TJ Bobigny, 13 sept. 2024, RG 23/03765

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/03765
N° Portalis DB3S-W-B7H-YTDW

Minute :

- Monsieur [E] [J]
- S.A.S. REHABILITATION DE
L’IMMOBILIER COMPLEXE “RIC”
Représentant : Me Raphaël RICHEMOND, avocat au
barreau de PARIS, vestiaire : G 400

C/

- Madame [S] [D] [M]
- Monsieur [Y] [V] [H] [D]
Représentant : Maître Katia MOREIRA de la SCP
MOREIRA ASSOCIES, avocats au barreau de
PARIS, vestiaire : P0347

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me RICHEMOND
Copie, dossier, délivrés à :
Me MOREIRA
Le 13 Septembre 2024

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 13 Septembre 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 3],
S.A.S. REHABILITATION DE L’IMMOBILIER COMPLEXE “RIC”, dont le siège social est sis au [Adresse 5],

Représentés par Maître Raphaël RICHEMOND, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [S] [D] [M], demeurant [Adresse 4]
Monsieur [Y] [V] [H] [D], demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par Maître Katia MOREIRA de la SCP MOREIRA ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 24 avril 2024, la société par actions simplifiée Réhabilitation de l'Immobilier Complexe a acquis auprès de M. [E] [J] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 9].

Le bien est occupé par Mme [S] [D] [M] et M. [Y] [V] [H] [D].

Par acte en date d'huissier en date du 13 octobre 2023, M. [E] [J] et la société par actions simplifiée Réhabilitation de l'Immobilier Complexe ont fait assigner Mme [S] [D] [M] et M. [Y] [V] [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 10 juin 2024.

A cette date, M. [E] [J] et la société par actions simplifiée Réhabilitation de l'Immobilier Complexe, représentés, se réfèrent à leurs conclusions déposées à l'audience. Ils demandent :
- l'expulsion de Mme [S] [D] [M] et M. [Y] [V] [H] [D] ;
- et leur condamnation in solidum :
- à payer à M. [J] une indemnité d'occupation égale à 1 250 euros par mois pour les cinq années précédant l'assignation et jusqu'au 24 avril 2024,
- à payer à la société Réhabilitation de l'Immobilier Complexe une indemnité d'occupation égale à 1 250 euros à compter du 24 avril 2024,
- à payer à la société Réhabilitation de l'Immobilier Complexe la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens, comprenant le coût du constat d'huissier.

Au soutien de ses demandes, M. [E] [J] et la société par actions simplifiée Réhabilitation de l'Immobilier Complexe font valoir, sur le fondement des articles L213-4-3 du code de l'organisation judiciaire, 544 du code civil et 514 et suivants du code de procédure civile, que Mme [S] [D] [M] et M. [Y] [V] [H] [D] occupent le logement sans droit ni titre depuis le mois de mai 1992, qu'ils ont profité du bien immobilier sans contrepartie pendant de nombreuses années, que la somme de 1 250 euros est conforme à la valeur locative du bien, que le bail précédemment octroyé a été résilié et que l'État a refusé au bailleur le concours de la force publique. Ils font valoir que les occupants n'ont jamais cherché à régulariser leur situation. Ils ajoutent que les occupants sont tenus de maintenir le bien en bon état de réparations locatives et précisent qu'ils ne permettent pas l'accès aux lieux.

Mme [S] [D] [M] et M. [Y] [V] [H] [D] comparaissent, représentés. Ils se réfèrent à leurs conclusions déposées à l'audience et sollicitent :
- le rejet des demandes présentées par les demandeurs ;
- la condamnation de ces derniers à leur payer la somme de 2 500 euros chacun au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens.

Ils font valoir que le logement a été donné en location à M. [P] [D] [M] le 1er août 1985, que son épouse est demeurée seule titulaire du bail, qu'une dette locative s'est formée et a été régularisée entre les mois de février 1991 et janvier 1992, qu'aucun jugement n'a pu prononcer leur expulsion leur dette étant réglée et qu'ils ont continué à s'acquitter d'échéances contractuelles jusqu'au 19 juin 1995, date à laquelle ils n'ont, malgré leurs démarches, plus eu de nouvelles du bailleur. Ils ajoutent que ce dernier a cherché à reprendre contact avec eux en pleine période estivale 28 années après. Ils soutiennent également que le propriétaire n'a jamais entretenu le bien loué qui se trouve en très mauvais état et que le bien ne pourrait être loué en l'état. Mme [S] [D] [M] indique être âgée de 74 ans et disposer de très faibles revenus.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1224 du même code dispose par ailleurs que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Enfin, aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail du 1er août 1985 que Mme [X] [J] a donné à bail à M. [P] [D] [M] le bien objet du litige. Il ressort en outre des quittances établies par M. [K] [J], époux de la bailleresse, que des loyers ont été régulièrement quittancés jusqu'au mois de janvier 1991 et qu'une dette de loyers, pour la période courant du 1er février 1991 au 31 janvier 1992, a été apurée le 10 février 1992. Des loyers ont à nouveau été quittancés jusqu'au mois d'avril 1992 inclus. A partir du mois de mai 1992, le terme " indemnités d'occupation " figure sur les quittances et ce, jusqu'au mois de juin 1995. Il n'est pas contesté que, depuis cette date, aucune somme n'a été versée en contrepartie de l'occupation du bien. Par ailleurs, il ressort du jugement rendu le 2 décembre 1998 par le Tribunal administratif de Paris que le concours de la force publique a été demandé le 2 mai 1995 pour assurer l'exécution d'une décision de justice prescrivant l'expulsion des occupants du pavillon situé [Adresse 4] à [Localité 9], que ce concours a été refusé et que Mme [X] [J] a ainsi été indemnisée par l'État.

La mention, par l'époux de la bailleresse, du terme " indemnités d'occupation " sur des quittances ne suffit pas à rapporter la preuve de la résiliation du bail dès lors que cette résiliation est contestée et que les quittances, bien que produites aux débats par les locataires, ont été établies par le bailleur. En outre, le jugement rendu le 2 décembre 1998, s'il fait droit à la demande d'indemnisation de la bailleresse, ne précise ni la date du jugement auquel il fait référence, ni l'identité des occupants des lieux, ni les raisons pour lesquelles le concours de la force publique a été refusé. Il n'indique pas plus si le bail conclu le 2 décembre 1998 est, ou non, résilié et, si oui, le motif ou les conditions de cette résiliation. Ainsi, la mention dans un jugement de l'existence d'une décision de justice prescrivant l'expulsion des occupants du bien objet du litige ne suffit pas non plus à rapporter la preuve de la résiliation effective du bail conclu le 1er août 1985 entre Mme [X] [J] et M. [P] [D] [M].

En conséquence, les demandes aux fins d'expulsion et de condamnation à des indemnités d'occupation seront rejetées.

II - Sur les mesures de fin de jugement

Les demandeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile et leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des défendeurs, les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'ils ne succombent pas dans la présente procédure. La somme de 1 000 euros leur sera donc allouée ensemble au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,