TJ Mulhouse, 24 sept. 2024, RG 24/00548

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Site ATHENA
44, Avenue Robert Schuman
CS 83047
68061 MULHOUSE CEDEX

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00548 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IV6B
Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 septembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, dont le siège social est sis 20 boulevard de la Marseillaise - Bp 1429 - 68071 MULHOUSE CEDEX

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C] [Y]
né le 05 Septembre 1966 à BORDEAUX (GIRONDE), demeurant 2, rue du Gazon - 68200 MULHOUSE
-non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président
Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Mai 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 juin 1975, l'Office Public d'Habitations A Loyer Modéré de la ville de Mulhouse, devenue l'Office Public de l'Habitat, M2A Habitat, a loué à Mme [K] [Y] un local à usage d'habitation situé 2 rue du Gazon 68200 Mulhouse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 129,50 frs outre 30 frs de provision pour charges.

Par un avenant en date du 22 novembre 2021, M. [C] [Y] s’est substitué à Mme [K] [Y].

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2023, l'Office Public de l'Habitat, M2A Habitat, a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 382,38 € au titre des loyers et charges échus au 27 juin 2023, terme du mois de mai 2023 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2024, l'Office Public de l'Habitat, M2A Habitat, a fait assigner M. [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
• constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
• ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,
• condamner le locataire à payer la somme de 9 498,84 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
• condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, d’un montant de 210 €, révisable dans les conditions du bail, jusqu'à la libération complète des lieux,
• condamner le locataire à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 19 février 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 14 mai 2024.

A cette audience, l'Office Public de l'Habitat, M2A Habitat, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation.

Cité par acte délivré à remis à sa personne, M. [C] [Y] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 24 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 26 juin 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 19 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 14 mai 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

• Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le décompte versé aux débats comporte la facturation de surloyers de solidarité.

Aux termes des articles L.441-9 et R.441-9 du code de la construction et de l'habitation, le bailleur demande chaque année au locataire de lui communiquer des informations relatives à ses ressources. Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour ce faire. Passé ce délai et à défaut de réponse, le bailleur met en demeure le locataire de répondre à l'enquête dans un nouveau délai de quinze jours. La mise en demeure reproduit à peine de nullité les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et l'habitation. A défaut de réponse du locataire, le bailleur liquide provisoirement le surloyer de solidarité.

En l'espèce, la bailleresse justifie de l'envoi au locataire d'une mise en demeure d'avoir à répondre au questionnaire « supplément de loyer de solidarité » (SLS) sous le délai de 15 jours mais cette mise en demeure ne reproduit pas les dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation.

Faute pour celle-ci de produire l'envoi de la mise en demeure conforme aux dispositions de l'article L.441-9 du code de la construction et de l'habitation, il convient de soustraire de la dette de loyers et charges impayés contractée par M. [C] [Y] les frais correspondant aux suppléments de loyer de solidarité, injustifiés.

Il ressort ainsi des pièces fournies qu'au jour de la signification du commandement de payer, mais aussi de l’assignation et de l’audience, il n’y a pas de dette locative.

Par conséquent, la demande est rejetée.

• Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 20 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit.

Il est établi que les loyers et charges sans surloyer forfaitaire ont été régulièrement et intégralement payés.

Par conséquent, la clause résolutoire n’est pas acquise et la demande est rejetée.

Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L'Office Public de l'Habitat, M2A Habitat succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

L'Office Public de l'Habitat, M2A Habitat succombant à l’instance, sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée.

PAR CES MOTIFS