CA Colmar, 18 sept. 2024, RG 23/03810

MINUTE N° 442/24

Copie exécutoire à

- Me Guillaume HARTER

- Me Pégah HOSSEINI SARADJEH

Le 18.09.2024

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A

ARRET DU 18 Septembre 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/03810 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IFO6

Décision déférée à la Cour : 19 Septembre 2023 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

S.A.R.L. TRITHOM

exploitant sous l'enseigne ''RESTAURANT - BAR KOSYE''

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat à la Cour

INTIMEE :

S.A. HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de la S.A. HLM BATIGERE GRAND EST représentée par la S.A.S. QUADRAL PROPERTY

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l'assignation délivrée le 18 avril 2023, par laquelle la SA HLM Batigère Grand Est, aux droits de laquelle vient la SA HLM Batigère Habitat, ci-après également dénommée 'Batigère', a fait citer la SARL Trithom devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse,

Vu l'ordonnance rendue le 19 septembre 2023, à laquelle il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par laquelle le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a statué comme suit :

'CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial ayant pris effet le 1er août 2013 entre la SA d'HLM Batigère Nord Est - désormais SA d'HLM Batigère Grand Est - et la SARL Trithom portant sur un local commercial constituant le module n°0130004230 dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] et ce, à compter du 26 octobre 2022 ;

CONDAMNONS la SARL Trithom, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

DEBOUTONS la SA d'HLM Batigère Grand Est de sa demande en paiement de l'arriéré locatif arrêté à la date du 22 septembre 2022 ;

CONDAMNONS la SARL Trithom à payer, en deniers ou quittance, à la SA d'HLM Batigère Grand Est, à titre d'indemnité d'occupation, la somme provisionnelle de 2 852,77 € (deux mille huit cent cinquante deux euros et soixante dix sept centimes) par mois, du 27 octobre 2022 jusqu'à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS la SARL Trithom à payer à la SA d'HLM Batigère Grand Est la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL Trithom aux dépens, comprenant les frais du commandement du 13 mars 2023 s'élevant à la somme de 202,99 € (deux cent deux euros et quatre vingt dix neuf centimes) ;

CONSTATONS l'exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision'

aux motifs, notamment :

- qu'un commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit incluse dans le contrat de bail a été signifié à la SARL Trithom le 26 septembre 2022,

- que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois à compter de la signification dudit commandement, puisqu'à la date du 26 octobre 2022, la SARL Trithom restait devoir la somme de 22 647,1l euros,

- que de plus, la SARL Trithom n'avait pas saisi dans ce délai la juridiction des référés, aux fins de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, de sorte que celle-ci est acquise au bailleur, nonobstant le règlement postérieur à l'introduction de l'instance en résiliation de l'intégralité des sommes dues,

- que c'était donc à tort que la SARL Trithom soutenait que la demande de constat de résiliation du bail aurait été sans objet,

- qu'à cet égard, force était de constater que si la SARL Trithom visait, aux motifs de ses écritures, les dispositions intégrales de l'article L. 145-41 du code de commerce, elle n'avait pas davantage saisi le juge des référés d'une demande expresse de délais de paiement au dispositif de ses écritures,

- qu'elle devait donc être condamnée à quitter les lieux sous quinzaine à compter de la signification de l'ordonnance, avec, au besoin, passé ce délai, concours de la force publique,

- que l'analyse du 'relevé de compte post redressement judiciaire' arrêté au 1er juin 2023 permettait de confirmer, qu'après imputation des virements du 3 mai 2023, l'arriéré de loyers et charges avait finalement été payé, de sorte qu'aucune condamnation ne devait être prononcée de ce chef,

- qu'en revanche, il y avait lieu de rappeler que la SARL Trithom était redevable à la SA d'HLM Batigère Grand Est, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation que le juge des référés était fondé à fixer à un montant de 2 852,77 euros par mois, du 27 octobre 2022 jusqu'à la date de la complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

- qu'à ce titre, la SARL Trithom, qui soutenait avoir procédé à un virement de 11 580,22 euros le 5 juin 2023, n'en avait pas justifié et qu'aucun décompte actualisé postérieur au virement allégué n'avait été produit au débat.

Vu la déclaration d'appel formée par la SARL Trithom contre cette ordonnance et déposée le 19 octobre 2023,

Vu la constitution d'intimée de la SA HLM Batigère Grand Est en date du 16 novembre 2023,

Vu les dernières conclusions en date du 22 mai 2024, transmises par voie électronique le 23 mai 2024, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SARL Trithom demande à la cour de :

'Vu l'article L. 145-41 al. 2 du Code de Commerce,

Vu les articles 1104 et 1343-5 du Code civil,

Vu l'ordonnance du Président du Tribunal judiciaire de Mulhouse du 19 septembre 2023,

Il est demandé à la Cour d'appel de Colmar de :

INFIRMER l'ordonnance rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Mulhouse le 19 septembre 2023 en ce qu'il a jugé :

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial ayant pris effet le 1er août 2013 entre la SA d'HLM Batigère Nord Est- désormais SA d'HLM Batigère Grand Est- et la SARL Trithom portant sur un local commercial constituant le module n° 0130004230 dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] et ce, à compter du 26 octobre 2022 ;

CONDAMNONS la SARL Trithom, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

DEBOUTONS la SA d'HLM Batigère Grand Est de sa demande en paiement de l'arriéré locatif arrêté à la date du 22 septembre 2022 ;

CONDAMNONS la SARL Trithom à payer, en deniers ou quittance, à la SA d'HLM Batigère Grand Est, à titre d'indemnité d'occupation, la somme provisionnelle de 2 852,77 € (deux mille huit cent cinquante deux euros et soixante dix sept centimes) par mois, du 27 octobre 2022 jusqu'à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS la SARL Trithom à payer à la SA d'HLM Batigère Grand Est la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL Trithom aux dépens, comprenant les frais du commandement du 13 mars 2023 s'élevant à la somme de 202,99 € (deux cent deux euros et quatre vingt dix neuf centimes) ;

CONSTATONS l'exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

Et Statuant à nouveau des chefs de l'ordonnance infirmés :

ACCORDER un délai à la société TRITHOM jusqu'au 7 juin 2023 pour lui permettre de régler l'intégralité de la dette locative ;

CONSTATER qu'au 7 juin 2023, et selon décompte établi par le bailleur, la société TRITHOM a respecté les délais de paiement ainsi accordés, et en conséquence ;

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial au cours des délais ainsi accordés,

DEBOUTER la société TRITHOM de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER chacune des parties à supporter les frais irrépétibles engagés par elle pour se défendre, en ce compris les dépens',

et ce, en invoquant, notamment :

- une situation justifiant de sa bonne foi et permettant l'octroi de délais de paiement rétroactifs.

Vu les dernières conclusions en date du 21 décembre 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SA HLM Batigère Habitat, venant aux droits de la SA HLM Batigère Grand Est, demande à la cour de :

'Vu l'ordonnance du 19 septembre 2023 ;

Vu les articles 1224 et 1227 du Code civil ;

Vu l'article L.14-41 du Code de commerce ;

DECLARER l'appel mal fondé, LE REJETER,

CONFIRMER intégralement l'ordonnance rendue en date du 19 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de MULHOUSE ;

DEBOUTER intégralement la SARL TRITHOM de l'ensemble de ses fins et prétentions ;

A titre subsidiaire,

Y ajoutant,

PRONONCER la résiliation du contrat de bail commercial aux torts exclusifs de la SARL TRITHOM ;

ORDONNER l'expulsion de la SARL TRITHOM, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans un délai de quinze jours à compter de la date de la signification de l'arrêt à intervenir, au besoin, avec le concours de la force publique ;

ORDONNER que le sort des biens mobiliers restant dans les lieux soit soumis aux dispositions de l'article R 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution.

En tout état de cause,

DEBOUTER la SARL TRITHOM de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la SARL TRITHOM à verser à la SA d'HLM BATIGÈRE HABITAT un montant de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SARL TRITHOM aux entiers frais et dépens y compris ceux de première instance',

et ce, en invoquant, notamment :

- l'absence de reconnaissance de l'inexistence de dettes afférentes à une occupation postérieure au commandement,

- l'acquisition de la clause résolutoire,

- subsidiairement, l'existence de manquements suffisant à justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail.

Vu l'ordonnance et l'avis de fixation à bref délai en date du 16 janvier 2024,

Vu l'ordonnance en référé rendue le 24 janvier 2024 par la présidente de chambre déléguée par la première présidente de la cour de céans, ordonnant l'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance dont appel,

Vu l'appel de l'affaire à l'audience du 27 mai 2024,

Vu le renvoi de l'affaire à l'audience du 12 juin 2024,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La SARL Trithom ne conteste pas la décision du premier juge en ce qu'elle a constaté que l'arriéré locatif visé au commandement de payer n'avait pas été intégralement apuré dans le mois qui a suivi, de sorte qu'il a constaté que la clause résolutoire était acquise au bailleur à la date du 26 octobre 2022.

Elle formule à ce jour une demande de délais de paiement, justifiant avoir été en mesure de solder intégralement sa dette, en tout cas au titre des loyers, par virements effectués le 3 mai 2023, ce qu'a d'ailleurs pu constater le premier juge, outre un virement du 5 juin 2023 pour 11 580,22 euros, dont elle affirme apporter la preuve, et estimant, après avoir connu de grandes difficultés d'exploitation au cours de l'année 2018/2019, accentuées ensuite par les incidences de la crise sanitaire, l'ayant contrainte à solliciter le bénéfice d'une procédure de redressement judiciaire ouverte le 22 mai 2019, avoir su 'démontrer sa résilience, et sa capacité à se redresser, mais également sa bonne foi pour que le Tribunal accepte que la société bénéficie d'un plan de redressement adopté par jugement du 7 janvier 2021', avant que son chiffre d'affaires au 30 juin 2022 ne connaisse un accroissement, s'établissant à 'près de 661.555 euros, contre 468.210 euros l'année d'avant en raison du Covid'. Elle entend également insister sur les conséquences, qu'elle qualifie de désastreuses, d'une absence d'octroi de délais de paiement, tant s'agissant de la perte du fonds de commerce que vis-à-vis des créanciers et des salariés, tandis que le bailleur ne subirait pas de préjudice insurmontable.

À cela, la SA HLM Batigère Grand Est, devenue HLM Batigère Habitat - qui entend notamment rappeler, que la créance inscrite au passif de la société appelante, dans le cadre du redressement judiciaire au titre des arriérés locatifs, s'élevait à la somme globale de 42 146,57 euros, et qu'à la suite du plan de redressement, la dette locative s'élevait à plus de 20 000 euros, avant de connaître une aggravation malgré quelques versements ponctuels, sans que l'appelante ne règle ses dettes dans le délai du commandement, ni ne respecte, ensuite, le plan d'apurement décidé, ni ne reprenne le paiement du loyer courant, ni ne sollicite de délais de paiement devant le juge des référés, alors que, contrairement à ses affirmations, elle n'aurait pas été à jour de ses dettes à la date de l'audience de plaidoirie - objecte que l'arriéré locatif était postérieur à l'adoption du plan de redressement, en vertu duquel il lui appartenait pourtant d'honorer ses engagements, l'intimée soulignant l'irrégularité des paiements effectués, sans lien avec la crise sanitaire, la partie adverse qui ne produit, par ailleurs, aucun relevé bancaire, ne démontrant pas, selon elle, que sa situation financière ne lui permettait pas de s'acquitter de sa dette locative dans le délai du commandement, et ne réglant 'que partiellement son loyer et au gré de son humeur et de ses

envies'. À ce titre, elle réfute toute bonne foi de la partie adverse, relevant son abstention de saisir le juge des référés d'une demande de suspension dans le délai du commandement et l'absence de respect de ses promesses de règlement antérieur, tout en lui reprochant de ne produire 'aucune pièce relative à sa situation financière actuelle de nature à établir qu'elle sera en mesure de s'acquitter du loyer courant à moyen terme'.

Ceci rappelé, la cour relève que la société Trithom avait accumulé, à la date du 26 octobre 2022, soit à l'issue du délai d'un mois fixé par le commandement de payer, un arriéré locatif s'élevant à 22 647,11 euros, s'étant abstenue de tout règlement dans ce délai, sans solliciter, par ailleurs, du juge des référés la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les deux relevés de compte 'post-redressement judiciaire', versés respectivement par chacune des parties, révèlent l'existence d'un solde débiteur de 21 370,55 euros au 28 mars 2023, alors même qu'un plan de paiement avait été mis en place par le bailleur le 24 novembre 2022, ce dont atteste un échange de courriels entre les parties, le décompte démontrant encore l'irrégularité des versements effectués, en particulier au cours de l'année 2022, aucun règlement n'étant intervenu en janvier, mai, juin et d'août à mi-décembre, le solde restant de 4 128,21 euros à la date du 24 juillet 2023, soit après l'audience devant le juge des référés, en dépit de deux versements d'un montant total de 21 000 euros le 4 mai 2023, et d'un autre versement effectué le 7 juin 2023 à hauteur de 11 580,22 euros, dont il est par ailleurs justifié, à hauteur de cour, par la société Trithom, et qui avaient permis, à cette date, de solder la dette.

Or, comme le relève justement la bailleresse, il a été indiqué à la société Trithom, dans le jugement du 7 janvier 2021 arrêtant le plan de redressement, le caractère impératif du respect des paiements et charges courant à échéance. Il convient tout de même de prendre en compte la fragilité de la situation financière de la société sur l'exercice arrêté au 30 juin 2022, avec une perte supérieure à 50 000 euros pour un chiffre d'affaires s'élevant certes à 661 555 euros.

Pour autant, comme cela a pu être relevé dans l'ordonnance de référé ayant ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire, 'il est justifié et non contesté, que les causes du commandement ont été réglées et que la société Trithom est désormais à jour du paiement des loyers et indemnités d'occupation'. Ainsi, la société Trithom verse aux débats des relevés de compte attestant du paiement régulier des sommes dues à la société Batigère et ce, au titre des mois de janvier à mai 2024, alors que cette dernière ne verse aux débats aucun décompte actualisé qui révèlerait un accroissement de sa créance.

Par ailleurs, ainsi qu'il a été observé, la société Trithom atteste de la bonne exécution du plan de redressement qui est en vigueur jusqu'en 2031 et dont la perte du droit au bail, avec ses incidences sur l'activité de la société, compromettrait la mise en oeuvre, et ce alors qu'en dépit d'un chiffre d'affaires en recul au 30 juin 2023, comme s'élevant à 579 176 euros, la société apparaissait en mesure de dégager un bénéfice de 7 155 euros, montant certes encore limité, mais appelé à s'accroître à hauteur de 10 823 euros en 2024, 24 584 euros en 2025 et 38 486 euros en 2026, selon le prévisionnel produit par la société Trithom, dont la pertinence n'est pas contestée, même s'il est vrai que le nom du professionnel de l'expertise comptable l'ayant établi n'est pas mentionné, pas davantage que n'y figure sa signature.

Dès lors et compte tenu des éléments récents susvisés, il apparaît légitime, au regard des dispositions de l'article 1343-5 du code civil et opportun au vu de l'évolution de la situation des parties, d'accorder à la SARL Trithom des délais de paiement de sa dette locative jusqu'au 7 juin 2023 et de suspendre, pendant les délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire du bail. En conséquence, l'ordonnance attaquée sera infirmée. De plus, au 7 juin 2023, il peut être constaté que la dette locative a été intégralement apurée. Partant, les effets de la clause résolutoire insérée au bail sont réputés n'avoir jamais joué et le bail commercial liant les parties se poursuit normalement.

Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du contrat de bail commercial aux torts de la société Trithom :

Au regard des conclusions auxquelles est parvenue la cour, sous l'angle de l'examen de la demande d'octroi de délais de paiement et dans la mesure où pour le surplus, la société Batigère ne justifie pas de manquements distincts, notamment des nuisances sonores, qu'elle impute à la société Trithom, il convient d'écarter cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La société HLM Batigère Habitat, succombant pour l'essentiel, sera tenue des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile.

S'agissant des dépens de première instance, alors que la SARL Trithom n'avait formulé aucune demande de délais de paiement devant le premier juge, elle conservera la charge des dépens de première instance.

Aucun élément tiré de l'équité ne commande qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société HLM Batigère Habitat, l'ordonnance entreprise devant être infirmée également sur ce point.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme l'ordonnance rendue le 19 septembre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse, en ce qu'elle a statué comme suit :

'CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial ayant pris effet le 1er août 2013 entre la SA d'HLM Batigère Nord Est - désormais SA d'HLM Batigère Grand Est - et la SARL Trithom portant sur un local commercial constituant le module n°0130004230 dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 4] et ce, à compter du 26 octobre 2022 ;

CONDAMNONS la SARL Trithom, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

DEBOUTONS la SA d'HLM Batigère Grand Est de sa demande en paiement de l'arriéré locatif arrêté à la date du 22 septembre 2022 ;

CONDAMNONS la SARL Trithom à payer à la SA d'HLM Batigère Grand Est, à titre d'indemnité d'occupation, la somme provisionnelle de 2 852,77 € (deux mille huit cent cinquante deux euros et soixante dix sept centimes) par mois, du 27 octobre 2022 jusqu'à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS la SARL Trithom à payer à la SA d'HLM Batigère Grand Est la somme de 800 € (huit cents euros), en application de l'article 700 du code de procédure civile'

Confirme l'ordonnance entreprise pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs de la décision infirmés et y ajoutant,

Constate que la dette locative de la SARL Trithom, accumulée postérieurement au jugement la plaçant en redressement judiciaire, s'élève à la somme de 22 647,11 euros à la date du 26 octobre 2022,

Accorde à la SARL Trithom des délais de paiement courant jusqu'au 7 juin 2023, pour s'acquitter de cette dette,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés, à la condition expresse que la SARL Trithom s'acquitte, outre du paiement des échéances courantes, de l'intégralité de sa dette locative envers la SA HLM Batigère Habitat, venant aux droits de la SA HLM Batigère Grand Est, dans le délai ainsi accordé,

Constate que la dette locative de la SARL Trithom à l'égard de SA HLM Batigère Habitat, venant aux droits de la SA HLM Batigère Grand Est, est intégralement apurée à la date du 7 juin 2023,

Dit que la clause résolutoire insérée au bail est réputée ne jamais avoir joué,

Dit que le bail liant les parties se poursuivra suivant les termes qu'il contient à compter du 7 juin 2023,

Déboute la SA HLM Batigère Habitat de sa demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail aux torts de la SARL Trithom,

Condamne la SA HLM Batigère Habitat aux dépens de l'appel,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SA HLM Batigère Habitat.

La Greffière : le Président :