jugement à intervenir, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 250€ chacune et une 36ème qui soldera la dette principale,
En tout état de cause
- condamner le bailleur au paiement d’une somme de 1500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et laisser à leur charge les dépens de l’instance.
- écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’audience du 8 juillet 2024, Monsieur [Z] indique qu’il a subi de nombreux désagréments dus aux manquements du propriétaire à ses obligations, et qu’il a suspendu le versement des loyers.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures ci-dessus évoquées, auxquelles il est expressément renvoyé pour répondre aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe du tribunal à la date du 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier recommandé le 16 février
2024, soit plus de deux mois avant la date de l’audience.
La CCAPEX a été saisie le 25 novembre 2020.

L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la demande de déplacement du tribunal sur les lieux

Au regard de l’article 146 du Code de procédure civile, il n’y a pas lieu de d’organiser un déplacement sur les lieux, une procédure d’instruction ne pouvant être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l'administration de la preuve.

Sur la demande principale

Selon l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

- Sur le montant de la créance

Il apparaît au vu des éléments du dossier et notamment la signification du commandement de payer en date du 23 novembre 2020 et du décompte postérieur, que Monsieur [Z] ne s'acquitte pas régulièrement de ses loyers et charges d’un montant total de 650€.

Suivant un dernier décompte actualisé en date du 14 février 2024, échéance de février comprise ce dernier serait redevable, après déduction de sommes dont le bailleur convient qu’elles sont prescrites, de la somme de 8450€, celui-ci actualise sa créance à la somme de 11000€ au 1er juillet 2024, échéance de juillet comprise, afin de prendre en compte les 5 mois de loyer courant du 15 février au mois de juillet 2024 ainsi que d’un versement en date du 26 avril 2024 à hauteur de 700€.

Monsieur [Z] estime être redevable au 1er mai 2023 de la somme de 8950€, compte tenu de versements complémentaires de 50€ et 100€ effectués aux mois de mars et avril 2023 mais il ne justifie pas de ces paiements, et ne présente aucun décompte précis.
Il justifie en revanche de deux versements complémentaires effectués au mois de juin 2024 pour un montant de 750€ et au mois de juillet 2024 pour un montant de 1500€.

Le montant dû s’élève donc à la somme de (13x650) + (5x650)-(700+750+1500)=8750€ au 31 juillet 2024, échéance de juillet comprise.

- Sur l’exception d’inexécution

Il résulte de l'article 1719 du code civil comme de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 une obligation pour le bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Aux termes de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Monsieur [Z] soutient que Monsieur [X] a manqué à ses obligations d’entretien du logement, que celui-ci était indécent, ceci l’autorisant à suspendre le versement de ses loyer.

Il évoque :

- la non restitution du double de ses clés
Monsieur [Z] ne justifie pas avoir remis un jeu de clé à Monsieur [X]. Ce désordre ne pourra être retenu.

- l’impossibilité de se garer sur sa place de parking
Monsieur [Z], est locataire de l’emplacement n° 161, et soutient que son bailleur a fait installer un piquet sur sa place de parking pour lui en interdire l’accès.
Le cliché versé au dossier, montre un piquet métallique ancien, rouillé et dégradé, sans trace de scellement récent, et ne comporte pas de numérotation d’emplacement.
Il n’est donc pas établi que cet emplacement soit le numéro 161.
Par ailleurs, Monsieur [Z] ne justifie pas d’avoir réclamé la télécommande à son bailleur, non plus que d’avoir essuyé un refus.
Ainsi, l’impossibilité d’accéder au parking n’est pas établie et ce désordre ne pourra être retenu.

- un défaut de fonctionnement des toilettes, il n’est fourni aucune indication aucun diagnostic technique quant aux localisations, causes, conséquences et durée des désagréments, dont la réparation peut relever en fonction de sa nature, des obligations du locataire ou du bailleur.
En l’absence de quelconque diagnostic, et de toute mise en demeure adressée au bailleur, ce désordre ne pourra être retenu.

- une panne de chauffe eau « en 2018 » sans qu’il en soit précisé le mois, qui l’aurait laissé sans eau chaude pendant « deux ans ». Pour justifier de la durée, Monsieur [Z] verse au dossier une attestation de la Société WAVE ELEC.
Monsieur [X] ne conteste pas la survenue d’une panne et la pose d’un nouveau chauffe-eau après le passage d’un électricien.
Toutefois, il conteste la période et la durée de l’avarie, sans apporter quelconque explication, et reproche au locataire de n’avoir pas entrepris les démarches nécessaires auprès des compagnies d’assurances.

Les courriers des 16 septembre 2019 et 16 juin 2020 de Monsieur [X] versés au dossier font allusion à un sinistre ayant endommagé « les tuyaux d’eau » et l’absence de démarches de Monsieur [Z] auprès des compagnies d’assurances pour les faire réparer, ceci rendant impossible l’installation du nouveau cumulus ».
Toutefois, la réparation et l’entretien des canalisations incombent au bailleur ou à la copropriété selon leur nature et leur destination.
Il apparaît que les canalisations, dont il n’est pas précisé si elles étaient privatives ou si elles dépendaient des parties communes, ont fini par être réparées, sans qu’il soit précisé non plus qui a pris en charge les réparations, ni à quelle date, et qu’un nouveau cumulus a pu être installé.
L’attestation versée au dossier montre que « le président de la Société WAVE ELEC » a « remis en marche le cumulus, suite à la mise en sécurité de ce dernier, le 23/12/2020. »
Outre que ce document ne comporte aucune indication à caractère administratif permettant d’identifier ladite Société, cette pièce ne permet pas de démontrer une intervention pour une mise en service après la pose d’un cumulus, ni donc d’évaluer de façon précise la durée de la privation d’eau chaude.

Si ce fait constitue élément d’indécence, celui-ci ne rend pas l’appartement totalement impropre à sa destination. Il s’agit par ailleurs d’un désordre ancien survenu à une date incertaine, et qui a pris fin à une date inconnue. Ceci est donc insuffisant pour justifier l’octroi d’une réduction du montant du loyer.

- un dégât des eaux dans les parties communes ayant nécessité « la destruction d’une colonne dans la salle de bains ».
Le locataire verse au dossier une photographie non datée, montrant qu’il a été réalisé un orifice dans une cloison masquant des colonnes d’eau.
Monsieur [Z] qui n’établit pas de lien entre ce sinistre et celui de 2018, ne justifie pas de la déclaration de sinistre effectuée auprès de sa compagnie d’assurances.
Toutefois, la remise en état de la colonne masquant les arrivées d’eau, en tant « qu’aménagement », revient au copropriétaire, ou à la copropriété et à son assureur lors d’une recherche de fuite.
Ainsi, il appartenait à Monsieur [X], dûment prévenu de l’existence du désordre, d’effectuer les travaux, et éventuellement de faire valoir ses droits auprès de la copropriété.

Monsieur [X] sera donc condamné à faire exécuter les travaux de remise en état de la cloison masquant la colonne de descente d’eau selon les modalités prescrites au dispositif.

Toutefois, ce désordre ne rend pas le logement indécent, ni impropre à sa destination.

Au regard de ces éléments, Monsieur [Z] ne justifie pas avoir pu légitimement retenir de son propre chef le montant des loyers.
De même, aucun élément ne vient ici justifier une réduction du prix.

En conséquence, les loyers devaient être entièrement réglés.

- Sur la résiliation du contrat de bail

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement de tout ou partie des loyers ou des charges locatives.

Monsieur [X] a fait signifier à Monsieur [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 7980,93€ au titre des loyers échus, suivant exploit du 23 novembre 2020. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Z] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 23 novembre 2020, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 24 janvier 2021, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs dans sa version applicable au litige.
Il n’a par ailleurs présenté une attestation d’assurance qu’au jour de l’audience, celle-ci correctement adressée à Monsieur [Z] mais ne portant pas désignation du logement assuré, et ne prenant effet que le 1er avril 2024. On ne peut donc en déduire que Monsieur [Z] avait antérieurement souscrit un contrat d’assurances

En conséquence, il y a lieu d'ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, sans qu’il y ait lieu d’appliquer les sanctions prévues à l’article L412-1 du Code des procédures d’exécution, la mauvaise foi du locataire étant insuffisamment caractérisée.

Il a été établi que le montant des sommes dues s’élevait à la somme de 8750€ au 31 juillet 2024, échéance de juillet comprise.

Monsieur [Z] sera condamné à verser à Monsieur [X], en deniers ou quittance, la somme de 8750€ au titre de l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

- Sur le délai de paiement

Monsieur [X] s’oppose à la demande du locataire.
A cet égard, si aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, c’est à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative. Or celle-ci n’a cessé d’augmenter avec le temps.
Monsieur [Z] justifie avoir effectué des virements d’un montant de 700€, 750€, et 1500€ aux mois d’avril, juin et le 5 juillet 2024, soit à la veille de l’audience.

Il convient de constater que Monsieur [Z] n’a pas repris le versement intégral, du loyer courant avant la date de l'audience, trois versements seulement ayant été effectués, et ceci de façon irrégulière, alors qu’il justifie d’un salaire mensuel net de 1945,94€.
En conséquence, aucun délai de paiement ne sera accordé, Monsieur [Z] ayant déjà bénéficié de délais suffisants.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [Z].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, il est conforme à l’équité de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS