TJ Nice, 23 sept. 2024, RG 22/03195

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [V], [P], [G], [C] [F] épouse [V] c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES OLIVIERS DE [Localité 8]

N°
Du 23 Septembre 2024

4ème Chambre civile
N° RG 22/03195 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OMAQ

Grosse délivrée à
Me Daniel TAMISIER

expédition délivrée à
la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER

le 23 Septembre 2024

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l'audience publique du 16 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Septembre 2024 après prorogation du délibéré, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [K] [V]
[Adresse 6]
[Localité 2]
ITALIE
représenté par Me Daniel TAMISIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [P], [G], [C] [F] épouse [V]
[Adresse 9]
[Localité 2]
ITALIE
représentée par Me Daniel TAMISIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé LES OLIVIERS DE [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 1]
prise en la personne de son syndic en exercice, la société RI SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représenté par Me Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [V] est propriétaire d’un appartement et d’un parking (lots n° 75 et 101 représentant 292èmes des parties communes) dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 7] situé [Adresse 4] à [Localité 5] qu’il a acquis en l’état futur d’achèvement le 31 juillet 1998.

Mme [P] [F] et sa fille, Mme [L] [H], sont propriétaires indivises d’un garage (lot n° 92 représentant 18èmes des parties communes) dans le même immeuble qu’elles ont acquis le 5 octobre 2001.

Mme [L] [H] est propriétaire d’un appartement et d’un parking dans le même immeuble (lots 79 et 110 représentant 230èmes des parties communes).

M. [K] [V] et Mme [P] [F] se sont mariés le 28 juin 2003, postérieurement à l’acquisition des biens et droits dans l’immeuble [Adresse 7] qui constituent des biens propres à chacun des époux.

Par lettre du 21 décembre 2020, le syndic a demandé à M. et Mme [V] de retirer les éléments entreposés en contrebas du bâtiment E ainsi qu’un motocycle, et a précisé qu’à défaut, une entreprise interviendrait à leurs frais afin de les débarrasser et porter à la déchetterie.

Par lettre non datée, Mme [V] a répondu au syndic qu’aucune disposition du règlement de copropriété n’interdit le stationnement des motocycles dans les espaces dédiés et l’a invité à vérifier la propriété des objets qu’il entendait faire enlever.

Par courrier du 7 avril 2022, le syndic a indiqué à M. et Mme [V] que, faute d’avoir enlevé leurs « effets personnels et déchets stockés sans aucune autorisation dans les parties communes (…) la société JBTP interviendra les 19 et 20 avril à l’effet de procéder à l’évacuation en déchetterie de l’ensemble des éléments présents en parties communes espaces verts, y compris l’espèce de terrasse créée et aménagée sans droit ni titre » et précisé que le coût de cette intervention sera à leur charge.

Le 15 avril 2022, le conseil de M. [V] a adressé un courrier au syndic dans lequel il indique que son client a acquis son bien en l’état futur d’achèvement, que le constructeur lui a consenti, par courrier du 31 juillet 1998, l’usage d’un morceau de terrain de 17m2 situé en contrebas de sa terrasse sur lequel il dispose donc d’un droit de jouissance lui permettant d’entreposer des objets, afin de compenser le défaut d’attribution de la cave dépendant de son lot et que cet accord a été validé par l’assemblée générale du 17 juillet 1999.

L’entreprise de nettoyage n’a pas enlevé les objets situés sur l’espace terrasse en contrebas de l’appartement de M. [V], mais uniquement ceux situés en contrebas du bâtiment E, dont M. et Mme [V] contestent être propriétaires.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 24 mai 2022.

Au cours de celle-ci, ont été adoptées la résolution n° 18 mettant à la charge de M. et Mme [V] le coût du constat d’huissier et la facture de l’entreprise de nettoyage, ainsi que les résolutions n° 19 et 20 leur faisant injonction de débarrasser le vide sanitaire et de justifier de l’autorisation de jouir de la terrasse.

Par acte du 5 août 2022, M. [K] [V] et Mme [P] [F] épouse [V] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Les Oliviers de Monte-Carlo aux fins d’obtenir principalement l’annulation de l’assemblée générale du 24 mai 2022, subsidiairement, l’annulation des résolutions n° 7, 8, 18, 19 et 20 adoptées lors de cette assemblée, et, très subsidiairement, l’annulation de la résolution n° 18.

Dans leurs conclusions communiquées le 4 août 2023, M. [K] [V] et Mme [P] [F] épouse [V] sollicitent :

- principalement, l’annulation de l’assemblée générale du 24 mai 2022,
- subsidiairement, l’annulation des résolutions n° 7, 8, 18, 19 et 20 adoptées lors de l’assemblée générale du 24 mai 2022,
- très subsidiairement, l’annulation de la résolution n° 18 adoptée lors de l’assemblée générale du 24 mai 2022,
- en tout état de cause, la condamnation du syndicat des copropriétaires Les Oliviers de Monte-Carlo à verser, outre les entiers dépens de l’instance :
3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral, 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que l’assemblée générale du 24 mai 2022 doit être annulée car le lot n° 92, propriété indivise de Mme [V] et Mme [H], a été attribué à M. [V] comme cela ressort du procès-verbal et de la feuille de présence, alors qu’il s’agit d’un bien propre, erreur qui a eu une incidence sur leurs tantièmes respectifs et sur le calcul des charges. Ils ajoutent que Mme [V] n’a pas été convoquée à cette assemblée, qu’elle n’a pas exprimé de vote conformément aux tantièmes attachées à son lot et qu’elle n’a pas pu être représentée par Mme [H], alors qu’il ressort de la fiche de présence que les voix attachés au lot indivis ont été comptabilisé dans les votes de M. [V].
Ils sollicitent subsidiairement l’annulation des résolutions n° 7, 8, 18, 19 et 20 adoptées lors de l’assemblée litigieuse, sur le fondement des articles 14 et 17 du décret du 17 mars 1967, car la feuille de présence n’a pas été jointe au procès-verbal de l’assemblée, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier la régularité du vote. Ils soulignent qu’un doute subsiste en particulier sur la personne de M. [B], copropriétaire noté absent.
Ils exposent, très subsidiairement, que la résolution n° 18 adoptée lors de l’assemblée générale doit être annulée car aucune assemblée générale n’a validé l’intervention d’une entreprise de nettoyage pour faire enlever des objets, de sorte que l’assemblée litigieuse a du voter la prise en charge de dépenses d’ores et déjà entreprises.
Ils estiment que cette résolution est illégale car le syndicat des copropriétaires ne peut décider sans preuve de faire peser la responsabilité d’un dommage sur un copropriétaire.
Ils ajoutent que cette résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui dresse une liste limitative des décisions pouvant être adoptées à cette majorité et que l’imputation d’une dépense à un copropriétaire décidée par le syndic n’est pas mentionnée.
Ils exposent qu’une telle résolution ne peut pas être votée car seule une décision judiciaire peut déterminer la responsabilité d’un copropriétaire dans la survenance d’un désordre.
Ils relèvent que la zone où les objets étaient entreposés est accessible à tous.
Ils sollicitent enfin l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’ils subissent en raison du caractère infamant et abusif des résolutions adoptées à leur encontre.

Aux termes de ses écritures notifiées le 11 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Les Oliviers de Monte-Carlo conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de M. et Mme [V] à lui régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse démontre que les propriétaires du lot n° 92 ont été représentés par Mme [H]. Il affirme que Mme [H] est mandataire tacite de l’indivision, qu’elle a été régulièrement convoquée et a pris part au vote, que cela ressort de la feuille de présence et du procès-verbal, de sorte que Mme [V] ne peut faire valoir un défaut de convocation.
Il reconnaît une erreur matérielle qui a consisté à faire figurer le lot n° 92 au crédit de M. [V] mais que cela est sans incidence puisqu’ils auraient voté de la même manière.
Il concède également une erreur matérielle d’imputation des tantièmes mais affirme que cela n’influe pas sur la validité de l’assemblée car cela est sans incidence sur les votes qui ont été correctement retranscrits, ainsi qu’en dispose l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967.
Il affirme, sur le fondement de l’article 14 du même décret, que la feuille de présence n’a pas à être notifiée aux copropriétaires et fait valoir qu’en tout état de cause, elle est versée aux débats.
Il expose que M. et Mme [V] revendiquent la propriété de la partie commune où des objets ont été entreposés à laquelle ils sont seuls à avoir accès, de sorte que ces objets leurs appartiennent nécessairement comme le démontre le procès-verbal de constat d’huissier.
Il conteste qu’un droit de jouissance privative ait été accordé à M. [V] et relève que la convocation à l’assemblée générale de 1989 ne comportait pas de résolution n° 3, de même que le procès-verbal.
Il considère que les demandes du syndicat des copropriétaires de débarrasser les parties communes sont légitimes si bien que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice moral.

La clôture de l’affaire est intervenue le 2 avril 2024, l'affaire a été retenue à l'audience du 16 avril 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024 prorogé au 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 24 mai 2022

En vertu de l’article 22, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Il résulte implicitement de ce texte, et des articles 7 et 9 du décret du 17 mars 1967, dont les dispositions sont d’ordre public, que tous les copropriétaires doivent être convoqué à l’assemblée générale et qu’à défaut cette assemblée est nulle, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si les voix du copropriétaire non convoqué aurait pu avoir une incidence sur le résultat du vote.
En effet, il est de principe que toute atteinte au droit fondamental d'un copropriétaire de participer ou de se faire représenter à l’assemblée générale entraîne la nullité des décisions prises, sans qu'il y ait lieu de rechercher si le vote de ce copropriétaire aurait une incidence sur la majorité requise par la loi.

Par ailleurs, il est acquis que tout décompte erroné des voix attribuées à chaque copropriétaire lors du vote des délibérations d’une assemblée générale frappe celles-ci de nullité, même si l’erreur n’a aucune incidence sur le résultat du vote.

En l’espèce, il est démontré par les pièces produites et il n’est pas contesté que :

- M. [K] [V] est seul propriétaire des lots n° 75 et 101 correspondant à 292èmes des parties communes,
- Mme [P] [F] et sa fille, Mme [L] [H], sont propriétaires indivises du lot n° 92 représentant 18èmes des parties communes.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a produit la feuille de présence de cette assemblée dont il résulte que Mme [L] [H], fille de Mme [P] [F], est seule propriétaire des lots 79 et 110 du même immeuble représentant 230èmes des parties communes.

Or, le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2022 ainsi que la feuille de présence révèlent qu’ont comptabilisé :

- les votes de M. [K] [V] pour un total de 310/10.015 tantièmes attachés aux lots 75 et 101 dont il est propriétaire mais également au lot 92 dont il n’est pas propriétaire,
- les votes de Mme [L] [H] pour un total de 230/10.015 tantièmes attachés aux lots 79 et 110 dont elle est seule propriétaire et non au lot 92 qu’elle possède en indivision avec sa mère.

Mme [L] [H] n’a donc pas exprimé les voix attachées au lot 92 qu’elle possède en indivision avec sa mère en vertu d’un mandat tacite, puisque les votes correspondant à ce lot ont été émis par M. [K] [V], tiers à cette indivision, nonobstant les liens familiaux de ce dernier avec sa mère.

Il ne s’agit donc pas d’une erreur purement matérielle puisqu’elle a conduit à porter atteinte au droit de Mme [P] [F] épouse [V] et Mme [L] [H] de participer à l’assemblée générale en disposant du nombre de voix attaché à la propriété de leur lot 92, leur vote ayant été exprimé et attribué à un autre copropriétaire non mandaté pour les représenter.

Par ailleurs, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 relatifs aux délégations de vote pose le principe du mandat écrit, l’article 23 de la même loi disposant qu’en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

Outre qu’il ne démontre pas l’existence d’un tel mandat confié à Mme [L] [H] par Mme [P] [F] épouse [V], le syndicat des copropriétaires ne peut valablement soutenir que Mme [L] [H] aurait représenté sa mère lors de l’assemblée litigieuse alors que le procès-verbal démontre, au contraire, que le nombre de voix attachés au lot indivis n’ont pas été comptabilisées dans son vote mais dans celui de M. [K] [V].

Il sera souligné que, de surcroît, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas davantage avoir convoqué à l’assemblée générale du 24 mai 2022 Mme [P] [F] épouse [V] et/ou Mme [L] [H] en leur qualité de propriétaires du lot n°92.

Enfin, l’argument selon lequel l’irrégularité aurait été sans influence sur le résultat des votes en ce que Mme [L] [H] et Mme [P] [V] auraient voté de la même manière que M. [K] [V], est inopérant en ce qu’il s’agit d’une présomption insusceptible de priver un copropriétaire de son droit de participer aux décisions collectives.

Dès lors que les lots et tantièmes attribués aux copropriétaires lors de l’assemblée générale du 24 mai 2022 sont erronés et que Mme [P] [F] épouse [V] et Mme [L] [H] ont été privées de leur droit de participer à cet assemblée en disposant du nombre de voix attaché à la propriété de leur lot, il convient de prononcer la nullité de l’assemblée générale ses copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du 24 mai 2022.

Sur la demande additionnelle de dommages-intérêts.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’article 1241 du même code précise que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais également par sa négligence ou son imprudence.

Pour solliciter la réparation d’un préjudice, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence de son préjudice, d’une faute du syndicat des copropriétaires, et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, M. et Mme [V] sollicitent l’allocation de 3.000 de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice consistant en des accusations qu’ils estiment infondées de nature à porter atteinte à leur réputation et aux relations qu’ils entretiennent avec le voisinage, du caractère « infamant et abusif » des résolutions votées à leur encontre lors de l’assemblée générale du 24 mai 2022 ainsi qu’un acharnement de certains copropriétaires.

Toutefois, les demandeurs, sur lesquels pèse la charge de la preuve, ne fournissent pas de pièces démontrant que le syndicat, personne morale distincte des copropriétaires, a personnellement commis une faute puisqu’ils invoquent des accusations ou un « acharnement » qui serait le fait de certains copropriétaires.

Ils invoquent en réalité une différence de traitement avec d’autres copropriétaires qui occuperaient des parties communes sans qu’aucune action ne soit entreprise à leur encontre, ce qui ne ressort pas des pièces produites à l’exception d’une lettre que leur conseil a adressé au syndic.

S’ils contestent sur le fond les décisions prises à la majorité lors de l’assemblée générale litigieuse, relatives à l’encombrement de parties communes dont ils soutiennent qu’ils ont la jouissance privative, le désaccord du syndicat des copropriétaires ne reconnaissant aucune valeur au procès-verbal d’assemblée générale du 17 juillet 1999 ne peut suffire à caractériser une faute.

En tout état de cause, M. et Mme [V] ne rapportent pas la preuve du préjudice moral qui leur est causé par les décisions prises par l’assemblée générale critiquée dont il n’apparaît pas qu’elles présentent un caractère infamant ou abusif, le débat de fond n’étant pas tranché.

A défaut, ils seront déboutés de de leur demande additionnelle de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à M. et Mme [V] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS