TJ Bobigny, 13 sept. 2024, RG 24/02685

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/02685
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBJX

Minute :

Monsieur [R] [T]
Représentant : Me Olivier BOHBOT, avocat au
barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : 342

C/

Monsieur [S] [I]
Madame [X] [H] [F]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me BOHBOT Olivier
Copie délivrée à :
M. [I]
MME [F]
Le 13 Septembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 Septembre 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [R] [T], demeurant [Adresse 2],
Représenté par Maître Léa PRIVAT, du Cabinet de Maître BOHBOT Olivier, Avocats au Barreau du Val-de-Marne

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [I], demeurant [Adresse 1],
Comparant en personne

Madame [X] [H] [F], demeurant [Adresse 1],
Non comparante

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 décembre 2018, M. [R] [T] a donné à bail à M. [S] [I] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3] (étage 4, porte droite), pour un loyer mensuel de 705,03 euros et 90 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 705,03 euros.

Par acte du même jour, Mme [X] [F] s'est portée caution solidaire.

Des loyers étant demeurés impayés, le 27 octobre 2023, M. [R] [T] a fait signifier un commandement de justifier d'une assurance et de payer la somme en principal de 2 513,85 euros visant les clauses résolutoires.

Il a ensuite fait assigner M. [S] [I] et Mme [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 1er mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 juin 2024.

A cette date, M. [R] [T], représenté, se réfère à son assignation. Il demande :
- le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
- l'expulsion de M. [S] [I] et Mme [X] [F] ;
- et la condamnation solidaire de M. [S] [I] et Mme [X] [F] :
- au paiement de la somme actualisée de 5 037,37 euros,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,
- au paiement d'une somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement, de l'assignation et, le cas échéant, des actes conservatoires.

Il expose que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus et n'a pas justifié d'une attestation d'assurance. Il ajoute que Mme [F] s'est portée caution solidaire. Il précise qu'aucun règlement n'a été reçu depuis le mois de février. Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Citée à l'étude du commissaire de justice, Mme [X] [F] ne comparaît pas.

M. [S] [I] comparaît. Il explique qu'il a repris une activité professionnelle mais qu'il rencontre des difficultés à encaisser ses chèques de salaire. Il justifie être assuré et indique avoir réglé son dernier loyer. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 250 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 21 juin 2024, M. [R] [T] a fait parvenir au tribunal un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 5 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien-fondé de la demande

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges au terme convenu. Il est également obligé de s'assurer contre les risques dont il doit en répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur. Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article 1224 du code civil, la résiliation du contrat peut être judiciairement prononcée en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation contractuelle. Le paiement des loyers est une obligation essentielle du contrat de bail.

En l'espèce, M. [I] justifie être assuré. Néanmoins, le bailleur produit un décompte indiquant que le locataire reste lui devoir la somme de 4 207,37 euros au 21 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse. Il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite d'un montant de 732,22 euros (15 € x 6 + 240,70 € + 5 € x 2 + 150,30 € + 241,22 €).

Les sommes restant dues sont supérieures à quatre échéances contractuelles.

Dès lors, l'inexécution constatée est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail.

II - Sur la demande de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [S] [I] et Mme [X] [F] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (732,22 €), la somme de 3 475,15 euros à la date du 21 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.

Mme [F] s'est portée caution solidaire.

M. [S] [I] et Mme [X] [F] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3 475,15 euros.

III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ". L'article 1228 du code civil prévoit en outre que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l'espèce, M. [I] a repris le paiement de son loyer. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [I] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er juillet 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux.

IV - Sur la demande de réparation du préjudice

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

En l'espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d'aucun préjudice distinct de l'absence de paiement de l'arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

En conséquence, la demande sera rejetée.

V - Sur les mesures de fin de jugement

M. [S] [I] et Mme [X] [F], partie perdante, supporteront in solidumla charge des dépens. La charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution et il n'appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais. Il n'y par ailleurs pas lieu d'inclure dans les dépens les frais d'actes non prescrits par la loi.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir M. [R] [T], M. [S] [I] et Mme [X] [F] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,