TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/02327

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/02327 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GXIX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Association COALLIA
dont le siège social est sis 16, Cour Saint Éloi - 75012 PARIS
représentée par la SELARL SIMON ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, substituée par la SCP STOVEN-PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [B]
demeurant Résidence Sociale Coallia - Chambre n°3-0-12 - 45650 SAINT JEAN LE BLANC
comparant en personne

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :
RAPPEL DES FAITS
L'association COALLIA a donné en location, par contrat du 27 avril 2022, à Monsieur [K] [B] un logement (chambre n°3-0 au 12è étage) sis au sein de la résidence sociale Coallia Cité L’Ile de Corse 45650 SAINT-JEAN-LE-BLANC, moyennant une redevance mensuelle de 399,84 euros en ce comprises les charges et prestations obligatoires.
Se prévalant de redevances impayées, l'association COALLIA a mis Monsieur [K] [B] en demeure de régulariser son arriéré par lettre recommandée avec avis de réception datée du 18 octobre 2022.
Puis, elle lui a notifié la résiliation de son contrat de résidence par lettre recommandée avec avis de réception du 2 mai 2023.
 C’est dans ce contexte que l‘association COALLIA a ensuite fait assigner Monsieur [K] [B] le 22 mai 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS, aux fins suivantes :

·      constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de résidence liant les parties ou à titre subsidiaire prononcer la résiliation de ce contrat aux torts exclusifs du résident pour non-paiement des redevances ;
·      En conséquence constater et juger que Monsieur [K] [B] est occupant sans droit ni titre ;
·      Ordonner qu'il devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu'il occupe dès signification du jugement à intervenir ;
·      A défaut par lui de ce faire, il pourra être expulsé avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
·      Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des article R433-5 et R433-6 du Code des procédures civiles d'exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;
·      Condamner le défendeur au paiement de la somme de 5806,53 euros due au titre des redevances impayées en date du 14 mai 2024, majorée de l'intérêt légal à compter de la date de la mise en demeure ;
·      Le condamner en outre au paiement d'une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu'à libération complète des lieux ;
·      Et rejeter toute demande de délais.
 En tout état de cause :
·      Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie ;
·      Condamner Monsieur [K] [B] au paiement d'une somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
·      Ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront les frais de notifications par LRAR et d'assignation.
A l’audience du 11 juin 2024, l'association COALLIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à 5.806,53 euros au 14 mai 2024.
Monsieur [K] [B], comparant, explique qu’il travaillait moyennant une rémunération de 500 euros et ensuite à VIERZON pour 800 euros environ et percevait les APL. Il ajoute avoir trouvé un nouvel emploi rémunéré 1300 euros et s’engage à payer la redevance. Il poursuit en expliquant avoir souhaité effectuer des versements, cependant l’assistance sociale lui aurait précisé d’attendre l’audience. Il sollicite l’octroi de délais de paiement auquel s’oppose l’association demanderesse.
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la loi applicable et la recevabilité de la demande :
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquent pas aux logements foyers et résidence sociale, à l'exception des deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1, en application de l'article 2 de ladite loi.
Ceux-ci sont soumis aux articles L633-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation et aux règles du Code civil.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment le contrat de bail passé sous seing privé, la clause résolutoire insérée au contrat de résidence et le décompte des redevances que l’action introduite par l’Association COALLIA est recevable.

Sur l’acquisition des conditions de la clause résolutoire et du prononcé de la résiliation :
L'article R.633-3 du Code de la construction et de l'habitation dispose notamment que :
"II - le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (...)
III.-la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
IV.-lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. (...)".
L'article 5.2 du contrat de résidence conclu le 27 avril 2022 précise que le résident s'engage à payer chaque mois et sans retard sa redevance d'occupation telle que prévue à l’article 5 et selon les modalités qu’il prévoit audit article 5.2.
Le contrat contient également une clause résolutoire en son article 11, aux termes de laquelle l'association COALLIA peut résilier le contrat de résidence sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayés, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due à l‘association COALLIA.
Selon ce même article 11, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. En cas de notification par lettre recommandée avec avis de réception, le point de départ du délai de préavis prévu par l'article R633-3 du Code de la construction et de l'habitation court à compter de la première présentation du recommandé.
L'association COALLIA justifie qu'elle a notifié à Monsieur [K] [B] une mise en demeure de régulariser un arriéré de 1.933,88 euros dans un délai d'un mois, par lettre recommandée avec avis de réception datée du 18 octobre 2022. Cependant, elle ne justifie pas de sa première présentation de sorte que la constatation de la clause résolutoire n‘est pas acquise.
Cependant, la demanderesse justifie des manquements du résident à ses obligations de paiement constituant de graves manquements aux obligations pesant sur le résident, lesquels justifient le prononcé de la résiliation du contrat de résidence en application de l’article 1224 du code civil.
L’expulsion de Monsieur [K] [B] sera ordonnée en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande de suppression du délai de 2 mois  de l’article L412-1 CPCE :
L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
En l’espèce les circonstances ne justifient pas la suppression du délai de 2 mois, le défendeur étant entré dans les lieux sur un fondement contractuel.
Sur la condamnation au paiement des arriérés :
A l’audience, l'association COALLIA a actualisé sa créance au titre des redevances impayées à la somme de 5806,53 euros au 14 mai 2024.
Elle produit pour cela un décompte actualisé, redevance du mois d’avril 2024 incluse, permettant de constater que la dette locative est, après déduction de la somme de 7,91 euros au titre de frais divers, d’un montant de 5.798,62 euros, redevance et indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail du fait de l'occupation des lieux et du préjudice causé par l'impossibilité pour le bailleur de les donner à nouveau en location.
 Monsieur [K] [B], ne conteste pas le principe ni le montant de sa dette locative.
Il sera donc condamné au paiement de la somme de 5.798,62 euros terme du mois d’avril 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1.933,88 euros à compter du 18 octobre 2022 et pour le surplus à compter du présent jugement.
Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant de la redevance courante, conformément à la demande formulée en la matière.
Sur les délais de paiement et les effets de la clause résolutoire :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [B] a expliqué que les rémunérations de ses emplois successifs ne permettaient pas de s’acquitter de la redevance. Il s’est engagé à la régler ayant trouvé un emploi rémunéré 1300 euros par mois. Cependant, force est de constater que le dernier loyer intégralement réglé par le locataire remonte au mois de janvier 2023 en ce compris les prestations de la CAF. Aussi, et eu égard du montant de la dette et d’aucun effort de versement même partiel depuis de nombreux mois, il ne pourra être accordé Monsieur [K] [B] de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires :
Monsieur [K] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts de notification des lettres recommandées avec avis de réception et ceux de l'assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'association COALLIA, Monsieur [K] [B] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du contrat de résidence conclu le 27 avril 2022 entre l'association COALLIA et Monsieur [K] [B], concernant le logement situé au sein de la résidence sociale Coallia chambre n°3-0 au 12è étage Cité de L‘Ile de Corse 45650 SAINT-JEAN-LE-BLANC ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'association COALLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 à L433-3 du Code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [K] [B] à verser à l'association COALLIA, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 5.798,62 euros, terme du mois d’avril 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1.933,88 euros à compter du 18 octobre 2022 et pour le surplus à compter du présent jugement ; CONDAMNE Monsieur [K] [B] à payer à l'association COALLIA, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à la redevance, aux charges et aux prestations obligatoires courants et cela à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNE Monsieur [K] [B] à verser à l'association COALLIA, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [K] [B] aux dépens de l'instance qui comprendront notamment les coûts des deux notifications par lettre recommandée avec avis de réception et de l'assignation ; DEBOUTE Monsieur [K] [B] de sa demande de délais de paiement ; REJETTE toutes autres demandes ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 17 septembre 2024, la minute étant signée par Madame S. Giustranti, juge des contentieux de la protection, et par Madame D.STRUS greffier. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,