TJ Nanterre, 16 sept. 2024, RG 23/02208
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
REFERES
ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 16 Septembre 2024
N°R.G. : 23/02208
N° Portalis DB3R-W-B7H-YWUK
N° minute :
S.C.I. EDOUARD VAILLANT [Adresse 8]
c/
Société CABS IMMO, Société REVEZ D’AILLEURS
DEMANDERESSE
Société civile immobilière EDOUARD VAILLANT [Adresse 8],
[Adresse 11]
[Localité 12]
représentée par Maître Bernard FAVIER de la SCP DIRCKS-DILLY ET FAVIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0165
DEFENDERESSES
Société CABS IMMO
[Adresse 9]
[Localité 15]
représentée par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL C.V.S., avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0098
Société REVEZ D’AILLEURS
[Adresse 4]
[Localité 17]
représentée par Maître François HERPE de la SELARL C.V.S., avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0098
COMPOSITION DE LA JURIDICTION
Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffiers : Esrah FERNANDO, lors des débats et Flavie GROSJEAN, lors de la mise à disposition
Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 25 avril 2024, avons mis l'affaire en délibéré au 17 juin 2024, délibéré prorogé ce jour :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2018, la société SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8], a consenti un bail commercial, en renouvellement d'un bail précédent en date du 16 mars 2004, à la SARL REVEZ D'AILLEURS, portant sur un ensemble de locaux, à usage commercial, aux 2ème, 3ème et 4ème étages et en terrasse de l'immeuble sur cour, avec accès spécifique par la porte cochère, situé [Adresse 7] à [Localité 15], se terminant le 14 mars 2022, pour une activité de centre d’esthétique et de sport.
Depuis le 14 mars 2022, le bail se poursuit par tacite prolongation.
La dénomination sociale du preneur est devenue « CABS IMMO » à compter du 28 juin 2019.
Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2023, la société SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] a délivré congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 30 septembre 2023 à la société CABS IMMO.
Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, la société SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre la société CABS IMMO pour obtenir la désignation d’un expert afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur à la suite du congé délivré le 25 janvier 2023 à effet au 30 septembre 2023.
Cette affaire appelée le 18 décembre 2023 et a été renvoyée à l’audience du 25 avril 2024 avec injonction à rencontrer un médiateur. Les parties ne sont pas entrées en médiation.
Indiquant avoir appris par les conclusions de la société CABS IMMO, que la SAS REVEZ D’AILLEURS sise [Adresse 4] à [Localité 17] avait repris en juin 2019 le fonds de commerce des locaux litigieux par apport partiel d’actif, par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, la société SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] a délivré congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 30 juin 2024 à la SAS REVEZ D’AILLEURS.
Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, la société SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] a fait assigner en référé en intervention forcée la SAS REVEZ D’AILLEURS.
A l’audience du 25 avril 2024, il a été ordonné la jonction de cette dernière procédure à la procédure initiale.
La société SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] a soutenu des conclusions aux termes desquelles elle demande principalement :
Ordonner la jonction entre les deux instances en cours sous les numéros de R.G. 23/02208 et 24/00315; Mettre hors de cause la Société CABS IMMO, et la débouter de toutes demandes, fins et conclusions ; Désigner un expert pour donner son avis sur l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation due par la SAS REVEZ D'AILLEURS, pour l’occupation des lieux visés au bail renouvelé par acte du 11 décembre 2018, à compter du 1er juillet 2024, date d’effet du congé. Elle s’oppose à la demande d’indemnité de procédure formulée par la société CABS IMMO, indiquant qu’elle ignorait l’apport partiel d’actifs dont la société CABS IMMO ne l’avait pas informée, ni par courrier ni par mail ; que la société CABS IMMO n’a aucunement protesté, ni contesté sa qualité de locataire après la réception du congé signifié le 25 janvier 2023 ; qu’une confusion a été entretenue entre les deux sociétés compte-tenu des changements de dénomination sociale ; la société bénéficiaire de l'apport partiel d'actif (Société REVEZ D'AILLEURS RDA) a changé de dénomination sociale, pour s'appeler REVEZ D'AILLEURS, dénomination sociale initiale de la société apporteuse avant que celle-ci ne devienne CABS IMMO ; que les deux sociétés CABS IMMO, d'une part, et REVEZ D'AILLEURS d'autre part, ont un objet social identique, le même dirigeant, Madame [E] [O], la société apporteuse (REVEZ D’AILLEURS devenue CABS IMMO) étant l’associée unique de la société bénéficiaire (REVEZ D’AILLEURS RDA devenue REVEZ D’AILLEURS).
La société CABS IMMO et la SAS REVEZ D’AILLEURS ont soutenu des conclusions selon lesquelles elles sollicitent principalement :
Déclarer la SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] irrecevable en sa demande de désignation d’un expert judiciaire à l’encontre de la société CABS IMMO, Débouter la SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] de sa demande de rejet de la demande formée par la société CABS IMMO au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
En conséquence,
Condamner la SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] au paiement, à la société CABS IMMO, de la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
En tout état de cause,
Condamner la SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] au paiement, à la SAS RÊVEZ D’AILLEURS, de la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
La société CABS IMMO et la SAS RÊVEZ D’AILLEURS, demandant chacune une indemnité de 7 000 euros, précisent que, par acte sous seing privé du 15 mai 2019, la SARL RÊVEZ D’AILLEURS a apporté son fonds de commerce à la SAS RÊVEZ D’AILLEURS RDA, devenue SAS REVEZ D’AILLEURS, dont elle est l’associée unique, et parallèlement, changé sa dénomination sociale en CABS IMMO ; que le bailleur a été informé de la réalisation de cette opération, par deux courriels successifs adressés les 28 mai et 12 juin 2019 ; que l’apport partiel d’actif a été publié aux petites affiches.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions soutenues oralement à l’audience.
MOTIFS
Sur l’irrecevabilité de la demande à l’égard de la société CABS IMMO faute de qualité à agir
Selon l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En l’espèce,
La société CABS IMMO demande sa mise hors de cause en plus de soutenir l’irrecevabilité de la demande à son encontre.
De son côté la SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] demande également à l’audience la mise hors de cause de la société CABS IMMO, ce qui s’analyse en réalité comme un désistement.
Il n’est pas contesté que la société CABS IMMO n’était plus locataire à la date de l’assignation, et que la demande d’expertise est donc irrecevable à son encontre.
Il sera donc fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par la société CABS IMMO.
Sur la demande d’expertise
Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel non manifestement voué à l’échec.
Selon l’article L.145-14 du code de commerce, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
L’article L.145-28 alinéa 1 du code de commerce énonce que « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ».
En l’espèce,
la société SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] ayant délivré un congé à la société SAS REVEZ D’AILLEURS au visa de l’article L.145-14 du code de commerce le 27 décembre 2023, dispose d’un motif légitime à établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.
Il convient par conséquent de faire droit à la mesure d’expertise sollicitée selon la mission précisée au dispositif de la présente décision.
L'expertise étant ordonnée à la demande de la société SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] et, dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.
Sur les demandes accessoires
L’article 491 du code de procédure civile imposant au juge de statuer sur les dépens, et aucune partie ne pouvant être regardée comme perdante au sein de la présente instance, il y a lieu, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de laisser à chacune d’entre elles la charge de ses propres dépens.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce,
La demanderesse ayant assigné à tort la société CABS IMMO, aura la charge des dépens exposés par celle-ci.
Au vu de la faible force probante des courriels versés aux débats pour démontrer que la bailleresse était informée de l’apport partiel d’actifs en juin 20419 et au vu de la contestation de celle-ci, l’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner la demanderesse à payer à la société CABS IMMO la somme de 1000 euros.
En revanche l’équite commande de rejeter la demande d’indemnité de procédure de la SAS REVEZ D’AILLEURS.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort, d’exécution provisoire,
Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige,
Par provision, tous moyens des parties étant réservés,
Disons que la demande est irrecevable à l’égard de la société CABS IMMO,
Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :
[D] [W] (Estimations Immobilières)
[Adresse 6]
[Localité 16]
Tél : [XXXXXXXX02]
Port. : [XXXXXXXX03] Mèl : [Courriel 19]
avec mission de :
-se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;
-s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix ;
-visiter les lieux situés [Adresse 7] à [Localité 15], les décrire, les photographier en cas de contestation, les mesurer ;
-dresser, le cas échéant, la liste des salariés employés par la SAS REVEZ D’AILLEURS dans ces locaux et sur ce fonds ;
-rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction,
a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant) ;
b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;
-fournir à la juridiction éventuellement saisie tous éléments permettant d’apprécier le montant de l’indemnité d’occupation due par la société locataire à compter du 1er juillet 2024, pour l’occupation des lieux objet du bail, jusqu’à leur libération effective,
-constater l'éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d'en aviser le juge chargé du contrôle des expertises,
-faire toutes observations utiles au règlement du litige,
Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseont à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un fichier PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 10] [Localité 14] ([XXXXXXXX01]), dans le délai de six mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),
Disons que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,
Dans le but de limiter les frais d'expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,
Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,
Disons que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives,
Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents,
Disons que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile,
Fixons à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par la société SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 5], [Localité 13], deuxième étage, bureau 243, dans le délai de 6 semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis et accompagné d’une copie de la présente décision ; il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 18]
Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
Mettons à la charge de la société SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] les dépens exposés par la société CABS IMMO,
Condamnons la société SCI EDOUARD VAILLANT [Adresse 8] à payer 1000 euros à la société CABS IMMO, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboutons la SAS REVEZ D’AILLEURS de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
Déboutons pour le surplus des demandes,
Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision.
FAIT À NANTERRE, le 16 Septembre 2024.
LE GREFFIER,
Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRESIDENT.
Karine THOUATI, Vice-président
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