TJ Nice, 23 sept. 2024, RG 21/01632

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé LE [Adresse 6] c/ [E] [K]

N°
Du 23 Septembre 2024

4ème Chambre civile
N° RG 21/01632 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NOCU

Grosse délivrée à
la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO

expédition délivrée à
Me Pascale OUALID

le 23 Septembre 2024

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l'audience publique du 16 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Septembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble dénommé LE [Adresse 6]
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par son Syndic en exercice, la S.A.R.L. HERACL’IMMO, sise [Adresse 3] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
représenté par Me Emmanuel VOISIN-MONCHO de la SCP MONCHO - VOISIN-MONCHO, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [E] [K]
C/O [Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]
représenté par Me Pascale OUALID, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [K] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n 0157 d’un immeuble en copropriété dénommé Le [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Par jugement rendu le 11 juillet 2018, rectifié le 19 octobre 2018, le tribunal d’instance de Nice a notamment condamné M. [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le [Adresse 6] la somme de 6.177,33 euros de charges de copropriété arrêtées au 16 mai 2017.

Un dégât des eaux est survenu au mois de novembre 2016 dans l’appartement sous-jacent à celui de M. [E] [K] loué, par l’entremise de l’[Adresse 5] à madame [D].

Le syndic a mandaté un expert afin de faire procéder à une recherche de fuite et selon un rapport amiable de la société Elex du 6 février 2017, la fuite avait pour origine la bonde du bac à douche de l’appartement de M. [E] [K], partie privative.

Le syndic a mandaté l’entreprise Colombo qui a procédé aux travaux de réparation du bac à douche et a émis une facture n 1704113 d’un montant de 3.003,98 euros le 26 avril 2017. Cette somme réglée par le syndicat des copropriétaires a été inscrit au débit du décompte individuel de charges de M. [E] [K].

Par lettre du 9 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le [Adresse 6] a mis en demeure M. [E] [K] de payer la somme de 13.060,20 euros de charges de copropriété.

Cette mise en demeure étant restée vaine, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 2] a fait assigner en paiement M. [E] [K] devant le tribunal judiciaire de Nice par acte d’huissier du 15 avril 2021.

Par jugement du 30 octobre 2023, le tribunal a rouvert les débats en invitant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le [Adresse 6] à produire un décompte de charge expurgé des sommes mises à la charge de M. [E] [K] par le jugement du tribunal d’instance de Nice le 11 juillet 2018.

Dans ses conclusions récapitulatives après réouverture des débats communiquées le 23 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le [Adresse 6], situé [Adresse 4] à [Localité 2], sollicite la condamnation de M. [E] [K] à lui payer les sommes suivantes :

14.863,50 euros, comptes arrêtés au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 septembre 2019,2.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il expose à titre liminaire avoir saisi le tribunal judiciaire de Nice alors que l’immeuble se situe à [Localité 2] sur le fondement de l’article 47 du code de procédure civile au regard de la qualité d’auxiliaire de justice du défendeur. Il explique qu’il a été contraint d’exposer des frais de recherche de fuite et de réparation à la suite d’un dégât des eaux ayant pour origine la bonde fuyarde du bac de douche de l’appartement de M. [E] [K]. Il estime que le coût des réparations de parties privatives doit être supporté par le copropriétaire. Il ajoute que les charges dues par M. [E] [K] s’établissent, déduction faite descondamnations prononcées par le jugement du 11 juillet 2018, à la somme de 14.863,50 euros au 23 janvier 2024 en vertu de comptes approuvés par les assemblées générales, dont les décisions sont exécutoires de plein droit même en cas de recours. Il considère que M. [E] [K] devra être condamné à régler ses charges sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des frais nécessaires au recouvrement de sa créance qui lui ont été imputés conformément à l’article 10-1 de la même loi.

Il estime également qu’en ne réglant pas régulièrement sa contribution aux charges, M. [E] [K] a mis en péril la trésorerie de la copropriété, ce qui lui cause un préjudice dont il réclame réparation.
En réplique aux conclusions adverses, il souligne que les demandes « de dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens au soutien des véritables prétentions. Sur le fond, il fait observer que le défendeur se reconnaît débiteur de charges mais conteste devoir rembourser la recherche de fuite ou le coût de réparation de ses parties privatives. Il soutient que le coût de l’intervention de l’entreprise Colombo n’était pas inclus dans la condamnation prononcée par le tribunal d’instance de Cannes et que ces frais n’ont pas été pris en charge par un assureur. Il fait valoir également que l’énumération des « frais nécessaires » par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’est pas limitative et considère que tous les frais dont il sollicite le remboursement sont justifiés. Il s’oppose à ce qu’il soit fait droit à la demande de délai de paiement en indiquant que le débiteur, de mauvaise foi pour ne régler aucune charges depuis plusieurs années, ne justifie pas de sa situation financière actuelle.

Dans ses conclusions après réouverture des débats notifiées le 21 mars 2024, M. [E] [K] sollicite :

la réduction de la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 6.693,64 euros au 17 janvier 2024,l’octroi d’un large délai de paiement pour s’acquitter de cette somme,le rejet de toute autre demande,la condamnation du le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 2] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il expose que, dans son rapport du 6 février 2017, le cabinet Elex a fixé le montant de la recherche de fuite à a somme de 2.450,25 euros TTC réglé à la copropriété par l’assureur et que la copropriété a fait procéder aux réparations sur ses parties privatives sans avoir recueilli son accord ou celui de son mandataire, l’[Adresse 5], pour un coût de 3.003,98 euros selon facture du 27 avril 2017.
Il fait valoir que l’approbation des comptes, qui emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat, n’interdit pas à un copropriétaire de contester son décompte de charges individuel. Il indique contester l’imputation de la facture de l’entreprise Colombo au débit de son compte de charges car elle est antérieure au jugement rendu par le tribunal d’instance de Cannes. Il ajoute elle a nécessairement été prise en charge par les assureurs dans le cadre de la convention CIDRE et qu’en tout état de cause, il n’a jamais été informé de cette intervention sur ses parties privatives par le syndic et n’a jamais donné son autorisation, de sorte qu’il n’a pas pu déclarer le sinistre à son assureur pour qu’il soit pris en charge. Il estime que c’est donc de parfaite mauvaise foi que le montant de cette facture pour des travaux qu’il n’a pas autorisés et réalisés chez lui par un prestataire qu’il n’a pas choisi lui sont imputés. Il conclut qu’en l’absence d’accord pour faire procéder à ces travaux dans ces parties privatives, leur coût doit rester à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires.
Il soutient également que tous les frais qui lui sont imputés pour un montant de 5.165,88 euros sont injustifiés au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et devront également être déduits de sa dette de charges qui s’établit à la somme de 6.693,64 euros qu’il reconnaît devoir.
Il indique que sa situation justifie un délai de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et s’oppose à l’octroi de dommages-intérêts au syndicat à défaut de démonstration d’un préjudice.

La clôture de la procédure est intervenue le 2 avril 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024 prorogé au 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en paiement.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

L’approbation par l’assemblée générale des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat des copropriétaires et n’interdit pas aux copropriétaires de contester leur compte individuel si leur montant s’avère inexact.

L’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 rappelle en effet que l'approbation des comptes par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire.

Par ailleurs, l’article 9 I. de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Ce texte ajoute que les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Ainsi, les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins 8 jours avant qu’ils débutent, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens, par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou selon les autres formes de notification autorisées par l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le [Adresse 6] produit, pour justifier sa créance :

le relevé de propriété démontrant que M. [E] [K] est propriétaire du lot de copropriété n 0157,le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 avril 2016 :- approuvant les comptes de l’exercice clos le 30/09/2014,
- approuvant les comptes de l’exercice clos le 30/09/2015,
- approuvant le budget prévisionnel du 01/10/2015 au 30/09/2016,
- approuvant le budget prévisionnel du 01/10/2016 au 30/09/2017,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 avril 2017 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2015 au 30/09/2016,
- approuvant le budget prévisionnel du 01/10/2017 au 30/09/2018,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 mai 2018 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/10/2016 au 30/09/2017,
- approuvant le budget prévisionnel du 01/10/2018 au 30/09/2019,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 avril 2019 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/01/2017 au 31/12/2017,
- ajustement du budget de l’exercice du 01/01/2019 au 31/12/2019
- approuvant le budget prévisionnel du 01/10/2019 au 30/09/2020,
l’état des dépenses des exercices clos le 30/09/2017, 30/09/2018, 30/09/2019, et 30/09/2020,l’état financier après répartition au 30/09/2016, 15/02/2017, et 01/03/2018,les appels de charges, de fonds et de provisions,une mise en demeure adressée à M. [E] [K] de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le [Adresse 6] la somme de 13.060,20 euros de charges de copropriété arrêtées au 9 décembre 2019, par lettre du 9 décembre 2019.un relevé de compte débiteur de la somme de 14.863,50 euros au 23 janvier 2024 expurgé des condamnations prononcées par le jugement du tribunal d’instance de Nice du 11 juillet 2018.
Est imputé au débit de ce compte à la date du 26/04/2017 une facture d’un montant de 3.003,98 euros correspondant pour 1.134,00 euros à des recherches de fuite et pour 1.596,89 euros à la reprise de alimentation Eau Froide et Eau Chaude Sanitaire dans la salle de bains, le remplacement de la bonde du bac à douche, la remise en place des appareils sanitaires et essais.

Il ressort du jugement rendu par le tribunal d’instance de Nice le 11 juillet 2018 que le syndicat des copropriétaires réclamait le paiement de charges de copropriété et frais arrêtés à la somme de 6.439,13 euros le 16 mai 2017 qui correspond à un décompte de situation au 4 mai 2017 n’incluant pas la facture de l’entreprise Colombo.

Il ne résulte cependant d’aucune pièce versée aux débats que M. [E] [K] ou son mandataire, d’une part, ont été avisés de la réalisation de ces travaux dans la salle de bains de l’appartement et, d’autre part, ont donné leur accord à leur réalisation par le syndic à leurs frais avancés.

Le syndicat ne justifie en effet d’aucune autorisation de faire procéder à des travaux dans les parties privatives de M. [E] [K] ni d’aucune notification préalable à ce copropriétaire alors qu’il n’est pas démontré qu’il existait un impératif de sécurité ou de conservation des biens si bien que les conditions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 n’étaient pas remplies.

En cas d’opposition ou de carence du copropriétaire d’un lot privatif à l’origine de désordres, il incombait au syndicat d’obtenir l’autorisation en justice de procéder aux réparations, ce qu’il n’a pas fait avant d’engager la dépense sans en aviser M. [E] [K] ou son mandataire.

Il s’ensuit que leur coût ne peut être imputé exclusivement à M. [E] [K] qui est donc fondé à contester la somme de 3.003,98 euros portée au débit de son compte sans être répartie entre les copropriétaires à hauteur de leurs tantièmes.

Déduction faite de cette dépense, le solde du décompte arrêté au 23 janvier 2024 d’un montant de 11.859,52 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété mais comprend :

- 24/04/2018 : honoraires procédure fond TI Nice 697,00 €
- 09/08/2018 : vacation procédure avocat du 16.10.17 200,00 €
- 09/08/2018 : vacation suivi contentieux du 25.01.2018 90,00 €
- 09/08/2018 : vacation suivi contentieux du 11.05.2018 180,00 €
- 09/08/2018 : vacation suivi contentieux du 13.11.2017 90,00 €
- 16/11/2018 : Dossier c/[K] Frais d’actes 146,17 €
- 01/02/2019 : Honoraires 20 % Mise en demeure 96,00 €
- 29/04/2019 : Assignation 200,00 €
- 30/09/2019 : Suivi dossier assignation 200,00 €
- 24/10/2019 : Suivi contentieux 180,00 €
- 18/11/2019 : Frais de rappel LRAR 20,00 €
- 09/12/2019 : Frais de mise en demeure avant procédure 25,00 €
- 20/01/2020 : Suivi contentieux 90,00 €
- 21/09/2021 : Suivi contentieux 90,00 €
- 27/11/2021 : Procédure vente 250,00 €
- 12/04/2021 : Honoraire procédure TJ Nice 1.213,00 €
- 16/04/2021 : Assignation c/[K] 53,88 €
- 25/05/2021 : Suivi contentieux 90,00 €
- 18/10/2021 : Suivi contentieux 180,00 €
- 22/02/2022 : Suivi contentieux 90,00 €
- 14/06/2022 : Suivi procédure 90,00 €
- 09/09/2022 : Frais de mise en demeure avant procédure : 30,00 €
- 27/09/2022 : Procédure saisie-vente 180,00 €
- 16/01/2023 : Suivi procédure 90,00 €
- 05/06/2023 : Contentieux 180,00 €
- 12/09/2023 : Suivi contentieux 180,00 €
- 12/12/2023 : Frais de mise en demeure avant procédure 40,00 €
- 17/01/2024 : Facture affaire [K] du 06/09/2023 318,00 €

Soit au total 5.289,05 €

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des “frais de relance”, ou des “frais de suivi de contentieux” ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic compris dans leur mission de base.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

En l’espèce, le montant des frais imputés à M. [E] [K] est presque équivalent à sa dette de charges et incluent des frais d’huissier inclus dans les dépens ou des honoraires d’avocat arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que des facturations de suivi contentieux sans démonstration qu’ils correspondent à des diligences réelle et inhabituelles outre des frais de mise en demeure, y compris après l’introduction de la présente instance, à intervalles réguliers et rapprochés.

Dès lors et par application des principes rappelés, seul le coût de 25 euros de la mise en demeure du 9 décembre 2019, nécessaire pour faire courir les intérêts moratoires, sera retenue comme nécessaire au recouvrement de la créance.

Par conséquent, M. [E] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le [Adresse 6] la somme de 6.693,64 euros de charges de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 23 janvier 2024 qu’il reconnaît devoir.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 décembre 2019 et jusqu’à parfait règlement.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des différents décomptes fournis que M. [E] [K] ne paie plus aucune contribution aux charges depuis le mois d’avril 2019, malgré une précédente condamnation et alors que son appartement était loué.

En s’abstenant de tout règlement sans motif légitime, il cause à la collectivité des copropriétaires, contrainte de procéder depuis plusieurs années à des avances constantes de fonds pour assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble pour pallier sa défaillance, un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement.

L’indemnisation de ce préjudice sera évaluée à la somme de 800 euros que M. [E] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le [Adresse 6].

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement.

Au terme de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [E] [K] ne produit aucun élément relatif à sa situation financière pour justifier notamment qu’il dispose de chances sérieuses d’apurer sa dette en bénéficiant d’un délai de deux années.

Il a déjà bénéficié d’un large délai de fait pour s’acquitter de sa dette qu’il n’a pas mis à profit pour diminuer son montant et rien n’indique qu’un délai supplémentaire pourrait lui permettre de régler les sommes dont il est redevable.

L’octroi d’un délai de grâce apparaît en conséquence illusoire et n’aboutirait par conséquent qu’à retarder davantage le paiement des sommes dues alors que le débiteur n’établit pas qu’il se trouve dans une situation financière compromise.

La demande d’un délai de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, M. [E] [K] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Le [Adresse 6] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS