TJ Nantes, 12 sept. 2024, RG 24/00960

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 septembre 2024

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
BP 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [U] [B], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [W] [Y] épouse [N] [S]
19 rue de la Ville aux Roses
Logement 3 Etage 11
44000 NANTES

comparant en personne

Monsieur [P] [N] [S]
19 rue de la Ville aux Roses
Logement 3 Etage 11
44000 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024
date des débats : 20 juin 2024
délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/00960 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4BO

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Madame [W] [Y] épouse [N] [S]
CCC à Monsieur [P] [N] [S] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 06 juin 2018, l’Office Public de l’Habitat de la Ville de Nantes (ci-après NANTES METROPOLE HABITAT), a donné à bail à Madame [Y] [W] un logement situé 19 rue de la ville aux Roses - 44000 NANTES.

Monsieur [N] [S] [P] et Madame [Y] [W] se sont mariés le 14 mai 2021.

Un avenant au contrail de bail a été signé seulement avec Monsieur [N] [S] [P] le 24 août 2021, ce dernier devant cotitulaire de ce contrat avec Madame [Y] [W].

Le 16 août 2023, NANTES METROPOLE HABITAT a fait délivrer à Madame [Y] [W] épouse [N] [S] et Monsieur [N] [S] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1.890,50 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 9 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 22 janvier 2024, NANTES METROPOLE HABITAT a fait assigner Madame [Y] [W] épouse [N] [S] et Monsieur [N] [S] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

- Déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

- Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

- Ordonner l'expulsion de Madame [Y] [W] épouse [N] [S] et Monsieur [N] [S] [P] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

- Condamner solidairement Madame [Y] [W] épouse [N] [S] et Monsieur [N] [S] [P] à lui payer les sommes suivantes:
- 3.241,70 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

- Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, soit 487,79 euros, augmenté des charges en cours, à compter du 27 septembre 2023, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
- 300 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024, lors de laquelle NANTES METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [U] [B] munie d’un pouvoir écrit, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 4.157,45 euros selon décompte arrêté au 11 juin 2024, déduction faite des frais de procédure. L’office HLM s’est par ailleurs déclaré favorable à l’octroi aux locataires de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du paiement des loyers.

Madame [Y] [W] épouse [N] [S] et Monsieur [N] [S] [P] ont comparu et actualisé leur situation financière et personnelle. Ils ont sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler la somme de 100 à 150 euros par mois en sus de son loyer courant.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 22 janvier 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, NANTES METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales le 17 mai 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis cette date, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, a été signifié aux locataires le 16 août 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.890,50 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2023.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de NANTES METROPOLE HABITAT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4.157,45 euros au 11 juin 2024, échéance du mai 2024 incluse, après déduction des frais de procédure.

En conséquence, Madame [Y] [W] épouse [N] [S] et Monsieur [N] [S] [P] seront condamnés solidairement à payer à NANTES METROPOLE HABITAT la somme de 4.157,45 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 11 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)

L'article 24 VII de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Madame [Y] [W] épouse [N] [S] et Monsieur [N] [S] [P] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [Y] [W] épouse [N] [S] et Monsieur [N] [S] [P] disposent de ressources à hauteur de 3.532 euros pour le couple qui vit avec trois enfants de 12, 5 et 2 ans dans un appartement de type 3, un quatrième enfant devant naître au mois de mai 2024. Une demande de logement plus grand devrait donc intervenir prochainement.

Lors des débats, Madame [Y] [W] épouse [N] [S] et Monsieur [N] [S] [P] ont confirmé ces éléments et sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 100 à 150 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi le bailleur a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Madame [Y] [W] épouse [N] [S] et Monsieur [N] [S] [P] disposent de revenus devant leur permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’ils proposent de régler, il convient de leur accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [Y] [W] épouse [N] [S] et Monsieur [N] [S] [P] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et s’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Ils pourront alors se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation - indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial - due par les locataire jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [Y] [W] épouse [N] [S] et Monsieur [N] [S] [P], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer.

Par ailleurs, il convient de débouter NANTES METROPOLE HABITAT de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :