TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00491

· 1TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00491 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GTJW

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli CS 14314 - 45000 ORLEANS
représentée par Mme [T], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [F]
demeurant 9 rue Prud'homme – Appt 1459 - 45300 PITHIVIERS
comparant en personne

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 mai 2009, la SOCIETE IMMOBILIERE ARRONDISSEMENT PITHIVIERS (SIAP) a donné en location à Madame [S] [F] née [U] et Monsieur [D] [F] un logement n°1459 sis 9 rue Prud’homme 45300 PITHIVIERS, moyennant un loyer initial mensuel de 504,20 euros outre 124,87 euros de provisions sur charges en ce compris 46,90 euros pour l’emplacement de parking, payables à terme échu.

La SOCIETE IMMOBILIERE ARRONDISSEMENT PITHIVIERS (SIAP) a donné à bail emphytéotique au profit de la société LOGEMLOIRET les biens et droits immobiliers objet du présent litige ainsi constaté suivant acte authentique du 31 mai 2021 reçu par Me [E], notaire associé à ORLEANS, ainsi qu’il ressort de l’attestation du 4 juin 2021.

Se prévalant d’impayés, par acte du 30 octobre 2023, la société LOGEMLOIRET a fait signifier à Monsieur [D] [F], par procès-verbal de remise à étude, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire du bail pour un montant total en principal de 1472,57 euros.

C’est dans ce contexte que par acte du 29 janvier 2024, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [D] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :

Constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans ledit bail et la résiliation du bail de plein droit du bail à compter du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef dès que le délai légal sera expiré avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls et conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 2328,59 euros outre une indemnité d'occupation mensuelle de 584,83 euros et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;Le condamner en outre au paiement de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des frais et dépens de l'instance dont notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2023 et de l'assignation.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 11 juin 2024.

Lors de cette audience, la société LOGEMLOIRET, représentée par Madame [T], salariée munie d’un pouvoir, actualise sa créance à 1887,78 euros et précise que Madame [F] est décédée. Elle souligne les efforts importants de Monsieur [F] par un versement de 3000 euros au mois d’avril 2024. Elle consent à l’octroi de délais de paiement à concurrence de 50 euros mensuels accompagnés de la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [D] [F], comparant, précise être veuf depuis 3 mois et être actuellement en arrêt maladie indemnisé environ 900 euros mensuellement sans percevoir de pension de réversion pour le moment. Il ne fait état d’aucune autre dette et sollicite l’octroi des délais de paiement sur la base de 50 euros par mois en sus des loyers et charges et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la recevabilité 

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4e degré inclus ne peut faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la société LOGEMLOIRET a procédé à la saisine de la CAF le 7 septembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au service compétent de la préfecture le 30 janvier 2024 par voie électronique, soit plus de six semaines avant la première audience. 

La demande est donc recevable.

II/ Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail du 14 mai 2009 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit « dès le délai légal expiré ».

En l’espèce, LOGEMLOIRET a signifié le 30 octobre 2023 au défendeur par procès-verbal remis à étude un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire dudit bail pour un montant total en principal de 1472,57 euros, lequel commandement est demeuré infructueux au cours de la période de deux mois suivant, délai qu’il convient de retenir en application de l’article 24 susvisé, dans la mesure où le locataire n’a procédé à aucun règlement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 31 décembre 2023.

III/ Sur l’arriéré locatif du logement
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1353 du Code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la demanderesse verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort en effet des pièces produites que la dette locative de Monsieur [D] [F] s’élève à la somme de 1887,78 euros après déduction des frais de poursuite au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le logement à usage d’habitation, terme du mois de mai 2024 inclus de laquelle il convient de déduire la somme de 30,48 euros de pénalités, soit une dette locative restante de 1857,30 euros.

Monsieur [D] [F] ne conteste pas le montant de la dette locative.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [D] [F] au paiement de la somme totale de 1857,30 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

IV/ Sur les délais de paiement
La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.
En l’espèce, il ressort des débats que Monsieur est indemnisé environ 900 euros par mois étant en arrêt maladie et ne percevant pas encore la pension de réversion de son épouse, décédée très récemment. Par ailleurs, la bailleresse a souligné la reprise des règlements par un important versement au mois d’avril 2024, diminuant la dette locative depuis l’assignation. Elle consent à l’octroi de délais de paiement à concurrence de 50 euros mensuels outre les loyers et charges courants auquel il convient de faire droit et d’autoriser Monsieur [D] [F] à se libérer de sa dette par le paiement de 35 échéances mensuelles successives de 50 euros, le solde devant être versé le 36ème mois jusqu’à complet paiement, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la société bailleresse sera suspendue à la demande de cette dernière, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise. 

Dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [F] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après. 

Dans cette hypothèse, Monsieur [D] [F], occupant sans droit ni titre, causerait un préjudice à la société LOGEMLOIRET qui ne pourrait disposer du bien à son gré. Il serait dès lors condamné au paiement d’indemnité d’occupation égale à 584,83 euros conformément à la demande, due à compter du la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux qui sera matérialisée par la remise des clés à la société LOGEMLOIRET.

V/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Monsieur [D] [F] succombant à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 30 octobre 2023 et de l'assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit ne pas y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS