TJ Nice, 19 sept. 2024, RG 22/04003

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
(Décision Civile)

JUGEMENT : [U] [O], [S] [D] c/ Syndicat SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]

MINUTE N°
Du 19 Septembre 2024

2ème Chambre civile
N° RG 22/04003 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OOBN

Grosse délivrée à
Me Philippe TEBOUL

expédition délivrée à
Me Nicolas DEUR

le 19 Septembre 2024

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du
dix neuf Septembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 08 Avril 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Septembre 2024 , signé par Mélanie MORA, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :
contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [U] [O]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Monsieur [S] [D]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Me Nicolas DEUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 3] Représenté par son syndic en exercice la SARL GROUPE FOCH IMMOBILIER, prise enla personne de son représentant légal, sise
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Philippe TEBOUL, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

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Vu l'exploit d'huissier du 6 octobre 2022 par lequel madame [U] [O] et monsieur [S] [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice devant le tribunal judiciaire de céans ;

Vu les dernières conclusions de madame [U] [O] et monsieur [S] [D] (rpva 31 août 2023) qui sollicitent de voir :
Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019),
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à leur payer la somme de 13.499,74 € en réparation de leur préjudice matériel, majorée des intérêts de retard à courir à compter du 20 juillet 2020, date de la première lettre de mise en demeure jusqu’à complet paiement.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à leur payer la somme de 4.037,20 € en remboursement des frais de séjour de Madame [O] à l’hôtel durant la période d’indisponibilité de leur appartement.
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
DIRE la décision exécutoire de plein droit.
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat dressés les 5 et 11 novembre 2019 ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 4.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] (rvpa 27 janvier 2023) qui sollicite de voir :
Vu les dispositions des articles 2, 3 et 14 de la Loi du 10 juillet 1965 ;
Vu l’état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 9 juin 1969 ;
DEBOUTER Monsieur [S] [D] et Madame [U] [O] de toutes leurs demandes, ?ns et conclusions.
CONDAMNER Monsieur [S] [D] et Madame [U] [O] à lui payer la somme
de 3.000 euros sur la base de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens ;

Vu l'ordonnance de clôture du 5 octobre 2023 fixant la clôture différée au 8 février 2024 ;

MOTIFS :

Madame [O] et monsieur [D] ont acquis par acte du 29 octobre 2019, un appartement dans le bâtiment VEGA au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3], sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Ils indiquent que leur appartement a été dégradé lors de très fortes précipitations qui se sont abattues sur la région niçoise le 31 octobre 2019, que leur terrasse s’est mise en charge, que l’eau a pénétré par les baies vitrées de la chambre parentale, a dégradé les cloisons et l’étage inférieur (plafonds, cloisons et parquet), que la remise en état de l’appartement leur a coûté la somme de 13.499,74 €.

Ils ajoutent qu'ils ont été contraints de différer leur emménagement, que Madame [U]
[O] a dû séjourner à l’hôtel jusqu’à l’achèvement des travaux de remise en état en février 2020.

Ils font plaider que cette mise en charge de la terrasse a été rendue possible par un défaut d’entretien des avaloirs d’eaux pluviales de l’acrotère situé dans le prolongement de la terrasse, lesquels étaient obstrués par de la végétation.

Ils expliquent que leur assureur a refusé sa garantie, et invoquent la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En réponse, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet de l'ensemble des demandes arguant que les demandeurs tentent, compte tenu du refus total ou partiel de garantie de leur assurance habitation, de se retourner contre la copropriété, a?n d’obtenir le remboursement des travaux de remise en état qu’ils ont d’ores et déjà réglés, et le remboursement de frais d'hôtel, qu'il leur appartenait de diligenter une expertise judiciaire avant d’effectuer les travaux de remise en état, pour permettre de déterminer l’origine et la cause des désordres, outre les éventuelles responsabilités encourues, ce qu’ils n’ont pas fait, car ce sinistre est d'ordre privatif.

Il leur reproche de ne pas avoir produit le rapport amiable d'expertise de leur assureur.

Sur le fond, il conclut à son absence de responsabilité, au motif que la cause des désordres n'est pas avérée, que les causes sont une in?ltration à travers leurs portes-fenêtres, et la montée en charge de la terrasse suite à l’obstruction des évacuations d’eau de pluie, conséquence d’un défaut d’entretien, que la seule responsabilité des demandeurs est engagée.

Sur le fond :

Aux termes de l'article 14 de la Loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l'espèce, il résulte du règlement de copropriété de l'immeuble en cause que les terrasses sont des parties privatives.

L'article 10 du règlement de copropriété précise que les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses devront les maintenir en parfait état d’entretien, et que les copropriétaires sont personnellement responsables des dommages qu’ils causent sur les terrasses, provenant de leur fait direct ou indirect, et des aménagements, plantations et installations quelconques qu’ils y ont effectués.

Il n'est pas contesté que l’appartement des demandeurs a été envahi par les eaux de pluie le 31 octobre 2019, après que leur terrasse se soit mise en charge.

Il semble, au vu des deux procès-verbaux d'huissier produits au débat, que cette mise en charge provienne de l'obstruction par de la végétation des avaloirs situés sur la terrasse et dans son prolongement, gênant ainsi l'évacuation des eaux de pluies.

Cela n'a cependant pas été confirmé par un expert judiciaire, aucune demande d'expertise n'ayant été faite par les demandeurs.

L'expertise amiable réalisée par l'assureur des demandeurs n'est pas produite au débat.
Il n'est pas établi par les pièces produites, insuffisamment précises, que les évacuations en cause ne soient pas accessibles depuis l'appartement des demandeurs.

Rien ne permet de retenir, comme l'indique l'huissier, que « en bordure de leur terrasse, de l’autre côté de la rambarde en fer forgé, il est possible de voir qu’une évacuation est obstruée par de la terre et des herbes ».

Quoiqu'il en soit, l'entretien de l'évacuation de la terrasse des demandeurs depuis leur partie privative, aurait permis sans conteste d'éviter cette obstruction, cause manifeste des désordres.

L'argument selon lequel à l’occasion de la réfection de l’étanchéité des terrasses de leur bâtiment en 2022, le maître d’œuvre en charge de ces travaux a rappelé dans un compte rendu de réunion la nécessité de confier à une entreprise spécialisée un contrat d’entretien pour réaliser le nettoyage des ouvrages d’évacuation d’eaux et plus particulièrement l’enlèvement des mousses, herbes, détritus susceptibles de les obstruer, est insuffisant pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, notamment au vu du règlement de copropriété, qui met sans ambiguïté cet entretien à la charge de chaque copropriétaire disposant d'une terrasse privative.

Les demandeurs sont donc responsables des désordres qu'ils ont eu à déplorer, quand bien même le sinistre est intervenu quelques jours après leur acquisition.

Monsieur [S] [D] et Madame [U] [O] seront déboutés de l'ensemble de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires :

L'exécution provisoire est de droit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur ses frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Les demandeurs seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires LES
CONSTELLATIONS DE FABRON, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l'instance, ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,