TJ Saint-Denis de La Réunion, 9 sept. 2024, RG 24/00559

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00559 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GXVB

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

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Copie exécutoire délivrée

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à :
COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 09 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SIDR
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Mme [K] [J], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [I] [G]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cécile VIGNAT,

Assisté de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 01 Juillet 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La Société Immobilière du Département de la Réunion (SIDR) a donné à bail à Madame [H] [I] [G] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] selon contrat du 08 décembre 2017 moyennant un loyer mensuel dans son dernier état de 606,87 euros charges comprises.

La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 30 janvier 2023, pour la somme en principal de 1.515,36 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par un acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, la SIDR a fait assigner Madame [H] [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;
- l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [H] [I] [G] ;
- la condamnation de Madame [H] [I] [G] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.186,27 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ;
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 606,87 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ;
- sa condamnation au paiement de la somme de 150,47 euros correspondant au coût du commandement de payer et les entiers dépens et frais d'expulsion.

A l’audience du 1er juillet 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SIDR, représentée par son mandataire Madame [K] [J], a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 2.673,98 euros.

Madame [H] [I] [G] comparaît en personne. Elle explique ne percevoir que des aides sociales et a des problèmes de santé ne lui permettant pas de reprendre le travail.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 2] par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 23 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 24 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat de bail prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail conclu le 08 décembre 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [H] [I] [G] le 30 janvier 2023, pour la somme en principal de 1.515,36 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 30 mars 2023.

III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La SIDR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [H] [I] [G] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 30 mars 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [H] [I] [G] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 2.673,98 euros selon décompte arrêté à la date du 1er juillet 2024. Madame [H] [I] [G], non comparante, n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause le montant de la dette.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SIDR la somme de 2.673,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 1er juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1.515,36 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)".

Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

À défaut de reprise du versement intégral du loyer avant la date d'audience, il n'y a pas lieu de lui accorder d'office des délais de paiement. Le dernier versement partiel a été effectué en janvier 2024.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [I] [G].

Madame [H] [I] [G] sera également condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle de 606,87 euros révisable, à compter du 30 mars 2023, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [I] [G], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l' assignation et de la notification à la préfecture.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,