TJ Orléans, 24 sept. 2024, RG 24/00715

1TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00715 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GT5U

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM VALLOIRE HABITAT
dont le siège social est sis 24 rue du Pot de fer - 45000 ORLEANS
représentée par Madame [X], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [P]
demeurant 18 résidence Marcel Proust - 2e étage n°18 - 45130 MEUNG SUR LOIRE
non comparant, ni représenté

A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 8 janvier 2021, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [P] un logement à usage d’habitation sis 18 résidence Marcel Proust (2ème étage n°18) - 45130 MEUNG SUR LOIRE, pour un loyer mensuel de 250,28 euros, payable à terme échu.
Par acte sous seing privé du 8 janvier 2021, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [P] un garage, annexe au contrat de bail du logement, sis rue des Potières (n°E1) - 45130 MEUNG SUR LOIRE, pour un loyer mensuel de 41,21 euros, payable à terme échu.
Se prévalant d'une situation d'impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire des deux baux a été délivré le 5 décembre 2023 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT à Monsieur [G] [P]. Il portait sur la somme en principal de 820,95 euros au titre des loyers et charges échus. Un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire du bail a également été délivré à ce dernier le 5 décembre 2023.
Par acte d’huissier du 13 février 2024, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :
Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux liant les parties et en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [G] et de tout autre occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
Voir condamner Monsieur [P] [G] au paiement de la somme de 1.460,01 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 7 février 2024 ;
Voir fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, et l’y condamner en tant que de besoin ;
Voir condamner Monsieur [P] [G] au paiement d’une somme de 500 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Voir condamner Monsieur [P] [G] aux dépens, qui comprendront en outre le coût du commandement, le PV de constat et le coût de la présente assignation.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024.
La SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [N] [X], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2.729,81 euros hors frais de poursuite, en faisant état que le dernier paiement remonte au mois de janvier 2023. Elle ajoute que l’attestation d’assurance n’a pas été produite et qu’un doute existe s’agissant d’une sous-location.
Monsieur [G] [P], régulièrement citée par procès-verbal remis étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
La question de l'application des nouvelles dispositions législatives a été soulevée lors de l'audience.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe avant l'audience.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I.Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement suivant accusé de réception du 30 novembre 2023.
Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 14 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.
La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 5 décembre 2023 par procès-verbal de remise à étude à la requête de la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT à Monsieur [G] [P]. Il portait sur la somme en principal de 820,95 euros au titre des loyers et charges échus. Un commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire du bail a également été délivré à ce dernier le 5 décembre 2023.

En l’espèce, le bail en date du 8 janvier 2021 contient une clause résolutoire prévoyant la production annuelle à la demande du bailleur de la preuve de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs auprès de la compagnie de son choix par le preneur qui produit une police d’assurances ou une attestation de paiement des primes. A défaut, le contrat de location sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.
Se prévalant du défaut de souscription et de production de l’attestation d’assurance, le 5 décembre 2023, un commandement d’en justifier a été délivré par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [G] [P].

Il ressort des débats que dans le mois suivant ce commandement, la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs n’a pas été justifiée de sorte qu’il convient de constater que les conditions de la clause résolutoire se sont trouvées réunies le 8 janvier 2024.
L’expulsion de Monsieur [G] [P] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [G] [P] reste redevable des loyers jusqu’au 5 janvier 2024 et à compter du 8 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [G] [P], occupant sans droit ni titre depuis le 8 janvier 2024, cause un préjudice à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges tel que si le contrat n’avait jamais été résilié, portant intérêts à compter de la signification de la présente décision.

Sur le montant de l'arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 2.944,29 euros, terme du mois de mai 2024 inclus.
De cette somme, il convient de déduire la somme de 13,20 euros correspondant à des frais de désinsectisation (non justifiés en procédure et ne relevant pas des loyers et charges aux termes de l’article 23 de la loi du 1989), la somme de 176,38 euros (80,40 + 95,98) correspondant aux frais de poursuites qui relèveront éventuellement des dépens, de la somme de 22,86 correspondant à des frais de pénalités sur la mensualité de mars 2024 (non justifié en procédure), ainsi que la somme de 15,24 (7,62 x 2) correspondant à des frais de pénalité sur les mensualités des mois d’avril et de mai 2024 (non justifié en procédure).
En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 2.716,71 euros, terme du mois de mai 2024 inclus.
Monsieur [G] [P], non comparant, ne conteste pas, par définition, le montant de cette dette locative.
Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de la somme susdite de 2.716,71 euros portant intérêts à compter de la signification de la présente décision.

III - Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [G] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [G] [P] à la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l’action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 janvier 2021 entre la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, d’une part, et Monsieur [G] [P], d’autre part, concernant le logement d’habitation avec garage, annexe au bail, sis 18 résidence Marcel Proust (2ème étage n°18) – 45130 MEUNG SUR LOIRE, sont réunies à la date du 8 janvier 2024 ; DIT que Monsieur [G] [P] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ; ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [G] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ; CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 2.716,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; CONDAMNE Monsieur [G] [P] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels que si le contrat de bail n’avait jamais été résilié, à compter du 1er juin 2024, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [G] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; CONDAMNE Monsieur [G] [P] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE toute autre demande ;