TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00254

• 1TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00254 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GSX6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

OPH LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis 6 rue du Commandant de Poli - CS 14314 - 45043 ORLEANS CEDEX 1
représentée par Madame [X], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [V] [R] [O] épouse [T]
demeurant 100 Allée du Kiosque - Appt1 - 45770 SARAN
comparante en personne

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :
RAPPEL DES FAITS
Par contrat en date du 18 octobre 2018, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à la société AIDAPHI aux fins de sous location un appartement n°1 sis 100 Allée du Kiosque 45500 SARAN, pour un loyer mensuel initial de 371,43 euros, payable à terme échu.
Suivant avenant dont l’objet est le « glissement de bail », en date du 28 novembre 2019 à effet du 22 novembre 2019, Madame [Z] [V] [T] est devenue titulaire du bail.
Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 17 octobre 2023 par procès-verbal remis à étude à Madame [Z] [V] [T] un commandement de payer dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1305,18 euros.
La société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner Madame [Z] [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte d'huissier du 16 janvier 2024, aux fins suivantes :

Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et ordonner que la location a cessé de plein droit au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ordonner l'expulsion de Madame [Z] [V] [T] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu'elle occupe susdésigné, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier, et pour le sort des meubles, à ses frais et risques et périls, et conformément à l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;condamner Madame [Z] [V] [T] à lui payer la somme de 2431,36 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil portant intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-6 du code civil, outre une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément à l’article 1760 du code civil;condamner Madame [Z] [V] [T], suivant les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, en tous les dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 17 octobre 2023 et de l'assignation, ainsi qu'une indemnité de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
À l’audience du 11 juin 2024, la société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [X], salariée de la société – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 3897,33 euros pour un loyer de 469,79 euros. Elle a fait état de « petits versements » et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement en mentionnant l’impossibilité d’apurer la dette locative sur un délai de 36 mois. Elle a exposé un suivi social et le contact de l’assistante sociale concernant un rappel d’APL et l’AFUL.
Madame [Z] [V] [T] a comparu. Elle a expliqué vivre seule avec sa fille et avoir perdu sa mère en 2023. Elle a précisé percevoir l’AAH d’environ 1000 euros, avoir une dette auprès d’EDF de 600 euros et réglé 300 euros tous les mois au titre de son loyer. Elle a ajouté que les APL sont suspendus.

La fiche de diagnostic social reprend les explications de Madame [T] lors de l’audience en soulignant que les frais liés aux obsèques de sa mère ont déséquilibré son budget.
La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 17 janvier 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d'allocations familiales du Loiret la situation d'impayés de Madame [Z] [V] [T] le 16 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés qui a été préalablement signalée à l'organisme payeur de l'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l'espèce.
L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que s'appliquant lors de la délivrance du commandement de payer dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l’espèce, le bail du 18 octobre 2018 objet de l’avenant du 28 novembre 2019 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 17 octobre 2023 par procès-verbal remis à étude, pour la somme de 1305,18 euros en principal de sorte que Madame [Z] [V] [T] avait jusqu’au 17 décembre 2023 à 24 heures pour régler cette somme.
Ce commandement est demeuré infructueux, un seul règlement de 211,69 euros étant réalisé par la locataire pendant cette période de deux mois qu’il convient de retenir en application de l’article 24 susvisé.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 décembre 2023.
L’expulsion de Madame [Z] [V] [T] sera ordonnée, en conséquence.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Madame [Z] [V] [T] reste redevable des loyers jusqu’au 17 décembre 2023 et, à compter du 18 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2023, elle a causé un préjudice à la société bailleresse qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation d’un montant de 459,79 euros au total, conformément à la demande.
La partie échue de cette indemnité d'occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l'audience.
L'OPH LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Madame [Z] [V] [T] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite de 249,36 euros (relevant éventuellement des dépens), des frais et pénalités d’un montant total de 63,10 euros (ne pouvant être demandé en application de l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989), la somme de 3834,36 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse.
Comparante, Madame [Z] [V] [T] ne conteste pas le principe et le montant de cette somme.
Madame [Z] [V] [T] sera donc condamnée à verser à l'OPH LOGEMLOIRET une somme de 3834,36 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance du mois de mai 2024 incluse, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 octobre 2023 sur la somme de 1305,18 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente décision.
Madame [Z] [V] [T] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et charges soit 459,79 euros, tel que ressortant du décompte.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [Z] [V] [T] expose la perception de l’AAH et d’une dette énergie. Par ailleurs, la société bailleresse s’oppose à l’octroi de délais de paiement sachant que la défenderesse n’a pas formulé de proposition, un accompagnement social étant cependant mis en place. En outre, force est de constater que les règlements effectués ne sont que partiels. Par suite, il ne pourra être accordé de délais de paiement. La suspension des effets de la clause résolutoire n'est pas possible pour cette même raison.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [Z] [V] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.
Compte tenu des circonstances de l’espèce, il sera dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 18 octobre 2018 objet d’un avenant en date du 28 novembre 2019 entre la société LOGEMLOIRET et Madame [Z] [V] [T], concernant le logement à usage d’habitation n°1 sis 100 Allée du Kiosque 45500 SARAN sont réunies à la date du 18 décembre 2023 et que le bail est résilié à cette date ;