TJ Bobigny, 13 sept. 2024, RG 23/03140

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 23/03140
N° Portalis DB3S-W-B7H-YQGJ

Minute : 971/24

Monsieur [Z] [X]
Représentant : Me Caroline LAUDE, avocat au
barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire :
PB 176

C/

Madame [P] [V]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LAUDE
Copie, pièces, délivrées à :
MME [V]
Le 13 Septembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire par délibéré prorogé en date du 13 Septembre 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [X], demeurant [Adresse 3],
Comparant en personne, assisté de Maître Caroline LAUDE, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis

D'UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [P] [V], demeurant [Adresse 4]
Comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 mars 2008, M. [Z] [X], venant aux droits de la société civile immobilière Danton, a donné à bail à Mme [P] [V] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de de 900 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros et un dépôt de garantie d'un montant de 900 euros.

Par acte en date du 30 septembre 2022, M. [Z] [X] a délivré un congé pour reprise à Mme [P] [V].

Par ailleurs, des loyers étant demeurés impayés, le 26 mai 2023, M. [Z] [X] a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 5 950 euros visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Mme [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 31 octobre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 13 mai 2024.

A cette date, M. [Z] [X] comparaît, assisté. Il se réfère à son assignation et demande :
- à titre principal :
- la constatation de la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ;
- l'expulsion de Mme [P] [V], sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation de Mme [P] [V] :
- au paiement de la somme actualisée de 17 350 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,,
- et au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- à titre subsidiaire :
- la constatation de la résiliation du bail à compter du 20 juin 2024 du fait de la délivrance du congé ;
- l'expulsion de Mme [P] [V] à compter du 20 juin 2024, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation de Mme [P] [V] :
- au paiement de la somme actualisée de 17 350 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,,
- et au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 20 juin 2024 ;
- et, en tout état de cause, :
- la condamnation de Mme [P] [V] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles
- la condamnation de Mme [P] [V] aux dépens, comprenant le coût du commandement,
- et le prononcé de l'exécution provisoire.

Il expose, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1134, 1155, 1713, et 1728 du code civil, que la locataire ne s'est pas acquittée des loyers dus depuis le mois de décembre 2022 et que le congé délivré un an et demi plus tôt est régulier. Il précise qu'il doit s'acquitter d'un crédit sans percevoir de loyer et sans pouvoir habiter le bien, que sa fille est contrainte d'habiter chez ses grands-parents et qu'il loge, lui-même, dans un tout petit studio à [Localité 7]. Il s'oppose à l'octroi de délais. Il ajoute qu'il n'a jamais agressé sa locataire, que les sommes versées par la Caisse d'allocations familiales ont été déduites de la dette et que le logement loué était en mauvais état avant qu'il ne l'acquiert le 20 juin 2022. Il s'oppose aux demandes de travaux.

Mme [P] [V] comparaît. Elle explique qu'il y a eu un malentendu avec le bailleur qui l'a agressée. Elle fait valoir que le logement loué comporte de nombreux désordres nécessitant la réalisation de travaux. Elle soutient ainsi que le logement est humide, que la cuisine ne comporte pas de fenêtre et que les occupants du logement sont souvent malades. Elle explique qu'elle a, pour cette raison, cessé de payer son loyer et indique avoir cherché un autre logement. Elle conteste le montant de la dette locative en indiquant que le bailleur a perçu des allocations et un rappel de 1 536 euros. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 1 000 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle sollicite la réalisation de travaux consistant la remise en état des plafonds, des radiateurs et des fenêtres et la suppression des moisissures.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024. Le délibéré a été prorogé au 13 septembre 2024.

Par note en délibéré non autorisée reçue le 25 juin 2024, M. [Z] [X] a transmis des observations.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur l'irrecevabilité de la note en délibéré transmise le 25 juin 2024

L'article 445 du code de procédure civile dispose que, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l'espèce, il n'a pas été autorisé l'envoi d'une note en délibéré lors de l'audience du 13 mai 2024.

En conséquence, les observations transmises le 25 juin 2024 seront déclarées irrecevables.

II - Sur la demande de résiliation du bail

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 2 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ". L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bail conclu le 3 mars 2008 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mai 2023, pour la somme en principal de 5 950 euros.

Si Mme [P] [V] indique que son bailleur a perçu des allocations logement, elle n'en rapporte pas la preuve.

Il résulte donc des pièces produites aux débats que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 27 juillet 2023.

L'article 1219 dispose néanmoins qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Or, l'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l'espèce, Mme [P] [V] ne paye plus la totalité de son loyer depuis le mois de décembre 2022 inclus. Elle verse aux débats une " Note aux parties " qui lui a été adressée par M. [L], expert judiciaire, le 6 novembre 2020, indiquant que le logement loué n'a ni isolation thermique, ni système de ventilation, qu'un dégât des eaux l'affecte et qu'il ne dispose pas d'un compteur électrique spécifique. M. [Z] [X] ne conteste pas que le logement loué est en mauvais état. Néanmoins, Mme [P] [V] n'allègue pas que le logement donné à bail est inhabitable et il ne ressort pas des pièces qu'elle verse aux débats d'impossibilité totale d'user du logement loué.

Ainsi et à défaut de tout paiement depuis le mois de décembre 2022, l'exception d'inexécution invoquée ne saurait faire obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire.

L'expulsion de Mme [P] [V] sera en conséquence ordonnée.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [P] [V] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

III - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables. L'article 1219 dispose néanmoins qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Le bailleur produit un décompte indiquant que Mme [P] [V] reste lui devoir la somme de
17 350 euros à la date du 13 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Si Mme [P] [V] indique que son bailleur a perçu des sommes de la Caisse d'allocations familiales, elle n'en rapporte pas la preuve. Par ailleurs, Mme [P] [V] produit aux débats une " Note aux parties " datée du 6 novembre 2020 aux termes de laquelle l'expert judiciaire indique que le logement loué n'a ni isolation thermique, ni ventilation, qu'un dégât des eaux l'affecte et qu'il ne dispose pas d'un compteur électrique spécifique. Y sont jointes des photographies sur lesquelles il peut être observé qu'une très forte condensation affecte le logement, que de très nombreuses moisissures s'y sont développées, que des fuites d'eau ne sont pas réparées et que la ventilation est défaillante. M. [Z] [X] ne conteste pas le mauvais état général du logement.

Les désordres constatés sont constitutifs d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et permettent de caractériser l'indécence du logement loué. Ces désordres sont par ailleurs à l'origine d'un trouble de jouissance dont le montant peut être évalué aux deux tiers du montant du loyer.

Mme [P] [V] sera donc condamnée au paiement de la somme de 6 300 euros (18 mois x (900 euros x 1/3 + 50 euros)), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 850 euros exigible à compter de l'assignation du 31 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme de 350 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil.

IV - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, Mme [P] [V] n'a pas repris le paiement des loyers avant l'audience.

En conséquence, sa demande aux fins de bénéficier de délais suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail sera rejetée.

V - Sur la demande de réalisation de travaux

L'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Mme [P] [V] n'étant plus locataire mais occupante sans droit ni titre, elle ne saurait solliciter le respect par son bailleur des obligations issues d'un contrat résilié.

En conséquence, sa demande aux fins de réalisation de travaux sera rejetée.

VI - Sur les mesures de fin de jugement

Mme [P] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M. [Z] [X], Mme [P] [V] sera condamnée à lui payer une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au vu des conséquences que revêt une expulsion sur la situation de Mme [P] [V], qui n'a pas bénéficié de l'assistance d'un avocat dans le cadre de la présente instance, il convient d'écarter l'exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS,