TJ Nanterre, 19 sept. 2024, RG 21/04048

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE
19 Septembre 2024

N° RG 21/04048 - N° Portalis DB3R-W-B7F-WT7I

N° Minute :

AFFAIRE

[R] [V], [P] [X], [F] [Y]

C/

[C] [O], [L] [O] épouse [D], [E] [O], [J] [O], [Z] [O] épouse [U]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [V]
[Adresse 11]
[Localité 13]

Monsieur [P] [X]
[Adresse 5]
[Localité 12]

Madame [F] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 12]

représentés par Me Daniel REIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0408

DEFENDEURS

Monsieur [C] [O]
[Adresse 7]
[Localité 8]

Madame [L] [O] épouse [D]
[Adresse 6]
[Localité 14]

Madame [Z] [O] épouse [U]
[Adresse 1]
[Localité 9]

représentées par Maître Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 37

Madame [E] [O]
[Adresse 3]
[Localité 10]

Madame [J] [O]
[Adresse 3]
[Localité 10]

représentés par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0281

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Juin 2024 en audience publique devant :

Julia VANONI, Vice-Présidente
Thomas CIGNONI, Vice-président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Julia VANONI, Vice-Présidente
Thomas CIGNONI, Vice-président
Laure CHASSAGNE, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débat, prorogé au 19 septembre 2024, après avis donné aux parties,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 28 novembre 2019, M. [C] [O], Mme [L] [O], Mme [E] [O], Mme [J] [O] et Mme [Z] [O] ont consenti à M. [R] [V] une promesse unilatérale de vente d’un ensemble immobilier à [Localité 16] (Hauts-de-Seine) au prix de 210 000 euros, pour une durée expirant le 27 mars 2020 à seize heures, sous diverses conditions suspensives, dont celle d’obtention de prêt.

Il était stipulé le paiement d’une indemnité d’immobilisation de 21 000 euros au profit des promettants, dont la moitié entre les mains du notaire au plus tard dans un délai de dix jours à compter de la signature de la promesse et le surplus, au plus tard dans un délai de huit jour à compter de l’expiration du délai de sa réalisation.

Le même jour, M. [P] [X] et Mme [F] [Y] ont substitué le bénéficiaire dans les droits et obligations issus de la promesse.

Les bénéficiaires n’ont pas levé l’option dans les délais.

Faisant valoir que les parties avaient tacitement convenu de proroger le délai d’expiration de la promesse et qu’ils avaient finalement obtenu un prêt bancaire, M. [X] et Mme [Y] ont vainement mis en demeure les promettants d’avoir à réitérer la vente par acte authentique.

C’est dans ce contexte que, par actes extrajudiciaires des 19, 22, 29, et 31 mars 2021, M. [V], M. [X] et Mme [Y] ont fait assigner M. [C] [O], Mme [L] [O], Mme [E] [O], Mme [J] [O] et Mme [Z] [O] devant la présente juridiction, en réalisation forcée de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mai 2022, ils demandent au tribunal, au visa des articles 1104 et suivants, et 1231-1 et suivants du code civil, de :
- ordonner aux consorts [O] d’avoir à se présenter en l’étude de Me [W] [A], notaire de la SCP [N]-[A]-[B]-[K]-[M], ou tel notaire mandaté par les bénéficiaires, et sur convocation de celui-ci, à l’effet de signer l’acte de vente à leur profit, portant sur l’ensemble immobilier situé 120 à [Adresse 5] à [Localité 16] (Hauts-de-Seine), cadastré section AE numéro [Cadastre 2], lot n°14, le tout conformément aux charges et conditions suspensives telles qu’elles résultent de la promesse de vente du 28 novembre 2019, et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,
- assortir cette obligation d’une astreinte définitive de 1 000 euros par jour de retard,
- dire que l’astreinte sera mise à la charge exclusive de celles des parties défenderesses qui ne se présenteront pas,
- se réserver la liquidation de l’astreinte,
- dire que si l’ensemble des parties défenderesses ne défère pas, le jugement à intervenir vaudra vente dès l’expiration du délai de 30 jours à compter de la signification et sur présentation d’un procès-verbal de carence dressé par le notaire commis au jugement à intervenir,
- dire et juger qu’ils seront subrogés dans les droits des défendeurs sur la société [V] à compter de juin 2020,
- débouter Mmes [E] et [J] [O] de l’ensemble de leurs demandes,
- condamner Mmes [J] et [E] [O] au paiement d’une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,
- ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils font essentiellement valoir que l’ensemble immobilier , objet de la promesse, était loué à la société [V] Partners Consulting, dont M. [V] est le gérant, qui l’avait à son tour loué à M. [X] et Mme [Y] ; que si la promesse venait à expiration le 27 mars 2020 et si la condition relative à l’obtention du crédit devait se réaliser le 28 février 2020 au plus tard, M. [X] et Mme [Y] n’ont pas été en mesure de débloquer les fonds du fait de la crise sanitaire ; que toutefois, les démarches se sont poursuivies entre les parties jusqu’à ce que le 27 mai 2020, M. [V] soit informé du refus de Mme [E] [O] de réitérer la vente au mépris de la force exécutoire de la promesse ; que Mme [Z] [O], Mme [L] [O] et M. [C] [O] se sont désolidarisés de leur soeur à cet égard ; que parallèlement, les défendeurs ont fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, à la société [V] Partners Consulting.

Ils ajoutent qu’en raison de l’acceptation par le bénéficiaire de la promesse faite par le promettant, il s’est formé entre les parties un contrat dans les termes de l’article 1124 du code civil, qui ne peut être révoqué que de leur consentement mutuel ; qu’ainsi, ils sont fondés à obtenir l’exécution en nature prévue par l’article 1221 du code civil et à solliciter la condamnation des défendeurs à se présenter, sous astreinte, à l’étude notariale aux fins de régulariser l’acte de vente ; que si Mmes [E] et [J] [O] soutiennent que les délais prévus par la promesse ont expiré, les parties se sont néanmoins accordées pour en proroger la durée ; que ce n’est que le 27 mai 2020, à l’occasion de la révocation de la procuration qu’elles avaient consentie à Mme [L] [O], que Mmes [E] et [J] [O] ont finalement renoncé à la vente ; qu’ainsi, la promesse de vente n’est pas caduque.

Ils indiquent qu’en raison de la défaillance des promettants, les loyers dus au titre du bail dont est titulaire la société [V] Partners Consulting ne sont plus dus à compter du mois 1er juin 2020, date à laquelle la propriété du bien aurait dû être transférée ; qu’ils sont ainsi bien fondés à être subrogés dans les droits des défendeurs sur la société [V] à compter de cette date ; qu’en outre, le comportement de Mmes [J] et [E] [O] est constitutif d’une résistance abusive à l’origine d’un préjudice moral qui justifie de leur allouer une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts ; qu’enfin, ces dernières ne peuvent réclamer le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation alors que le crédit immobilier a été obtenu et qu’il appartenait aux promettants de mettre en demeure les bénéficiaires en vertu de la promesse.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2022, M. [C] [O], Mme [L] [O] et Mme [Z] [O] sollicitent, au visa des articles 1104, 1121 et 1199 du code civil, de :
- déclarer parfaite la vente intervenue le 28 novembre 2019, au profit de M. [X] et Mme [Y], de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 16] (Hauts-de-Seine), cadastré section AE numéro [Cadastre 2],
- ordonner la régularisation de la vente en la forme authentique en l’étude de Me [W] [A], dans tel délai qu’il plaira au tribunal et consignation du prix de vente entre les mains du notaire, conformément aux dispositions de la promesse du 28 novembre 2019,
- débouter les demandeurs de toutes condamnations pécuniaires à leur encontre,
- débouter les demandeurs de leurs demande de subrogation dans les droits des défendeurs au titre du bail conclu avec la société [V] Partners Consulting et des loyers à compter du 1er juin 2020,
- condamner les parties succombantes au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent essentiellement que [G] [O], leur mère, a conclu un bail d’habitation au profit de la société [V] Partners Consulting, dont M. [V] est le gérant, sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] ; qu’à la suite du décès de celle-ci, et par acte du 28 novembre 2019, ils se sont engagés à vendre cet immeuble à M. [V], à titre personnel, auquel se sont substitués M. [X] et Mme [Y] en tant que bénéficiaires ; que si la vente n’a pu être réalisée dans les délais convenus, en raison de la crise sanitaire, les parties ont poursuivi les démarches, en avril et en mai 2020, pour finaliser la vente ; que M. [X] et Mme [Y] ont obtenu le déblocage des fonds le 25 mai 2020, avant que Mmes [E] et [J] [O] ne décident, le 27 mai 2020, de révoquer leur pouvoir nécessaire à la réitération de l’acte.

Ils font valoir qu’ils ont toujours déclaré souhaiter poursuivre la vente du bien immobilier en exécution de la promesse, et acquiescent à nouveau devant le tribunal, de sorte qu’ils ne sauraient être condamnés sous astreinte ; que par ailleurs, si le bien immobilier fait l’objet d’un bail conclu au bénéfice de la société [V] Partners Consulting, cette dernière n’est pas partie à l’instance ; qu’en application du principe de l’effet relatif des contrats, les demandeurs n’ont pas qualité à agir pour demander à ce que la locataire, une société tierce, soit libérée de son obligation de paiement des loyers ; qu’en outre, il résulte de la promesse que les bénéficiaires deviennent propriétaires du bien et créanciers des loyers à compter du jour de la réalisation de la vente ; que dans la mesure où les demandeurs ne sollicitent pas la fixation rétroactive du transfert de propriété le 1er juin 2020, aucune subrogation ne peut intervenir à compter de cette date.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2022, Mme [E] [O] et Mme [J] [O] demandent, au visa notamment des articles 1104 et suivants, 1123, 1124, 1231-1 et suivants, 1304-4 et 1304-6 du code civil, de :
A titre principal,
- écarter des débats l’attestation de Me [W] [A] du 31 décembre 2020,
- juger que la promesse de vente du 28 novembre 2019 est caduque en raison de l’absence de levée d’option avant le 27 mars 2020 à 16 heures,
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions,
- condamner solidairement M. [V], M. [X] et Mme [Y] à leur payer, à chacune, la somme de 4 200 euros représentant un cinquième de l’indemnité d’immobilisation,
- condamner in solidum M. [V], M. [X] et Mme [Y] à leur payer, à chacune, la somme de 5 000 euros en raison du caractère abusif de leur action,
- condamner solidairement M. [V], M. [X] et Mme [Y] à leur payer, à chacune, la somme de 4 200 euros an raison de l’immobilisation du bien immobilier,
- condamner in solidum M. [V], M. [X] et Mme [Y] à leur payer, à chacune, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire,
A titre subsidiaire,
- écarter des débats l’attestation de Me [W] [A] du 31 décembre 2020,
- juger que la promesse de vente du 28 novembre 2019 est caduque en raison de l’absence de réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt avant le 28 février 2020, de renonciation de la condition à cette date ou de prorogation conventionnelle du délai,
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions,
- condamner solidairement M. [V], M. [X] et Mme [Y] à leur payer, à chacune, la somme de 4 200 euros représentant un cinquième de l’indemnité d’immobilisation,
- condamner in solidum M. [V], M. [X] et Mme [Y] à leur payer, à chacune, la somme de 5 000 euros en raison du caractère abusif de leur action,
- condamner solidairement M. [V], M. [X] et Mme [Y] à leur payer, à chacune, la somme de 4 200 euros an raison de l’immobilisation du bien immobilier,
- condamner in solidum M. [V], M. [X] et Mme [Y] à leur payer, à chacune, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
- juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Elles font valoir, à titre liminaire, que les demandeurs produisent une attestation établie le 31 décembre 2020 par leur notaire, Me [A], lequel fait état de la prétendue chronologie des échanges avec le notaire de l’indivision [O] dans le cadre de cette affaire ; qu’une telle attestation viole le secret professionnel consacré à l’article 3.4 du Règlement national du notariat, de sorte qu’elle doit être écartée des débats.

Elles soutiennent que ni M. [V] ni ses substitués n’ont levé l’option le 27 mars 2020 à 16 heures, de sorte que la promesse de vente est caduque ; que le confinement sanitaire n’a pas reporté les effets de la promesse, dès lors que l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 ne s’applique pas aux stipulations contractuelles ; que dans la mesure où la vente n’a pas été réitérée, elles sont fondées à obtenir le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de leurs droits dans l’indivision.

Elles indiquent, à titre subsidiaire, que la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne s’est pas réalisée dans les délais convenus, soit au plus tard le 28 février 2020, ce qui emporte caducité de l’acte ; que ce délai n’a pas été prorogé par l’ordonnance du 25 mars 2020, pas plus que par la volonté tacite ou exprimée de la totalité des membres de l’indivision ; que les demandeurs reconnaissent à cet égard qu’elles ont manifesté leur désaccord dès le 27 mai 2020, soit au moment où elles ont appris que les bénéficiaires faisaient état de l’obtention d’un prêt,

Elles font valoir, en toute hypothèse, que les demandes indemnitaires formées à leur encontre ne sont pas justifiées ; que seule la société [V] Partners Consulting, locataire, peut formuler une demande relative aux loyers ; que cette demande relève par ailleurs de la compétence exclusive du juge des contentieux et de la protection, conformément aux articles L. 213-4-4 et R. 211-15 du code de l’organisation judiciaire ; qu’en outre, en l’absence d’agissement fautif de leur part, les demandeurs ne sont pas fondés à solliciter la réparation d’un prétendu préjudice moral ; qu’en revanche, le comportement de ces derniers justifie de les condamner au paiement d’une somme de 5 000 euros, à chacune, en raison du caractère abusive de la procédure et de celle de 4 200 euros, à chacune, en raison de l’immobilisation du bien durant l’instance.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 17 janvier 2023 et l’affaire a été évoquée à l’audience des plaidoiries du 6 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande relative à l’attestation du 31 décembre 2020

Selon les articles 3.4 et 20 du règlement national et du règlement intercours du Conseil supérieur du notariat, approuvé par arrêté du Garde des sceaux du 22 mai 2018, le secret du notaire est général et absolu. Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions. Il s’étend aux correspondances et échanges entre notaires ou avec les instances de la profession et avec les associés d’une société pluri professionnelle d’exercice.

Un document couvert par le secret professionnel constitue un moyen de preuve irrecevable qui doit être écarté des débats (1re Civ., 4 juin 2014, n° 12-21.244).

En l’espèce, l’attestation établie le 31 décembre 2020 par Me [A] se borne relater la chronologie des échanges intervenus avec le notaire des promettants, à l’occasion de l’exécution de la promesse de vente du 28 novembre 2019, et notamment les dates auxquelles celui-ci a adressé le projet d’acte de vente à son confrère ou a sollicité la fixation d’une date de signature.

Ces éléments constituent des faits matériels dont le notaire a eu connaissance, indépendamment de toute confidence de ses clients, ce qui l’autorisait à en faire état sans violer le secret professionnel.

Il s’en suit que la demande tendant à écarter l’attestation litigieuse des débats n’est pas justifiée.

En conséquence, elle sera rejetée.

Sur la réalisation forcée de la vente et les demandes qui en découlent

Selon l’article 1124 du code civil, alinéa 1er, du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Lorsque le bénéficiaire de la promesse ne lève pas l’option, la somme correspondant au prix de l’exclusivité revient au seul promettant, sauf si la vente échoue pour un motif qui ne lui est pas imputable, notamment en raison de l’intervention d’un tiers ou d’un manquement du promettant à ses obligations.

Selon l’article 1304-3, alinéa 3, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente, expirant le 27 mars 2020 à 16 heures, a été stipulée sous diverses conditions suspensives, dont celle de l’obtention d’un prêt bancaire, au plus tard le 28 février 2020.

Il est constant que M. [X] et Mme [Y], substitués au bénéficiaire initial dans les effets de l’acte, n’ont pas obtenu de prêt dans les délais convenus et n’ont pas levé l’option avant l’expiration de la promesse.

Les demandeurs, ainsi que M. [C] [O], Mme [L] [O] et Mme [Z] [O], font valoir que les parties avaient convenu de proroger les effets du contrat et que les discussions s’étaient poursuivies, aux mois d’avril et de mai 2020, en vue de conclure la vente.

Cependant, il n’est pas démontré que Mmes [J] et [E] [O] auraient accepté de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive ou la durée de la promesse de vente. En effet, s’il ressort de la procédure, et plus spécialement des actes des 10 et 11 juillet 2019, que ces dernières ont donné procuration à Mme [L] [O], dans des conditions définies, à l’effet de “conclure un avant-contrat de vente” et de “vendre, par suite de la réalisation des conditions suspensives comprises à l’avant-contrat le bien” en litige, l’éventuelle prorogation du terme de la promesse, qui n’est pas envisagée par les procurations, impliquait une nouvelle manifestation de volonté, expresse ou tacite, de leur part, de nature à démontrer, sans équivoque, qu’elles consentaient à la poursuite des engagements postérieurement à l’expiration du terme.

Or, cette preuve n’est pas rapportée par les pièces versées aux débats, et ne peut résulter de la seule attestation établie par Me [A] le 31 décembre 2020, aux termes de laquelle celui-ci indique avoir été informé par son confrère, selon courriel du 17 avril 2020, que “ses clients étaient toujours favorables à une signature et demandaient si une date pour la tenue du rendez-vous pouvait être fixée”, aucune indication n’étant précisée sur l’identité des indivisaires ayant manifesté le souhait de proroger le contrat, indépendamment des procurations précitées.

Il s’évince de ces éléments que la promesse doit être regardée comme caduque le 27 mars 2020 à 16 heures.

Dès lors, il y a lieu de rejeter les demandes tendant à juger que la vente est parfaite et que M. [V], M. [X] et Mme [Y] sont subrogés dans les droits des consorts [O] à compter du 1er juin 2010.

En outre, s’il n’est pas contesté que les bénéficiaires n’ont pas obtenu de prêt dans les délais contractuels, il ne résulte d’aucune pièce des débats qu’ils auraient déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques de la promesse, le courrier établi par la Société générale le 25 mai 2020 étant postérieur au délai convenu et ne précisant pas, en toute hypothèse, le montant de la somme empruntée ou encore la durée de son remboursement.

A cet égard, M. [X] et Mme [Y] ne démontrent pas en quoi les mesures gouvernementales prises le 16 mars 2020, dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus covid-19, les auraient empêchés de solliciter une demande de prêt au plus tard le 28 février 2020.

Ainsi, la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt doit être réputée accomplie du fait des bénéficiaires qui en ont empêché l’accomplissement, la réalisation des autres conditions suspensives ne faisant l’objet d’aucune discussion entre les parties.

Ainsi, Mmes [J] et [E] [O] sont fondées à obtenir le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation à proportion de leurs droits indivis. Aucune solidarité n’étant stipulée entre les co-bénéficiaires de la promesse pour le paiement de l’indemnité d’immobilisation, chacun d’eux ne peut être tenu que de sa part de la dette commune sans pouvoir être condamné au paiement de l’indemnité dans son intégralité.

En conséquence, M. [X] et Mme [Y] seront condamnés à leur payer, à chacune, la somme de 4 200 euros [21 000/5] à ce titre.

Sur le caractère abusif de la procédure et les demandes qui en découlent

Il résulte des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil que celui qui agit de manière dilatoire ou abusive commet une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

En l’espèce, si Mme [E] [O] et Mme [J] [O] sollicitent, chacune, la somme de 5 000 euros en raison du caractère abusif de la procédure ainsi que celle de 4 200 euros du fait de l’immobilisation du bien durant l’instance, la seule méconnaissance d’une partie sur l’étendue de ses droits ne constitue pas, à elle seule, un abus du droit d’ester en justice.

Dès lors, la demande indemnitaire formée à cette fin sera rejetée.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés in solidum par les demandes.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner in solidum M. [V], M. [X] et Mme [Y] à payer à Mmes [E] et [J] [O] la somme globale de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et de rejeter le surplus des demandes formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS :