TJ Orléans, 24 sept. 2024, RG 24/00174

1TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00174 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GUNL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. HLM PIERRES ET LUMIERES
1 rue H. Mirabeau – 45100 ORLEANS LA SOURCE
représentée par Madame [I], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [K]
demeurant 1 rue Mirabeau – Etage 4 - 45100 ORLEANS LA SOURCE
comparant en personne

UDAF DU LOIRET ès qualité de curatelle renforcée de Monsieur [K] [Y]
dont le siège social est sis 2 rue Jean-Philippe Rameau - 45057 ORLEANS
représentée par Madame [W] [G], curatrice

A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS
Par jugement en date du 29 juin 2018, le Juge des Tutelles du Tribunal Judiciaire d’Orléans a fixé une mesure de curatelle renforcée pour Monsieur [Y] [K], avec l’UDAF du Loiret en qualité de curateur.
Par contrat du 5 décembre 2019, à effet au 26 décembre 2019, la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES a donné à bail à Monsieur [Y] [K] un appartement à usage d’habitation n°446 Bâtiment 5 Escalier 1 Etage 4, situé 1 rue Mirabeau - 45100 ORLEANS LA SOURCE, pour un loyer mensuel initial de 317,99 euros hors charges, payable à terme échu le 1er jour ouvrable.
Par jugement en date du 31 mai 2023, le Juge des Tutelles du Tribunal Judiciaire d’Orléans a maintenu la mesure de curatelle renforcée pour Monsieur [Y] [K], avec l’UDAF du Loiret en qualité de curateur. Cette mesure a été prise pour une durée de 5 ans.
Se prévalant de loyers impayés, la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES a fait signifier respectivement à Monsieur [Y] [K] ainsi qu’à l’Udaf du Loiret les 8 et 10 novembre 2023, par procès-verbal remis à étude et par procès-verbal de remise à une personne morale, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1.734,89 euros au 7 novembre 2023, frais de procédure en sus.
C’est dans ce contexte que la SA d'HLM a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [K] et l’Udaf du Loiret en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte d'huissier du 13 février 2024, aux fins suivantes :

S’entendre constater l’acquisition de ladite clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES et Monsieur [K] [Y] relatif à l’appartement n°446 sis au 1 rue Mirabeau à ORLEANS LA SOURCE – 45100 ;
S’entendre en conséquence, condamner Monsieur [K] [Y] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;
Voir autoriser, passé ledit délai, la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES à le faire expulser ainsi que tout occupant de son chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique, si besoin est ;
Et vu l’obligation non sérieusement contestable de Monsieur [K] [Y] ;
S’entendre le condamner à payer à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 2.727,71 euros représentant les loyers impayés au 6 février 2024, sauf à parfaire avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 8 novembre 2023 sur 1.734,89 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;
S’entendre également le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation constituée du loyer et des provisions sur charges d’un montant de 497,89 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;
S’entendre condamner Monsieur [K] [Y] à payer à la SA d’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
S’entendre Monsieur [K] [Y] condamné en outre à tous les frais et dépens lesquels comprendront le coût du commandement, et de la présente signification d’assignation.
À l’audience du 25 juin 2024, la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES, représentée avec pouvoir par Madame [I], actualise la dette locative à la somme de 3.772,07 euros hors frais de procédure et faisant état de la suspension des APL. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.
Monsieur [Y] [K], comparant et assisté de sa curatrice, reconnait le montant de la dette locative. La curatrice de Monsieur [K] explique que celui-ci commence à travailler avec l’UDAF et que ses droits aux APL vont être réouverts. En parallèle, elle précise qu’un dossier AAH est en cours. Monsieur [K] précise quant à lui souhaiter payer son loyer. Il est précisé qu’un héritage du père de Monsieur [K] est en attente, et que celui-ci pourra solder la dette locative. Monsieur [K] ajoute qu’il va percevoir Pôle Emploi à compter du mois de juillet 2024. Il sollicite l’octroi de délais de paiement.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Monsieur [K] a expliqué bénéficier d’une mesure de protection type curatelle renforcée depuis plusieurs années. Il explique être en conflit avec le service de l’UDAF et a demandé dans ce cadre à changer d’association mandataire ou de demander la main levée de la mesure. Monsieur [K] a expliqué qu’il rencontre des problèmes de santé important nécessitant un suivi au CHU et un traitement régulier qui le fatigue beaucoup. Il ajoute qu’il est en attente d’une indemnisation de ses indemnités journalières du fait de son arrêt maladie. Monsieur [K] dit avoir conscience de ses dettes de loyer et précise être en attente d’une succession suite au décès de son père. Cette succession pourrait lui permettre de solder la dette de loyer. Le service de l’UDAF ne s’est pas présenté au rendez-vous du diagnostic social.
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA d'HLM justifie avoir saisi la CCAPEX suivant enregistrement le 10 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l’espèce, le contrat du 5 décembre 2019, à effet au 26 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article 6 page 4).
Un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause résolutoire a été signifié par procès-verbal remis à étude et par procès-verbal de remise à personne morale les 8 et 10 novembre 2023, pour la somme en principal de 1.734,89 euros, coût de l’acte en sus.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer ne correspond pas au délai légal de deux mois applicable à la date du bail et repris contractuellement dans le bail, si bien qu’il y aura lieu d’appliquer le délai de deux mois au commandement de payer précité.
Monsieur [Y] [K] avait alors jusqu’au 8 janvier 2024 à 24 heures pour régler la somme de 1.734,89 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant réglé que la somme de 130 euros, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 janvier 2024.
La clause résolutoire est donc acquise depuis le 9 janvier 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
La SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [K] reste lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (229,06 euros + 242,24 euros), la somme de 3.772,07 euros à la date du 24 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Lors de l’audience, Monsieur [Y] [K] a reconnu le montant de cette dette locative.
Monsieur [Y] [K] sera donc condamné à verser à la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES une somme de 3.772,07 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de mai 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 1.734,89 et pour le surplus à compter de la présente ordonnance.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

En outre, les déclarations des parties à l’audience et la lecture du décompte du 24 juin 2024 démontrent que Monsieur [Y] [K] n’a pas repris avant l’audience le paiement intégral du loyer, n’ayant procédé à aucun versement en mai 2024.

Au regard des déclarations de Monsieur [Y] [K], assisté de sa curatrice, les droits aux APL vont être réouverts et un dossier AAH est en cours. Également, les droits à Pôle emploi devraient être versés à compter du mois de juillet 2024. Monsieur [Y] [K], assistée de sa curatrice, dit être en attente de l’héritage de son père permettant de régler sa dette locative.

Informée de ces éléments et des termes de la loi, la bailleresse dit ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement et pour la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge étant tenu par ces demandes communes du demandeur et du défendeur, en application de l’article 5 du code de procédure civile, et les termes de la loi applicable en l’espèce relevant de l’ordre public de protection, il y a lieu en conséquence d’accorder à Monsieur [Y] [K] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention de Monsieur [Y] [K] est attirée sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité du plan d’apurement de la dette ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Il convient de prévoir que dans cette dernière hypothèse, la clause résolutoire reprendra son plein effet. Monsieur [K] [Y] sera alors tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 497,89 euros, et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Monsieur [Y] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la signification de l’assignation.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES, Monsieur [K] [Y] sera condamné à payer à la bailleresse la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, DECLARONS l'action aux fins de constat de résiliation du bail recevable ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour impayés, figurant au bail signé le 5 décembre 2019, à effet au 26 décembre 2019 entre la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES et Monsieur [Y] [K], concernant l’appartement à usage d’habitation n°446, Bâtiment 5 Escalier 1 Etage 4 situé 1 rue Mirabeau – 45100 ORLEANS LA SOURCE, sont réunies à la date du 9 janvier 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [K] à verser à la SA d'HLM PIERRES ET LUMIERES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 3.772,07 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, terme du mois de mai 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023, date du commandement de payer sur la somme de 1.734,89 euros et pour le surplus à compter de la présente ordonnance ; AUTORISONS Monsieur [Y] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 105 euros chacune, avec une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;