TJ Pontoise, 23 sept. 2024, RG 21/05043

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

23 Septembre 2024

N° RG 21/05043 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MGOU
Code NAC : 50G

[H] [K]
[S] [O] épouse [K]
C/
S.A.S. 4S INVEST
[Z] [M]
[B] [P] épouse [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 23 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame ROCOFFORT, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 17 Juin 2024 devant Laurence ROCOFFORT, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Laurence ROCOFFORT.

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DEMANDEURS

Monsieur [H] [K], né le 09 Décembre 1978 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

Madame [S] [O] épouse [K], née le 27 Novembre 1982 à [Localité 7] (CHINE), demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Jacky ATTIAS, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Djaffar BENSAOULA, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDEURS

S.A.S. 4S INVEST, immatriculée au RCS de Compiègne sous le numéro 883 005 159 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Angélique ALVES, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Hugo NAUCHE, avocat plaidant au barreau de Paris

Monsieur [Z] [M], né le 15 Novembre 1966 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

Madame [B] [P] épouse [M], née le 13 Août 1966 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

représentés par Me Katy CISSE, avocat au barreau du Val d’Oise et assistés de Me Pierre-Emmanuel MEMIN, avocat plaidant au barreau du Mans

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [M] et son épouse, Madame [B] [M] étaient propriétaires d’une maison sise [Adresse 4] à [Localité 5], qu’ils ont souhaité mettre en vente.
A cet effet, ils ont confié un mandat non exclusif à la société 4S INVEST, consistant en la recherche d’un acquéreur et la négociation, par contrat de mandat en date du 9 février 2021.
Monsieur [H] [K] et son épouse, Madame [S] [O] épouse [K] ont vu une annonce immobilière parue le 13 février 2021 sur le site « Le Bon Coin », pour un prix fixé dans l’annonce de 660.000 euros, et dont Madame [A] [U], représentant du réseau 4S INVEST, avait la charge de la vente.
Par SMS adressé à cette dernière, ils ont sollicité l’organisation d’une visite de la maison, qui a eu lieu le lundi 15 février 2021 à 14 h 30. Les époux [K] ont formulé le même jour une offre d’achat au prix de 660.000 euros, transmise à Madame [A] [U], par la messagerie WHATSAPP, ainsi qu’un « bilan financier » de leur situation personnelle, et le montant actuel de leur loyer. Leur offre est restée sans réponse, et ils ont appris que la maison avait été vendue à d’autres personnes.
Par acte d’huissier en date des 30 septembre 2021 et 17 novembre 2021, Monsieur [H] [K] et Madame [S] [O] épouse [K] ont fait assigner devant le Tribunal judiciaire de PONTOISE la SAS 4S INVEST et Monsieur [Z] [M] et Madame [B] [M] afin de voir déclarer parfaite la vente.
Par ordonnance d’incident en date du 2 février 2023, le juge de la mise en état a débouté la SAS 4S INVEST de sa demande de nullité de l’assignation suite à la régularisation de la cause de nullité par les époux [K] dans leurs conclusions additionnelles.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 24 août 2023, les époux [K] sollicitent du Tribunal de voir :
Constater la validité de l’offre d’achat formulée de manière ferme le 15 février 2021 après la visite du bien immobilier mis en vente,Dire et juger bien fondé la mise en cause de la SAS 4S INVEST pour être les mandataires réguliers des époux [M],Dire et juger que le mandataire 4S INVEST est responsable du préjudice causé,Condamner la SAS 4S INVEST à payer à titre personnel aux époux [K] une somme de 10.000 euros pour ce préjudice moral, Dire et juger que les parties ont discuté directement entre elles, en présence du représentant de l’agence 4S INVEST, qu’il s’agit en réalité d’une vente directe, tombant sous l’autorité de l’article 1583 du Code civil,Dire et juger qu’il s’agit d’une vente parfaite dès lors qu’il y a un accord sur la chose vendue et le prix,Constater que les époux [M] ont admis avoir vendu leur bien à Monsieur [F] et Madame [D] par conclusions du 9 mars 2022, Constater que les époux [K] étaient sincères dans leur volonté d’acquérir le bien immobilier appartenant aux époux [M],Dire et juger qu’ils disposaient du financement au moment de leur proposition d’achat au mois de février 2021, Constater que les époux [K] ont acquis un bien immobilier au mois d’octobre 2021 dans la même ville, d’égale contenance avec un prix plus cher, Constater que le bien immobilier acquis par les époux [K] leur a couté la somme de 779.600 euros, soit une somme de 119.600 euros au-dessus du prix proposé par les époux [M], Ordonner aux époux [M] de payer la somme de 119.600 euros au titre du préjudice économique subi, Ordonner aux époux [M] de payer la somme de 30.000 euros au titre du préjudice moral engendré par la résistance abusive à vouloir exécuter leurs obligations contractuelles vis-à-vis d’eux,Condamner les époux [M] au paiement d’une somme de 20.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice occasionné suite au refus de finaliser la vente à leur profit, Condamner les époux [M] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Et ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
A l’appui de leurs prétentions, les époux [K] exposent qu’ils auraient été les premiers à visiter la maison, et que lors de leurs échanges très cordiaux avec les vendeurs et le mandataire immobilier, ils avaient clairement indiqué leur volonté d’acheter le bien, et que au regard des autres visites programmées, ils ont fait une offre le jour même de la visite, à 16h41 ; puis ils se sont inquiétés de ne pas avoir de réponse des vendeurs ; une rencontre fortuite aurait eu lieu entre Monsieur [K] d’une part, et Madame [M] et Madame [U] d’autre part, au cours de laquelle la venderesse lui aurait dit qu’ils réfléchissaient, n’ayant pas confiance dans leur courtier ; ils ont décidé de faire intervenir une relation personnelle, Monsieur [I] [W], qui a téléphoné à Madame [A] [U], laquelle lui a indiqué que la maison était déjà vendue.
Les époux [K] invoquent la responsabilité de la SAS 4S INVEST qui détenait bien un mandat de vente en dépit de ses arguments sur la nature du mandat ; sa responsabilité délictuelle peut être engagée.
Par ailleurs, les demandeurs invoquent que la vente immobilière est parfaite ; une offre au prix a été formulée et l’offre d’achat ne peut donc pas être refusée et le vendeur est tenu d’accepter la première offre au prix. L’offre d’achat était sans ambiguïté, émise en connaissance de cause, et la discussion sur la chose et le prix a eu lieu directement entre les vendeurs et acquéreurs en présence de Madame [A] [U] de l’agence 4S INVEST.
Aussi, les époux [K] sollicitent l’exécution forcée de la vente au sens de l’article 1221 du Code civil.
Ils invoquent en outre les préjudices subis ( financier et moral ) dont ils sollicitent la réparation.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 29 août 2023, les époux [M] sollicitent du Tribunal de voir :
Débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes, Condamner les époux [K] in solidum au paiement d’une somme de 10.000 euros pour procédure abusive à leur profit,
Condamner les époux [K] in solidum au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître CISSE.A l’appui de leurs prétentions, les défendeurs exposent tout d’abord qu’ils n’ont pas procédé à une annonce immobilière sur le site « Le Bon Coin », mais seule l’agence immobilière a publié cette annonce ; ils ajoutent qu’aucune offre ferme d’achat au prix ne leur a été transmise ni aucune offre conforme à l’annonce de vente ne leur a été transmise. De plus, ils exposent que le mandat souscrit avec la SAS 4S INVEST n’était qu’un mandat de recherche sans aucune mission relative à la conclusion de la vente, et rappellent que le mandat de vente doit être exprès. Enfin, ils n’ont jamais donné un quelconque accord pour une vente au profit des époux [K].
Ils exposent par ailleurs que les demandes de vente parfaite et de dommages et intérêts sont contradictoires.
La vente du bien a été réalisée au profit d’autres acquéreurs, qui ne sont pas dans la cause ; ils ne sont plus propriétaires.
Les époux [M] contestent les dommages et intérêts sollicités, indiquant que les sommes sollicitées ne constituent pas un préjudice et n’ont aucun lien avec leurs agissements ; s’agissant du préjudice moral, aucune pièce ne justifie de l’existence d’un préjudice moral, ni d’un quelconque préjudice.
A titre reconventionnel, ils exposent que la procédure a été diligentée avec une mauvaise foi certaine et très préjudiciable, ce qui justifie l’octroi de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 25 octobre 2023, la SAS 4S INVEST sollicite du Tribunal de voir :
Juger recevables ses demandes, fins et prétentions,Juger mal fondées toutes les demandes, fins et prétentions des époux [K], Constater que les époux [K] ne formulent aucune demande à son encontre aux termes de leur assignation introductive d’instance, Constater que les époux [K] ont ajouté une demande de condamnation dans leurs conclusions, sans justifier leur préjudice et sans démontrer une faute commise par la SAS 4S INVEST,En conséquence :Débouter les époux [K] de leur demande de condamnation de la SAS 4S INVEST à leur verser 10.000 euros pour compenser leur prétendu préjudice moral, Condamner in solidum les époux [K] à lui verser :5.000 euros au titre de la procédure abusive8.863 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile3.000 euros au titre d’une amende civileAux entiers dépens.

La SAS 4S INVEST fait tout d’abord valoir qu’elle disposait d’un simple mandat d’entremise ; aucune demande n’était formulée à son encontre au terme de l’assignation introductive d’instance. Elle conteste toute responsabilité : elle disposait d’un simple mandat d’entremise, n’avait pas de délégation en exclusivité par le vendeur et le vendeur se gardait ainsi la possibilité de prospecter des acheteurs de sa propre initiative ; aussi, elle a mis en relation les vendeurs et des acquéreurs potentiels.
S’agissant de la formation de la vente, la SAS 4S INVEST fait valoir que l’article 1583 du Code civil a vocation à s’appliquer quand il y a eu un avant-contrat. Elle n’a commis aucune faute. Elle n’est à l’origine d’aucun préjudice ; il ne lui appartenait pas d’accepter ou refuser l’offre des époux [K].
La procédure à son encontre est abusive et justifie à leur égard l’octroi de dommages et intérêts.

Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 6 juin 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 17 juin 2024 et les conseils des parties ont été avisés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 23 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « dire et juger » ou de « constater » qui ne font que reprendre les faits et les moyens développés dans la discussion ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, et n'ont pas à figurer dans le dispositif des conclusions, conformément à l'article 768 du même code.

Sur la demande de condamnation de la SAS 4S INVEST

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
C’est sur ce fondement que les époux [K] invoquent la responsabilité de la SAS 4S INVEST, expliquant que dans le cadre de son mandat, la SAS 4S INVEST les a présentés comme premier acquéreurs aux vendeurs, qu’elle a participé aux négociations et qu’elle leur a fait perdre une chance et l’opportunité de devenir propriétaires de la maison.
Il ressort de la procédure que le mandat signé entre les vendeurs et la SAS 4S INVEST le 9 février 2021 avait pour objet « la recherche d’un acquéreur et la négociation en vue de la vente du bien immobilier ».
Or, il n’est pas contesté que les époux [K] ont pu visiter le bien mis en vente par les époux [M] par l’intermédiaire de Madame [A] [U], et qu’ils ont transmis à cette dernière une offre d’achat par la messagerie WHATSAPP.
Il convient de souligner que la nature du mandat liant les vendeurs et le mandataire immobilier n’a pas de conséquence sur la caractérisation d’une éventuelle faute délictuelle commise par ce dernier.
Or, en l’espèce, force est de constater que les époux [K] ne caractérisent en rien la faute délictuelle commise par la SAS 4S INVEST à leur encontre ; les demandeurs ne peuvent se prévaloir des dispositions du mandat. Il est établi que les époux [K] ont transmis une offre d’achat à Madame [A] [U], et que les vendeurs ont choisi un autre acquéreur. Aucun autre élément n’est justifié de nature à engager la responsabilité de la SAS 4S INVEST.
Les demandes formulées par les époux [K] à l’encontre de la SAS 4S INVEST ne pourront pas prospérer.
Sur la vente parfaite

L’article 1583 du Code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Aux termes de l’article 1196 du même code, dans les contrats ayant pour objet l’aliénation de la propriété ou la cession d’un autre droit, le transfert s’opère lors de la conclusion du contrat. Ce transfert peut être différé par la volonté des parties, la nature des choses ou par l’effet de la loi.

En l’espèce, les demandeurs invoquent que la vente portant sur le bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 5], serait parfaite.

A l’appui de leurs demandes, ils ne produisent qu’une offre d’achat envoyée par la messagerie Whatsapp de Madame [A] [U]. Il est établi que les vendeurs n’ont jamais répondu à cette offre.

Dès lors, même s’il y a eu une offre, force est de constater que l’acceptation n’a pas été formalisée et qu’elle n’est pas justifiée.

La vente ne peut pas être déclarée parfaite.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Les époux [K] sollicitent trois postes de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle :

119.600 euros correspondant à la différence de prix entre l’offre présentée aux vendeurs et le prix du bien immobilier qu’ils ont finalement pu acquérir ;30.000 euros au titre de leur préjudice moral20.000 euros « pour le préjudice occasionné suite au refus de finaliser la vente ».
Il a été rappelé cependant qu’il n’a jamais été justifié en procédure que les époux [M] ont accepté l’offre proposée par les époux [K], ni même que l’offre qu’ils ont transmise à l’agent immobilier n’ait été transmise aux vendeurs.

Dès lors, la relation contractuelle entre les parties n’est pas établie, et la responsabilité contractuelle ne trouve pas à s’appliquer.

Les demandeurs exposent leurs préjudices, sans toutefois démontrer la responsabilité des vendeurs ; ils ne démontrent pas plus le lien entre leur préjudice financier et la faute des époux [M], ni enfin ne justifient de leurs préjudices moraux.

Les époux [K] seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts pour procédure abusive et d’amende civile

L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts, que dans le cas de la malice, de mauvaise foi ou de l'erreur grossière équivalente au dol.
En l'espèce, il n'est pas justifié que la procédure intentée par les époux puisse être ainsi analysée ; les demandes à ce titre formulées par les défendeurs seront donc rejetées.
Par ailleurs, afin de prononcer une amende civile le juge doit caractériser la faute du demandeur dans l'exercice de son droit d'agir.
En l’espèce, la faute du demandeur n’est pas caractérisée.
Il n’y a pas lieu de prononcer une amende civile.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les époux [K], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Les époux [K], tenus aux dépens, seront condamnés à payer in solidum :
Aux époux [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros ;A la SAS 4S INVEST une somme qu’il est équitable de fixer à 5.000 euros.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n’y a pas lieu d’écarter la présente disposition

PAR CES MOTIFS