TJ Orléans, 24 sept. 2024, RG 24/00284

- 1TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00284 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GWAG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [J]
Madame [N] [J]
demeurant 35 avenue des Roses - 45130 SAINT AY

représentés par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [C] [S]
demeurant 32 rue Gustave Rolland - Le parc de Villaude, Bât A - 1er étage - 45400 FLEURY LES AUBRAIS
comparante en personne

A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2008, Monsieur [H] [J] et Madame [N] [J] ont donné à bail à Madame [C] [S] un appartement à usage d’habitation dans un immeuble situé 32 rue Gustave Rolland (bâtiment A, 1er étage) - 45400 FLEURY LES AUBRAIS, pour un loyer mensuel de 575 euros et 50 euros de provisions sur charges, payables d'avance.

Le 11 octobre 2023, un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance a été délivré à la requête de Monsieur [H] [J] et Madame [N] [J] à Madame [C] [S], pour la somme en principal de 2.288,06 euros, au titre des loyers et charges échus, selon décompte incluant l’échéance du mois d’octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, Monsieur [H] [J] et Madame [N] [J] ont fait assigner en référé Madame [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Déclarer Monsieur [H] [J] et Madame [N] [J] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ;Y faire droit,
En conséquence,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail consenti par Monsieur [H] [J] et Madame [N] [J] à Madame [C] [S] en date du 27 septembre 2008, à effet au même jour ;Condamner Madame [C] [S] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l'appartement qu’elle occupe sis 32 rue Gustave Rolland (bâtiment A, 1er étage) - 45400 FLEURY LES AUBRAIS ;Autoriser Monsieur [H] [J] et Madame [N] [J], à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;Condamner Madame [C] [S] à leur verser une indemnité provisionnelle d'un montant de 1.875,54 euros égale au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, compte arrêté au 18 janvier 2024, avec intérêts de droit dans les termes de l'article 1231-6 du Code civil ;Condamner Madame [C] [S] à verser à Monsieur [H] [J] et Madame [N] [J] une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu'à la parfaite libération des lieux ;Condamner Madame [C] [S] au paiement d'une indemnité de 1000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Madame [C] [S] aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024.

A cette audience, Monsieur [H] [J] et Madame [N] [J], représentés par leur avocat, ont précisé que Madame [S] a fait un effort important et qu’elle règle 250 euros en plus de son loyer depuis le mois d’avril 2024. Ils ont également actualisé le montant de la dette à la somme de 2.205,21 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d'office dans les débats par le juge.

Madame [C] [S] a comparu. Elle a précisé être à la retraite, et percevoir un revenu d’environ 200 euros. Elle ajoute avoir repris un travail en tant qu’auxiliaire de vie et percevoir à ce titre la somme d’environ 1.500 euros par mois. Madame [C] [S] sollicite des délais de paiement à hauteur de 180 euros par mois en plus du loyer ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle ajoute ne pas percevoir d’APL et être dans le logement depuis 15 ans.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience.

Une note en délibéré a été adressée aux époux [J] par le biais de leur Conseil le 2 août 2024 afin de savoir si l’attestation d’assurance visée dans le commandement de payer avait été fournie par les locataires, cette information n’ayant pas été précisée à l’audience.

Sans réponse de leur part, le Juge a considéré que l’attestation d’assurance avait été fournie.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action :
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juin 2024.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 octobre 2023, cette formalité n’étant pas prévue à peine d'irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat du 27 septembre 2008, contient une clause résolutoire (2.11, page 8).

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 11 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.288,06 euros.
Madame [C] [S] avait alors jusqu’au 11 décembre 2023 à 24 heures pour régler la somme de 2.288,06 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant réglé que la somme de 1.400 euros sur cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 décembre 2023.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 12 décembre 2023.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, Monsieur [H] [J] et Madame [N] [J] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Ce décompte, arrêté à la date du 18 juin 2024, évalue la dette locative à la somme de 2.205,21 euros.

Madame [C] [S], présente à l’audience, ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette locative qui a été oralement indiqué à l’audience et dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

De cette somme, il convient de déduire les frais de relance qui ont été prélevés et qui n’ont pas été justifiés en procédure (20 euros x 6), soit la somme de 120 euros. Également, il convient de déduire les frais de procédure qui relèveront éventuellement des dépens, à savoir la somme de 445,22 euros (159 + 162,10 + 124,12).

Elle sera en conséquence condamnée à payer la somme 1.639,99 euros, à titre provisionnel.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur sa totalité à compter de la présente décision, le montant total dû étant inférieur à deux mois de loyer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [C] [S] sollicite des délais de paiement et propose de régler la dette en procédant à des versements mensuels de 180 euros en plus du loyer. Il se comprend de sa demande qu’elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les bailleurs, représentés par leur Conseil, n’ont pas expressément donné leur accord pour l’octroi de délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l'audience et depuis plusieurs mois, Madame [C] [S] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et règle 250 euros en plus de son loyer depuis le mois d’avril 2024 afin d’apurer la dette.

En outre, la somme proposée est de nature à permettre l'apurement de la dette locative dans le délai légal.

Compte tenu de ces éléments, Madame [C] [S] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [C] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer indexé et des charges.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [S], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [J] et Madame [N] [J], mais également afin de tenir compte de la situation financière de la locataire, Madame [C] [S] sera condamnée à leur verser la somme de 200 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS