TJ Orléans, 17 sept. 2024, RG 24/00068

•1TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00068 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GS5Q

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection
Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

OPH LOGEM LOIRET
dont le siège social est sis 6, rue du Commandant de Poli - CS 14314 - 45043 ORLEANS CEDEX 1
représenté par Mme [L], munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [S]
demeurant 1 place du Champ Chardon - Appt 4, 3ème étage - 45000 ORLÉANS
non comparant, ni représenté

Madame [N] [S]
demeurant 1 place du Champ Chardon - Appt 4, 3ème étage - 45000 ORLÉANS
non comparante, ni représentée

A l'audience du 11 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 15 avril 2011, la société LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [S] [C] un bien à usage d’habitation situé 1 place du Champ Chardon (appartement 4, 3ème étage) - 45000 ORLEANS, pour un loyer mensuel initial de 403,18 euros, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

La société LOGEMLOIRET a appris par la suite que Monsieur [C] [S] était marié à Madame [N] [S].

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 2 mars 2023 à chacun de Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.963,48 euros, selon décompte arrêté le 21 février 2023.

La société LOGEMLOIRET a ensuite fait assigner en référé Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, que la location consentie à Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;
condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] au titre des loyers et charges à la somme de 2.979,21 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;
condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;
condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] au paiement d’une somme de 150 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;
condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
À l’audience du 11 juin 2024, la société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [J] [L], employée de la société – a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 2.182,63 euros, hors frais de poursuite. Le bailleur a indiqué que Monsieur était hospitalisé et qu’un paiement de 1000 euros avait été réalisé en mai 2024. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge et il a été précisé que les éléments constitutifs de la dette seraient vérifiés.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [C] [S] par procès-verbal remis à personne et Madame [N] [S] par procès-verbal remis à tiers présent à domicile, n’ont pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, et fait état que la famille ne s’est pas présentée au rendez-vous et n’a pas pris contact avec le service.

La décision a été mise en délibéré à la date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile l’ordonnance est réputée contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, l’ordonnance est réputée contradictoire du seul fait qu’elle soit susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 25 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction s'appliquant au moment du commandement de payer dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 15 avril 2011 contient une clause résolutoire (article 3-5 page 5).

Un commandement de payer dans les deux mois visant la clause a été signifié le 2 mars 2023, pour la somme de 2.963,48 euros en principal.

Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] avaient jusqu’au 2 mai 2023 à 24 heures pour régler cette somme.

Ce commandement est demeuré infructueux, deux règlements représentant un total de 1.400 euros, étant réalisés par les locataires pendant cette période.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mai 2023.

L’expulsion de Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont obligés de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] restent redevables des loyers jusqu’au 2 mai 2023 et, à compter du 3 mai 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 3 mai 2023, ils ont causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La partie échue de cette indemnité d'occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l'audience.

L'OPH LOGEMLOIRET produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite (150,43 euros et 129,12 euros, qui relèvent éventuellement des dépens), de la facturation du risque locatif (dix fois 3,19 euros et cinq fois 5,50 euros, dont la facturation n'est pas justifiée en procédure), ainsi que d’un item nommé « divers » pour un montant de 172,22 euros, qui n’est pas justifié en procédure, la somme de 1.951,01 euros à la date du 3 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Absents à l'audience, Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] ne contestent par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] seront donc condamnés à verser à l'OPH LOGEMLOIRET une somme provisionnelle de 1.951,01 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [C] [S] et Madame [N] [S] seront condamnés à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS