TJ Chartres, 24 sept. 2024, RG 24/00317

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

N° RG 24/00317 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GI3U

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[W] [J]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

réputée contradictoire

DU 24 Septembre 2024

DEMANDEUR :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR HABITAT EURELIEN,
dont le siège social est sis 6 Rue Jean Perrin - 28300 MAINVILLIERS
agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
représentée par la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [J],
demeurant 4 avenue de la paix - Logement 1 bâtiment C - 28300 LÈVES
non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 24 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2022, l’établissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EURE ET LOIR dénommé HABITAT EURELIEN (ci-après « HABITAT EURELIEN ”) a consenti à Monsieur [W] [J] un bail d’habitation portant sur un logement n°1 bâtiment C situé 4, AVENUE DE LA PAIX 28300 LEVES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 648 84 €.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 23 OCTOBRE 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 3389,71 € en principal.

Ce commandement a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 24 octobre 2023.

Par exploit de commissaire de justice signifié par dépôt de l’acte en l’étude le 19 MARS 2004, la SA EURE ET LOIR HABITAT a fait assigner MONSIEUR [W] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CHARTRES, statuant en référé afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire (article 514-1 du code de procédure civile), le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, que les lieux soit vidés de sa personne et des biens se trouvant éventuellement sur place, son expulsion dans les huit jours de l’ordonnance à intervenir, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte d’un montant de 110 € par jour de retard, et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
• 9072,81€ à titre provisionnel, représentant les loyers et les charges dus au 7 mars 2024, mensualité de mars 2024 non comprise;
• Une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant égal aux loyers courants majorés des charges du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,
• la somme de 600,00€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
• les dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de l'assignation et, plus généralement de tous actes rendus nécessaires par la présente procédure.
• aux intérêts légaux (articles 1231-6, 1344-1 et 1907 du code civil) et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer signifié le 23 OCTOBRE 2023 (article 696 du code de procédure civile),
L'assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 20 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juin 2024.

A l'audience, HABITAT EURELIEN, représentée par son conseil, indique maintenir les demandes de son assignation, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 3707,78 € euros échéance de mai 2024 non incluse et précise, que les loyers courants sont impayés nonobstant quelques règlements partiels.

Monsieur [W] [J], régulièrement cité par dépôt de l’acte en l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, “ dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend; “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.”
Par ailleurs, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version nouvelle issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture d’Eure-et-Loir le 20 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.
Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CCAPEX par voie électronique le 24 octobre 2023 et de la caisse d’allocations familiales le 6 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation signifiée le 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 23 OCTOBRE 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

MONSIEUR [W] [J] n'ayant pas réglé la dette dans les six semaines du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 décembre 2023.

Les paiements partiels, qui ressortent du décompte produit par le bailleur, n’ont en effet pas permis d’apurer la dette locative et l’absence de comparution de Monsieur [W] [J] à l’audience du 4 JUIN 2024 empêche de déterminer les conditions dans lesquelles, il aurait éventuellement pu régler la somme de 3707,78€ sauf à parfaire restant à due.

MONSIEUR [W] [J] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts d’Habitat Eurélien, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 5 décembre 2023 jusqu’au départ effectif de MONSIEUR [W] [J] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer majoré des charges et taxes applicables, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner MONSIEUR [W] [J] en règlement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.
En l'espèce, il ressort de l'assignation et du décompte fourni que MONSIEUR [W] [J] reste devoir une somme de 3707,78 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au 31 mai 2024, échéance de mai non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 OCTOBRE 2023 date du commandement de payer sur la somme de 3389,71 euros et à compter du 19 MARS 2004, date de l'assignation, pour le surplus.

Il convient en conséquence de condamner MONSIEUR [W] [J] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 23 OCTOBRE 2023 date du commandement de payer sur la somme de 3389,71 euros et à compter du 19 MARS 2004, date de l'assignation, pour le surplus.

Sur la demande de condamnation sous astreinte

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L. 421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».
MONSIEUR [W] [J], partie perdante devra supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat d’Eure-et-Loir dénommé Habitat Eurélien les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,