TJ Paris, 2 oct. 2024, RG 23/12650

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me HENNEQUIN (P 483)

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18° chambre
2ème section

N° RG 23/12650

N° Portalis 352J-W-B7H-C2YIP

N° MINUTE : 1

Assignation du :
27 Septembre 2023

JUGEMENT
rendu le 02 Octobre 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH (RCS Paris 344 810 825)
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la S.E.L.A.S. L.G.H. & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0483

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. PAUSE DÉLICES (RCS Paris 838 503 316)
[Adresse 2]
[Localité 4]

défaillante

Décision du 02 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 23/12650 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YIP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffier principal, lors des débats et de Henriette DURO, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 14 Juin 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Réputé contradictoire
En premier ressort

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date des 22 mai et 16 juin 2008, l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH, anciennement dénommé OPAC de la Ville de Paris, a consenti au profit de la S.A.R.L. FOURNIL DE CHAUMONT un bail commercial portant sur des locaux, sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 31 janvier 2007 moyennant un loyer principal annuel de 5.887,32 euros, pour l'exercice exclusif de l'activité de "POINT CHAUD - CONFISERIE - CHOCOLATERIE".

Par acte sous seing privé en date du 10 juillet 2018, la S.A.R.L. FOURNIL DE CHAUMONT a cédé à la S.A.R.L. PAUSES DÉLICES son fonds de commerce, en ce compris son droit au bail.

Par acte extrajudiciaire du 26 juin 2023, l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer à la S.A.R.L. PAUSES DÉLICES un commandement d'avoir à payer la somme de 25.077,45 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2023, l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a assigné la S.A.R.L. PAUSES DÉLICES devant la présente juridiction, aux fins de :
"A TITRE PRINCIPAL
CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail liant PARIS HABITAT-OPH à la société PAUSE DELICES, à compter du 26 juillet 2023,
A TITRE SUBSIDIAIRE
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial liant PARIS HABITAT – OPH à la société PAUSE DELICES,

Décision du 02 Octobre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 23/12650 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2YIP

EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER la société PAUSE DELICES à verser à PARIS HABITAT – OPH la somme de 28.571,60 €, en principal, à parfaire, et à valoir sur le décompte définitif qui sera établi au jour de la libération effective des lieux, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 (anc. 1154) du Code civil,
ORDONNER l'expulsion de la société PAUSE DELICES ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l'assistance d'un serrurier, et d'un représentant des forces de l'ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de PARIS HABITAT – OPH aux frais, risques et périls de la société PAUSE DELICES,
CONDAMNER la société PAUSE DELICES à verser à PARIS HABITAT – OPH une indemnité trimestrielle d'occupation égale aux loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la date de résiliation et ce jusqu'à la libération complète des lieux litigieux, par remise des clefs,
RAPPELER l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir, sur les seuls chefs de demandes de PARIS HABITAT – OPH,
CONDAMNER la société PAUSE DELICES à verser à PARIS HABITAT – OPH la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la société PAUSE DELICES entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS LGH & ASSOCIES, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en applications des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile."

La S.A.R.L. PAUSES DÉLICES n'a pas constitué avocat.

Il est expressément renvoyé à l'assignation de l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 1er mars 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge unique du tribunal de céans du 24 juin 2024.

MOTIFS

En application de l'article L.145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail des 22 mai et 16 juin 2008 liant les parties, inclut un article intitulé "CLAUSE RESOLUTOIRE" selon lequel : "Il est expressément stipulé qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, accessoires ou autres charges à son échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un simple commandement de payer ou un mois après une sommation d'exécuter contenant mention de la présente clause et restés sans effet, le bail sera résilié purement et simplement, et ce, même dans le cas de paiement ou d'exécution postérieure à l'expiration des délais ci-dessus, si bon semble au BAILLEUR".

Par acte du 26 juin 2023, l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH a fait délivrer à la S.A.R.L. PAUSES DÉLICES un commandement d'avoir à lui payer, dans le délai d'un mois, la somme de 25.077,45 euros au titre des loyers et charges impayés outre 223,11 euros de frais. Il vise la clause résolutoire précité.

Il ne ressort pas du décompte produit par la bailleresse que la locataire a régularisé les causes du commandement dans le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement.

Les conditions d'acquisition des effets de la clause résolutoire étant réunies, le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Il sera dès lors ordonné l'expulsion de la S.A.R.L. PAUSES DÉLICES ainsi que celle de tout occupant de son chef en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les termes du présent dispositif. La nécessité d'une astreinte n'étant pas démontrée, celle-ci ne sera pas ordonnée.

L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur.

La société locataire est redevable, au terme du décompte communiqué, de la somme de 27.341,25 euros au titre des loyers, charges et accessoires échus au 1er août 2023, échéance du 3ème trimestre 2023 incluse.

Il sera donc fait droit à la demande en paiement de l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH pour la somme de 27.341,25 euros au titre des loyers, charges et accessoires échus au 1er août 2023, échéance du 3ème trimestre 2023 incluse.

Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le bail commercial précise dans la stipulation intitulée "CLAUSE RÉSOLUTOIRE" que "dans ce cas, les sommes dues et réclamées au PRENEUR produiront de plein droit des intérêts au taux des avances sur titres de la BANQUE DE FRANCE majoré de deux points et ce, à compter de leur date d'exigibilité".

Ces stipulations, qui déterminent par avance l'indemnisation du bailleur causée par le comportement du preneur, à savoir les retards de paiement, s'analysent en une clause pénale manifestement excessive, eu égard, d'une part, au montant des majorations, et d'autre part au montant de la créance.

Les intérêts seront donc réduits au taux légal à compter de la présente décision.

Les intérêts échus dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil

La S.A.R.L. PAUSES DÉLICES est, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui sera fixée au montant du loyer contractuel qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges et taxes en sus.

La S.A.R.L. PAUSES DÉLICES, qui succombe, sera condamné aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. L.G.H. & ASSOCIÉS, en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat aux offres de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande de condamner la S.A.R.L. PAUSES DÉLICES à payer à l'E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS