TJ Nanterre, 23 sept. 2024, RG 19/05322

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

1ère Chambre

JUGEMENT RENDU LE
23 Septembre 2024

N° RG 19/05322 - N° Portalis DB3R-W-B7D-U2F6

N° Minute :

AFFAIRE

[T] [Y], [O] [Y], [D] [H]

C/

[U] [G]

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [T] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Monsieur [O] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 4]

Madame [D] [H]
[Adresse 1]
[Localité 5]

tous représentés par Me Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1707

DEFENDEUR

Monsieur [U] [G]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Me Stéphane BOKOBZA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2416

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée le 26 Juin 2024, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et les dossiers ayant fait l’objet d’un dépôt devant:

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente, magistrat chargé du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Sandrine GIL, 1ère Vice-présidente
Quentin SIEGRIST, Vice-président
Julia VANONI, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Henry SARIA, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] est soumis au régime de la copropriété. Le cabinet LDS Gestion y exerce les fonctions de syndic.

M. [U] [G] est propriétaire du lot n°12 situé au deuxième étage de l’immeuble.

M. [L] [X] était l’ancien propriétaire des lots n°5 (divisé entre lots n°27 et 28) et n°6.

L’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété du 20 mai 1952 précise d’ailleurs que les lots n°5 et 6, situés au premier étage, ont droit à l'usage du premier water-closet situé dans les parties communes du même étage.

Par acte notarié du 12 octobre 2017, Mme [D] [H] a acquis le lot n°6.

Par deux actes notariés du 27 octobre 2017, Mme [T] [Y] et M. [O] [Y] ont respectivement acquis les lots n°27 et 28.

Postérieurement à leur acquisition, les consorts [Y]-[H] ont écrit au syndic afin d'obtenir l'accès au water-closet situé dans les parties communes.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 mai 2018, M. et Mme [Y] ont écrit à M. [G] pour lui demander de cesser d'occuper le local contenant le water-closet et le leur restituer. Mme [H] a formé une demande similaire par courriel du 19 juin 2018.

Par acte d'huissier de justice en date du 31 mai 2019, les consorts [Y]-[H] ont fait assigner M. [G] devant le tribunal judiciaire de Nanterre.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er octobre 2021 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [Y]-[H] demandent au tribunal de :
-constater qu'ils disposaient d'un droit de jouissance exclusif sur le water-closet du 1er étage,
-condamner M. [G] à leur restituer la jouissance privative du water-closet du 1er étage et à leur remettre les clés du local sous astreinte de 50 euros par jour de retard à chacun des demandeurs à compter du jugement à intervenir,
-condamner M. [G] à leur verser à chacun la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
-condamner M. [G] aux dépens,
-condamner M. [G] à leur verser à chacun la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-ordonner l'exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er avril 2021 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [U] [G] demande au tribunal de :
-débouter les consorts [Y]-[H] de leur demande,
-condamner les consorts [Y]-[H] aux dépens,
-condamner les consorts [Y]-[H] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 avril 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la violation du droit de jouissance

Les consorts [Y]-[H] indiquent qu'ils ont un droit de jouissance privative sur le water-closet, qui résulte du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, des actes de vente, et de l'application des articles 6-3 et 6-4 de la loi de 1965 ; que M. [G] a violé ce droit de jouissance en s'étant réservé ce water-closet après avoir fait changer la serrure du local.
Ils ajoutent que l'assemblée générale du 6 novembre 2007 n'a aucunement décidé d'une vente, et s'est contentée d'acter l'attribution du water-closet à M. [X] ; que l'assemblée de 2006 n'a pas plus décidé d'une vente et que le procès-verbal de l'assemblée du 9 mai 2007 réserve le droit d'acquisition au titulaire du droit de jouissance, soit à M. [X] ; que le projet de modificatif versé aux débats ne porte nullement sur la création des nouveaux lots consécutifs à la vente des water-closets communs et que la vente alléguée n'a en tout état de cause pas été publiée et qu'elle ne leur est donc pas opposable, ce que M. [G] ne conteste pas.
Ils ajoutent qu'aucune promesse de vente n'est démontrée entre M. [X] et M. [G] ; que M. [X] n'était pas plus propriétaire du water-closet ni bénéficiaire d’une priorité pour l’achat éventuel de celui-ci.
Ils font valoir que le changement d'affectation du water-closet au profit de M. [G] n'a jamais été acté, aucun modificatif de l'état descriptif de division n'ayant été voté ; que l'assemblée du 24 mars 2017 a seulement envisagé une nouvelle répartition des ventes des water-closets mais qu'aucune vente n'est intervenue.

M. [G] oppose que l'assemblée générale du 24 mars 2017 lui a, par sa résolution n°18, affecté le water-closet du 1er étage ; que le cabinet de géomètre Robin & Associés a réalisé à sa suite un projet modificatif de l'état descriptif de division ; que la cession était conditionnée à la rédaction de l'acte modificatif mais la situation est restée en l'état.
Il ajoute que M. [X] ne pouvait céder le droit de jouissance des water-closets communs puisqu'il s'était engagé à lui transférer le bénéfice du droit d'acquisition et que l'assemblée générale du 24 mars 2017 a voté une résolution actant cette cession ; que le procès-verbal de l'assemblée générale a été communiqué aux demandeurs lors de la vente ; que l'acte de cession des consorts [Y] ne reprend pas le droit privatif du water-closet.
Il en conclut qu'il est de bonne foi et que les demandes formées doivent être rejetées.

Appréciation du tribunal,

Les articles 6-3 et 6-4 de la loi du loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis énoncent :
- « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte ».
- « L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

Il résulte des différents actes produits que :
-l’état descriptif de division contenu dans le règlement de copropriété du 20 mai 1952 (pièces des demandeurs n°7) indique que le propriétaire du lot n°5 et le propriétaire du lot n°6 ont « droit au premier water closet sur le palier » ;
-le lot n°5 a été divisé en deux lots distincts (n°27 et 28), division approuvée lors des assemblées générales des 17 décembre 2015 et 24 mars 2017 (cette dernière ayant approuvé l'état descriptif de division modificatif réalisé à ce titre par le cabinet Robin & Associés) ;
-Mme [H] a acquis le lot n°6 le 12 octobre 2017, l'acte de vente faisant état du « droit au premier water-closet sur le palier » ;
-Mme [Y] a acquis le lot n°27 et M. [Y] le lot n°28 le 25 octobre 2017, chacun des actes de vente faisant état du « droit au premier water-closet sur le palier, avec le lot n°6 », étant précisé que l'avis de mutation invoqué par M. [G] (sa pièce n°14), qui constitue une simple attestation de transfert de propriété réalisé par le notaire ne saurait se substituer aux stipulations de l'acte de vente lui-même.

S'agissant des décisions d'assemblées générales, il résulte des procès-verbaux versés aux débats que :
-l'assemblée générale du 13 avril 2006 a procédé à une simple information sur un projet de « vente éventuelle des WC d'étage »
-l'assemblée générale du 9 mai 2007, par sa résolution 13, sous le titre « Achat des parties communes (débarras et WC) » a recensé les candidatures (dont M. [X] pour le 1er étage) et donné son « accord de principe et demande qu'une AGE soit organisée pour la vente effective au plus offrant, seuls les copropriétaires ayant la jouissance actuellement du WC du palier pouvant acheter » ;
-l'assemblée générale du 6 novembre 2007 a adopté la résolution suivante :
« Décisions à prendre concernant la vente des parties communes, à savoir, les wc communs et débarras des étages, suivant la résolution n°13 de l'AG du 9 mai 2007
a) vote sur la valeur minimum des parties communes à vendre
Les débarras et le wc communs sont proposés aux acquéreurs sur la valeur de 700 euros l'unité
b) répartition des frais liés à la vente
A la charge des acquéreurs
c) 1er étage
M. [P] wc de gauche
M. [X] wc de droite »
A voté pour : TOUS »
-l'assemblée générale du 24 mars 2017 a adopté la résolution suivante :
« Vente des parties communes WC
Vote sur le nouveau devis établi par le Cabinet Robin & Associés
Voir liste ci-dessous pour l'affectation des WC communs :
(…)
1er étage WC 1 : [P] / [G]
A voté pour : TOUS ».

En premier lieu, il résulte des éléments précédents que si un accord de principe a été donné à certains candidats à l'acquisition des water-closets, aucune vente n'a été conclue dès lors qu'il n'a été procédé, en 2007, qu'à un recensement des copropriétaires intéressés à la vente, sans qu'aucun état descriptif de division modificatif aux fins d'identifier les lots à vendre ne soit établi et publié. Il en est de même de l'assemblée générale du 24 mars 2017 qui n'a voté que sur un devis afin que le cabinet Robin & Associés y procède, sans qu'un vote postérieur approuvant un tel état modificatif n'ait lieu.

En outre, il n'est pas démontré l'existence d'une vente ou d'un accord de substitution entre M. [X] et M. [G], aucune pièce n'étant versée à ce titre.

En deuxième lieu, si M. [G] fait valoir qu'il a été décidé en assemblée générale le 24 mars 2017 que les water-closets litigieux ne pouvaient être cédés qu'à sa personne, il ne ressort aucunement que la décision d'affectation qui y a été prise, qui s'inscrit dans le cadre du projet de vente, ait emporté un transfert immédiat du droit de jouissance, qui est seul en cause dans le présent litige.

Par conséquent, M. [G] ne peut se prévaloir d'un droit de jouissance sur le water-closet qui est en l'état toujours l'objet du droit de jouissance privative du lot n°5 (devenu lots n°27 et 28) et du lot n°6.

Or, M. [G], qui revendique un tel droit sur ce water-closet, ne conteste avoir installé la serrure sur ce local (cf. constat d'huissier en pièce n°16 des demandeurs), qui prive les demandeurs de leur droit d'usage.

Il convient donc de condamner M. [G] à restituer aux demandeurs la jouissance du water-closet du 1er étage et à leur remettre les clés de ce local, dans un délai de deux semaines à compter de la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à chacun des demandeurs, qui courra pendant un délai de six mois.

Sur la condamnation de M. [G] à verser des dommages et intérêts aux consorts [Y]-[H]

Les consorts [Y]-[H] indiquent que M. [G], qui a violé leur droit d'usage, a refusé de restituer les lieux et de leur répondre ; qu'il importe peu que leurs appartements soient dotés de water-closets dès lors qu'ils escomptaient jouir de ce local.

M. [G] indique qu'aucun préjudice n'est démontré dès lors que les logements des demandeurs disposent de water-closets en propre.

Appréciation du tribunal,

Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

D'une part, il ressort des éléments précédents que M. [G] a violé le droit de jouissance privative des consorts [Y]-[H], celui-ci ne pouvant de surcroît arguer de sa bonne foi en l'absence de tout élément impliquant un transfert de jouissance.

D'autre part, M. [G] s'est clairement abstenu de répondre aux courriel (celui de Mme [H] du 19 juin 2018) et mises en demeure (4 mai 2018, 12 novembre 2018, 20 décembre 2018), après avoir bloqué le local litigieux en y faisant installer une nouvelle serrure, ce qui caractérise également une faute au sens des articles précités.

A titre de mesure de réparation de ces deux fautes, prenant en considération l'absence de tout élément sur la valeur des locaux et leur utilité relative pour les demandeurs qui ne contestent pas disposer de water-closets dans leur appartement, M. [G] sera condamné à payer à chacun des demandeurs la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner M. [G] aux dépens.

Sur l'indemnité réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. En l'espèce, et compte tenu de la situation économique des parties et de l'équité, il y a lieu de condamner M. [G] à verser à chacun des demandeurs la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

L'article 515 du code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable au litige au regard de la date d'introduction de la présente instance, énonce que : « Hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi ».

En l'espèce, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire qui est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS