TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00272

• TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00272 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSZI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT (anciennement dénommée SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE)
dont le siège social est sis 33 Avenue Pierre-Mendès France - 75013 PARIS
représentée par la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [Z]
demeurant 07, rue Louis Aragon - Le Clos Saint François - porte 07 - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE
comparant en personne

Madame [I], [Y] [Z]
demeurant 07, rue Louis Arangon - Le Clos Saint François – porte 7- 45800 SAINT JEAN DE BRAYE
comparante en personne

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 mai 2017 et son avenant du 25 avril 2017, la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI) a loué à Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] un logement à usage d’habitation avec garage porte 7 situé Le Clos St François 7 rue Louis Aragon 45800 ST JEAN DE BRAYE, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 941,11 euros, outre 30,24 euros au titre des provisions pour charges.

La SNI est devenue la CDC HABITAT.

Par acte d’huissier du 6 octobre 2023, la SA CDC HABITAT a fait délivrer à Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] un commandement de payer dans les six semaines la somme de 2.351,30 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte et de justifier dans le délai d'un mois l’occupation du logement.  

La situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX le 4 octobre 2023.

Par acte d’huissier en date du 18 janvier 2024, la SA CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
•    constater la résiliation de bail,
•    autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion des défendeurs, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,
•    condamner solidairement Monsieur et Madame [Z] à payer à la CDC HABITAT un montant de 2351,30 euros correspondant aux causes du commandement et sous réserve des loyers échus au jour du jugement outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, révisable selon les dispositions contractuelles jusqu’à la libération complète des lieux,
•  les condamner en outre solidairement à payer la somme de 1000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 11 juin 2024.

A cette audience, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise sa créance à la somme de 2876,66 euros alors que des règlements partiels ont repris ainsi précisé.

Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z], comparants, expliquent avoir eu d’autres dettes mais que la situation va s’améliorer. Madame [Z] déclare avoir repris un emploi au mois d’avril dernier en CDI rémunéré 1583 euros et Monsieur [Z] précise travailler chez Sécuritas pour un salaire de 1600 euros par mois outre les allocations de la CAF. Ils ajoutent qu’une demande de logement social leur a été refusé en raison des impayées. Ils sollicitent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois auxquels consent la demanderesse ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social fait état du déséquilibre budgétaire du foyer par suite d’un changement professionnel de Madame [Z] suite à l’absence du renouvellement de son CDD pourtant poursuivi depuis de nombreuses années. Il est mentionné la mobilisation du couple pour rétablir leur situation et d’une aide d’action logement. Il est par ailleurs exposé d’un revenu de 4021 euros (arrondi) en ce compris 903 euros de prestations familiales et 2064 euros d’allocations de retour à l’emploi pour des charges de 2582 euros. Le surplus contient les informations reprises par le couple [Z] lors de l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 17 septembre 2024.
Suivant note en délibéré reçue le 5 septembre 2024, il est justifié du changement de dénomination de la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE (SNI) devenue la société CDC HABITAT.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
 Le bailleur justifie avoir procédé à cette saisine le 4 octobre 2023, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l'assignation du 18 janvier 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

•    Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
 En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 janvier 2024.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

 II. Sur les demandes principales
•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule dans son article intitulé « clause résolutoire » qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés en l’absence de règlements dans les deux mois à compter du commandement de payer du 6 octobre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 alors applicable et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 délivré pour un montant en principal de 2.351,30 euros.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 décembre 2023.

•    Sur la demande de condamnation au paiement

 Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SA CDC HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution. Il ressort des pièces fournies que la dette de Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] sollicitée par la demanderesse s’élève à la somme de 2876,66 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse. Il convient de déduire de cette somme 268,94 euros de frais de contentieux de sorte que la dette locative restante s’élève à la somme de 2607,72 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Il convient par suite de condamner les époux [Z], au paiement de cette somme, celui-ci n'apportant pas d'élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.
L'article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L'alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ».

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 6 octobre 2023 sur la somme de 2531,30 et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement
La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 26 octobre 2023.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, s’il ne ressort pas du décompte une reprise intégrale du loyer, des règlements réguliers et significatifs ont été effectués depuis de nombreux mois. Compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, la bailleresse a excipé de ces règlements pour consentir à l’octroi de délais de paiement sur la base de la proposition des défendeurs soit le versement mensuel de 150 euros. Elle consent en outre à la suspension des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, il ressort des débats que chacun de Monsieur et Madame [Z] est pourvu d’une
situation professionnelle stable.

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l'article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l'ordre public de protection, il y aura donc lieu d'accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 17 mensualités successives de 150 euros, la dernière et 18ème mensualité devant solder la dette, en plus de l'échéance locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés à la demande de la société bailleresse.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l'expulsion des locataires
Des délais de paiement étant accordés aux locataires, les effets de la clause résolutoire, dont l'expulsion des locataires, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

•    Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] succombent à l’instance de sorte qu’ils seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

•    Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Monsieur [N] [Z] et Madame [Y] [Z] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•    Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS