TJ Nanterre, 23 sept. 2024, RG 17/09901

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE
23 Septembre 2024

N° R.G. : N° RG 17/09901 - N° Portalis DB3R-W-B7B-TGFQ

N° Minute : 24/

AFFAIRE

LEILA exerçant sous l’enseigne “LE RIAD”

C/

[O] [V] épouse [L], [D] [L], [N] [L]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

LEILA exerçant sous l’enseigne “LE RIAD”
[Adresse 3]
[Localité 8]

représentée par Maître Joachim CELLIER de la SELEURL JCS AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D2191

DEFENDEURS

Madame [O] [V] épouse [L]
[Adresse 7]
[Localité 6] - ALGERIE

représentée par Me Frédéric SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1267

Monsieur [D] [L]
[Adresse 7]
[Localité 6] - ALGERIE

représenté par Me Frédéric SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1267

Madame [N] [L]
[Adresse 7]
[Localité 6] - ALGERIE

représentée par Me Frédéric SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1267

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 13 octobre 2008, Monsieur [H] [L], aux droits duquel sont venus Madame [N] [L], Monsieur [D] [L] et Madame [O] [V] veuve [L] (ci-après les consorts [L]), a donné à bail commercial à la société LEILA des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 8], ce pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 13 octobre 2008.

Reprochant au preneur d’avoir créé quatre chambres, outre des sanitaires, au sein des locaux loués sans autorisation, ce en méconnaissance de l’article 3 du bail, par acte extrajudiciaire du 10 avril 2017, les consorts [L] lui ont donné congé à effet du 12 octobre 2017, avec refus de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

Par actes d’huissier de justice du 20 octobre 2017, la société LEILA a fait assigner les consorts [L] devant ce tribunal afin essentiellement de voir prononcer la nullité du congé et, en tout état de cause, de voir condamner ces derniers à lui verser une indemnité d’éviction, une indemnité au titre de son préjudice moral et une indemnité au titre de leur déloyauté dans les relations commerciales.

Par ordonnance en date du 4 avril 2022, le juge de la mise en état a constaté qu’il n'était pas saisi d’un incident et a renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 10 juin 2022 pour nouvelles conclusions, d'incident ou au fond, à défaut clôture et fixation de l'audience de plaidoirie.

Par ordonnance en date du 28 novembre 2022, le juge de la mise en état a débouté la société LEILA de ses demandes de communication de documents et d’expertise judiciaire, a condamné cette dernière à payer aux consorts [L] la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et a renvoyé l'affaire à l’audience de mise en état du 12 mai 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2023, la société LEILA demande au tribunal de :

In limine litis,

o Constater la validité de l’assignation de la société LEILA,

o Rejeter l’exception de nullité soulevée les héritiers de Monsieur [H] [L], à savoir Madame [O] [V] veuve [L], Monsieur [D] [L], Mademoiselle [N] [L] du chef du défaut de conciliation préalable,

o Ordonner la désignation d’un expert judiciaire qu’il lui plaira, aux fins de :

- se rendre au [Adresse 3], dans les locaux pris à bail commercial par la société LEILA, les parties préalablement convoquées,

- se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

- convoquer les parties et entendre leurs explications, et tous les sachants et/ou intervenants dont notamment les services de la commission communale de sécurité d’[Localité 8],

- examiner les locaux pris à bail, et dire si des travaux ont eu lieu en 2011 et 2013 ou à d’autres périodes et dans l’affirmative, décrire lesdits travaux et les incidences sur la structure de l’immeuble,

- fournir tous les éléments techniques et de fait nécessaires pour déterminer les responsabilités éventuellement encourues et évaluer s’il y a lieu, les préjudices subis, notamment du fait desdits travaux sur la structure,

Au fond,

o Faire droit à la demande de nullité et de nul effet du congé délivré par les héritiers de Monsieur [H] [L], à savoir Madame [O] [V] veuve [L], Monsieur [D] [L], Mademoiselle [N] [L] le 10 avril 2017 à la société LEILA pour :

- absence de mise en demeure préalable au congé sans offre de renouvellement, ni indemnité d’éviction,
- prescription des soi-disant motifs graves et légitimes,
- absence de motifs graves et légitimes,

o Accueillir la société LEILA en sa demande d’octroi de l’indemnité d’éviction,

o Fixer l’indemnité d’éviction de la société LEILA à la somme de 730.000 euros,

o Condamner solidairement les héritiers de Monsieur [H] [L], à savoir Madame [O] [V] veuve [L], Monsieur [D] [L], Mademoiselle [N] [L] à payer à la société LEILA la somme de 730.000 euros du chef de l’indemnité d’éviction,

o Rappeler que la société LEILA pourra se maintenir dans les lieux jusqu’à parfait paiement de l’indemnité d’éviction,

o Débouter les héritiers de Monsieur [H] [L], à savoir Madame [O] [V] veuve [L], Monsieur [D] [L], Mademoiselle [N] [L] de toutes leurs demandes, moyens, fins,

o A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal de céans ne faisait pas droit au montant de l’indemnité d’éviction demandée, à savoir 730.000 euros, désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle la société LEILA pourrait prétendre :

- se faire communiquer tout document et pièce utiles,

- visiter les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 8], les décrire, dresser le cas échéant, la liste des personnels employés par le locataire,

- rechercher, en tenant compte de ce que les lieux loués sont à destination de bar restaurant, de la situation et de l’état des locaux, tout élément permettant de déterminer l’indemnité d’éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas :

• d’une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, des frais de mailing, etc.,

• de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquence de la clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant notamment, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing, etc,

- rechercher tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l’indemnité d’occupation dont le locataire sera redevable,

o En tout état de cause, condamner solidairement les héritiers de Monsieur [H] [L], à savoir Madame [O] [V] veuve [L], Monsieur [D] [L], Mademoiselle [N] [L] à payer à la société LEILA la somme de 5.400 euros (4.500 euros hors taxe augmentés de 20% de TVA) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2021, les consorts [L] demandent au tribunal de :

- Constater la validité du congé avec refus de renouvellement et sans offre de paiement de l’indemnité d’éviction délivré le 10 avril 2017 à la Société LEILA,

En conséquence,

- Débouter la Société LEILA de l’intégralité de ses demandes,

- Juger que le bail commercial du 13 octobre 2008 est résilié depuis le 12 octobre 2017 par l’effet du congé du 10 avril 2017,

- Ordonner l'expulsion sans délais à compter de la signification de la décision à intervenir de la Société LEILA et de toute personne dans les lieux de son fait, en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes et ce avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique si besoin est,

- Ordonner à la Société LEILA de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clefs,

- Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tout autre lieu de son choix et ce, en garantie des sommes qui pourraient être dues,

- Juger que la Société LEILA est débitrice depuis le 12 octobre 2017 d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à complet déménagement, libération effective des lieux et restitution des clés,

A titre subsidiaire :

- Désigner tel expert qu’il plaira au juge des référés avec mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle la Société LEILA pourrait prétendre :

o se faire communiquer tout document et pièce utiles,

o visiter les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 8], les décrire, dresser le cas échéant, la liste des personnels employés par le locataire,

o rechercher, en tenant compte de ce que les lieux loués sont à destination de bar restaurant, de la situation et de l’état des locaux, tout élément permettant de déterminer l’indemnité d’éviction principale et les indemnités accessoires dans le cas :

• d’une perte du fonds : valeur marchande du fonds déterminée suivant les usages, augmentée des frais et honoraires accessoires, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, des frais de licenciement, de la réparation du trouble commercial, des frais de mailing, etc,

• de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de la clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert comprenant notamment, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, frais de mailing, etc,

o rechercher tous les éléments susceptibles de permettre de fixer l’indemnité d’occupation dont le locataire sera redevable,

- Condamner la Société LEILA à payer aux consorts [L] la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamner la Société LEILA aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 12 mai 2023 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 14 mai 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « constater » et « accueillir » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, selon l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions des consorts [L] ne mentionne aucune exception de nullité.

Ainsi, il ne sera pas statué sur le rejet de l’exception de nullité qu’ils auraient soulevée.

I - Sur la demande d’expertise judiciaire relative à l’éventuelle réalisation de travaux

La société LEILA demande in limine litis, sur le fondement de l’article 143 du code de procédure civile, qu’un expert judiciaire soit désigné. Elle estime que, les parties étant profanes en matière de construction et ayant des interprétations contradictoires des pièces techniques produites, seul le recours à un homme de l’art impartial permettra de déterminer les travaux éventuellement réalisés au sein des locaux loués.

Les consorts [L] sollicitent le rejet de cette prétention. Ils estiment qu’une expertise ne présente aucun intérêt dès lors que la réalisation des travaux litigieux est déjà démontrée par les rapports de la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public et que la mission proposée par le preneur ne correspond pas à la réalité du litige.

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

Selon l’article 144 du même code, les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

L’article 146 dudit code ajoute qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l'espèce, il convient de rappeler que cette demande d’expertise a été soumise au juge de la mise en état, qui l’a rejetée, et que la société LEILA n’invoque aucun élément nouveau devant le tribunal.

En tout état de cause, comme indiqué par le juge de la mise en état, il peut être relevé que cette dernière, qui procède par voie d’affirmation, n’explique nullement les raisons pour lesquelles la réalisation d’une expertise serait nécessaire à la solution du litige, alors même que de nombreuses pièces sont d’ores et déjà versées aux débats par les parties concernant l’éventuelle réalisation de travaux au sein des locaux loués.

La demanderesse indique d’ailleurs elle-même, dans la discussion de ses écritures, qu’elle produit des éléments qui corroborent intégralement son argumentation.

En conséquence, la société LEILA sera déboutée de sa demande formée in limine litis tendant à voir désigner un expert judiciaire concernant l’éventuelle réalisation de travaux au sein des locaux loués.

II - Sur la demande d’annulation du congé avec refus de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime

La société LEILA demande au tribunal de déclarer nul et de nul effet le congé qui lui a été délivré par les consorts [L] le 10 avril 2017.

Elle prétend que, outre les attestations versées aux débats, le procès-verbal de constat du 20 janvier 2023, le rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [S] [Y] le 2 mai 2017 et le procès-verbal de la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public du 15 février 2018 démontrent que la consistance des locaux loués, qui est décrite de manière imprécise dans le bail, n’a pas été modifiée, qu’il n’y a toujours eu que 15 chambres, et non 19 comme indiqué de manière erronée au sein des procès-verbaux des 11 mai 2011 et 11 avril 2013 de la commission précitée, et que les seuls travaux réalisés, consistant en un cloisonnement de la cage d’escalier et en l’ajout d’un système de désenfumage, l’ont été à la demande de la mairie pour la mise aux normes de l’hôtel, ce dont l’ancien bailleur était informé. Elle précise que l’ancien locataire a quant à lui effectué des travaux non mentionnés au bail.

Elle ajoute que le prétendu motif grave et légitime est prescrit en vertu de l’article L145-60 du code de commerce, le congé ayant été signifié le 10 avril 2017 alors que les bailleurs avaient connaissance du motif en cause depuis les procès-verbaux des 11 mai 2011 et 11 avril 2013 de la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public.
Elle relève par ailleurs que les bailleurs ont attendu près de 6 ans pour invoquer le prétendu motif grave et légitime, ce qui exclut toute gravité.

Elle estime en outre qu’une mise en demeure préalable aurait dû lui être adressée conformément à l’article L145-17 du code de commerce et à l’article 16 du bail. Elle conteste le caractère prétendument irréversible du manquement reproché par les bailleurs, soutenant qu’une remise en état est toujours possible et que ces derniers ne fournissent aucune explication et aucun élément de preuve sur ce point.

Enfin, elle considère que le congé lui a été délivré de mauvaise foi, afin d’échapper aux travaux demandés, afférents à l’entretien du clos et du couvert, et suite à son refus de vendre son fonds de commerce aux bailleurs.

Les consorts [L] concluent au débouté de cette prétention.

Ils font valoir qu’au cours du bail et sans autorisation, la société LEILA a exécuté des travaux modifiant la distribution et emportant démolition, percement de murs ou de voûtes et constructions, en méconnaissance de l’article 3 du bail. A cet égard, ils notent que, selon le bail, les locaux comprenaient 15 chambres et que, selon le procès-verbal du 11 avril 2013 de la commission communale pour la sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public, ils en comportent désormais 19. Ils en déduisent que le preneur a créé 4 chambres, outre des sanitaires. Ils précisent que ces travaux n’ont pas pu être mis en œuvre par l’ancien locataire, la description des locaux étant identique dans le bail conclu avec l’ancien locataire et dans le bail conclu avec la société LEILA.

Concernant la prétendue prescription du motif grave et légitime, ils indiquent qu’ils n’ont eu connaissance des faits fautifs qu’à compter de la communication du procès-verbal du 11 avril 2013 et qu’en tout état de cause, au regard des termes des procès-verbaux des 11 mai 2011, 11 avril 2013 et 15 février 2018, il apparaît que plusieurs travaux complémentaires ont été réalisés par le preneur.

Concernant la prétendue absence de gravité du motif de congé, ils prétendent que les travaux ont modifié la structure de l’immeuble et la répartition des charges et que leurs conséquences sur la solidité de l’immeuble ne sont pas connues.

Concernant l’absence de mise en demeure préalable, ils soutiennent que la réalisation des travaux précités, sans vérification de la capacité du bâtiment à supporter la surcharge engendrée et sans possibilité de remise en état, constitue une infraction instantanée et irréversible justifiant l’absence de toute mise en demeure préalable. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, la sanction consécutive à l’absence de mise en demeure préalable n’est pas la nullité du congé mais le versement d’une indemnité d’éviction.

Concernant enfin leur prétendue mauvaise foi, ils relèvent que le preneur refuse toute intervention au sein des locaux et que la proposition de rachat du fonds de commerce de ce dernier, qui a été soumise plus de 2 ans avant la délivrance du congé, était conditionnée au retour en FRANCE de l’ancien bailleur, lequel est depuis décédé.

L’article L145-14 alinéa 1 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L145-17 I 1° du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En l’espèce, par acte sous signature privée du 13 octobre 2008, Monsieur [H] [L], aux droits duquel sont venus les consorts [L], a donné à bail commercial à la société LEILA des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 8], ce pour une durée de neuf années commençant à courir à compter du 13 octobre 2008.

Reprochant au preneur d’avoir créé quatre chambres, outre des sanitaires, au sein des locaux loués sans autorisation, ce en méconnaissance de l’article 3 du bail, par acte extrajudiciaire du 10 avril 2017, les consorts [L] lui ont donné congé à effet du 12 octobre 2017, avec refus de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

La société LEILA soulève les moyens ci-après au soutien de sa demande d’annulation de ce congé :

- l’absence de motif grave et légitime,
- l’absence de gravité du motif invoqué,
- la prescription du motif invoqué,
- l’absence de mise en demeure préalable,
- la mauvaise foi des bailleurs.

Il convient toutefois de noter que ces moyens ne sont pas susceptibles d’entraîner la nullité du congé et/ou de le priver d’effet, le bailleur ayant le droit de mettre fin au bail à l’arrivée de son terme.

Lesdits moyens sont uniquement de nature à faire échec à l’application de l’article L145-17 I 1° du code de commerce et, ainsi, à permettre au locataire évincé d’obtenir le versement d’une indemnité d’éviction.

Il convient en conséquence de débouter la société LEILA de sa demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet le congé qui lui a été délivré par les consorts [L] le 10 avril 2017.

III - Sur les conséquences du congé

La société LEILA, qui estime avoir droit à une indemnité d’éviction au vu des moyens ci-avant exposés dès lors que les bailleurs ont refusé le renouvellement du bail, demande au tribunal, sur le fondement de l’article L145-14 du code de commerce, de :

- fixer cette indemnité à la somme de 730 000 euros, laquelle est conforme à ses chiffres d’affaires et correspond à la proposition de rachat de son fonds de commerce qu’elle a reçue,
- condamner solidairement les consorts [L] à son paiement,

- rappeler qu’elle pourra se maintenir dans les lieux jusqu’à son parfait paiement.

A titre subsidiaire, si le tribunal ne faisait pas droit à sa demande de fixation à hauteur de 730 000 euros, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire, avec pour mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle elle peut prétendre et sur le montant de l’indemnité d’occupation dont elle est redevable.

Les consorts [L] s’opposent à ces prétentions sur le fondement de leur congé avec refus de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

A titre reconventionnel, ils demandent au tribunal de :

- juger que le bail a été résilié le 12 octobre 2017 par l’effet du congé du 10 avril 2017,

- ordonner l'expulsion sans délais, à compter de la signification de la présente décision, de la société LEILA et de toute personne dans les lieux de son fait, en faisant procéder, s'il y a lieu, à l'ouverture des portes, ce avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est,

- ordonner à cette dernière de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clefs,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tout autre lieu de son choix, ce en garantie des sommes qui pourraient être dues,

- juger que la société LEILA est débitrice depuis le 12 octobre 2017 d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à complet déménagement, libération effective des lieux et restitution des clés.

A titre subsidiaire, si le tribunal estimait que le congé devait être assorti d’une indemnité d’éviction, ils sollicitent la désignation d’un expert judiciaire chargé de l’estimation du montant de ladite indemnité, ce au vu notamment des modifications apportées aux locaux, ainsi que du montant de l’indemnité d’occupation.

L’article L145-14 alinéa 1 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L145-17 I 1° du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

En vertu de l’article L145-28 alinéa 1 du code du commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

En l’espèce, comme indiqué ci-avant, reprochant à la société LEILA d’avoir créé quatre chambres, outre des sanitaires, au sein des locaux loués sans autorisation, ce en méconnaissance de l’article 3 du bail, par acte extrajudiciaire du 10 avril 2017, les consorts [L] lui ont donné congé à effet du 12 octobre 2017, avec refus de renouvellement et sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction pour motif grave et légitime.

Aux termes du bail, les locaux sont décrits comme suit :

« - Au rez de chaussée : salle de café, salle de restaurant, cuisine, débarras, w.c et couloir d’hôtel,
- Cour avec bâtiment de trois chambres sur caves,
- Au 1er étage : six chambres et w.c,
- Au 2ème étage : six chambres et w.c,
- Grenier au-dessus.

Tels, au surplus que lesdits lieux s’étendent, se poursuivent et comportent avec leurs aisances et dépendances, dans leur état actuel sans qu’il soit besoin d’en faire une description plus précise, le Preneur déclarant bien connaître les lieux pour les avoir vus et visités aux fins des présentes et renonçant à élever une réclamation quelconque en raison de leur état ou d’une erreur dans la désignation. » (Sic).

Aucun plan ou autre document complémentaire relatif à la consistance des locaux n’a été annexé au bail.

Or, les stipulations précitées, qui, à titre d’illustration, ne font nullement référence au nombre de caves et de WC ou encore à la présence de salles de bain ou salles d’eau, apparaissent imprécises, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de déterminer les éventuels travaux qui auraient pu être réalisés par le preneur.

En tout état de cause, les consorts [L], qui procèdent par voie d’affirmation, ne démontrent pas qu’une atteinte irréversible aurait été portée à l’immeuble en raison des travaux invoqués, ni qu’une remise en état aurait été impossible.

Ils auraient dès lors dû adresser une mise en demeure préalable à la société LEILA conformément aux dispositions de l'article L145-17 I 1° du code de commerce.

A défaut, il convient de constater que, si le bail liant les parties a pris fin le 12 octobre 2017 à minuit par l’effet du congé délivré le 10 avril 2017, les consorts [L] sont redevables d’une indemnité d’éviction à l’égard de la société LEILA et, dans l’attente du versement de ladite indemnité, cette dernière a droit au maintien dans les lieux en contrepartie du paiement d’une indemnité d’occupation.

Les éléments communiqués par les parties ne permettent pas au tribunal de déterminer le montant desdites indemnités d’éviction et d’occupation.

Il apparaît ainsi nécessaire, avant dire droit sur ce point, d’ordonner une expertise dans les termes et conditions définis au dispositif du présent jugement, aux frais avancés des consorts [L] qui ont refusé le renouvellement du bail.

Il convient également de préciser que la mesure d’expertise implique de surseoir à statuer sur les demandes tendant à la fixation et au paiement de l’indemnité d’éviction et à la fixation de l’indemnité d’occupation, telles que formées par les parties, et de réserver les frais irrépétibles et les dépens.

Il convient enfin de débouter les consorts [L] de leurs demandes tendant à voir ordonner l'expulsion de la société LEILA, à voir ordonner à cette dernière de justifier de l'acquit des charges locatives et de remettre les clefs et à voir ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles, aucun moyen n’étant d’ailleurs développé à leur soutien.

IV - Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, eu égard à l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS