TJ Nantes, 12 sept. 2024, RG 24/01649

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 12 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION
171 Rue de Vern BP 2244
35022 RENNES CEDEX 2

représentée par Monsieur [H] [M], munie d’un pouvoir écrit
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [O]
Porte 212
2 Place du Muguet Nantais
44200 NANTES

comparant en personne D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2024
date des débats : 20 juin 2024
délibéré au : 12 septembre 2024

RG N° N° RG 24/01649 - N° Portalis DBYS-W-B7I-NAQ7

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à AIGUILLON CONSTRUCTION
CCC à Monsieur [K] [O] + préfecture
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 16 novembre 2022, la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION, a donné à bail à Monsieur [K] [O] un logement situé 2 place du muguet Nantais Porte 212 - 44200 NANTES.

Le 12 octobre 2023, la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 3.915,91 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 9 octobre 2023.

Par acte d'huissier du 30 janvier 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 1er février 2024, la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION a fait assigner Monsieur [K] [O] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

- Déclarer recevable et bien fondée sa demande ;
- Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ;
- Lui allouer une provision égale au montant des loyers et charges exigibles au 12 décembre 2023 soit 4.463,89 euros ;
- Ordonner l'expulsion de Monsieur [K] [O] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;
- Condamner Monsieur [K] [O] à payer les sommes suivantes :
- Une indemnité d’occupation du 13 décembre 2023 jusqu’au jour du départ effectif, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation, portant intérêt au taux légal ;
- 50 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024, lors de laquelle SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 7.293,08 euros selon décompte arrêté au 19 juin 2024. Elle s’est par ailleurs accordée sur l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire constatant la reprise des paiements avant l’audience, avec un versement du 10 juin 2024.

Monsieur [K] [O], comparant, après avoir exposé sa situation personnelle et financière, a formulé une demande de délais avec suspension des effets de la clause résolutoire, proposant de verser la somme de 200 euros par mois en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 1er février 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [K] [O], le 12 octobre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 3.915,91 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 décembre 2023.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 7.293,08 euros au 19 juin 2024, échéance du mai 2024 incluse, après déduction des frais de procédure.

En conséquence, Monsieur [K] [O] sera condamné à payer à SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 7.293,08 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 19 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)

L'article 24 VII de cette même loi, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [K] [O] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience, avec un versement en date du 10 juin 2024.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [K] [O] percevait 950 euros au moment de sa rédaction au titre des indemnités chômage, ses droits prenant fin en février 2024.

Toutefois, lors des débats, Monsieur [K] [O] a indiqué avoir retrouvé un travail en qualité de serveur à la crêperie du Bouffay et percevoir la somme de 1.550 euros par mois dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée.

Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 200 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [K] [O] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [K] [O] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation - indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial - due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [O], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, il convient de débouter SA D’HLM AIGUILLON CONSTRUCTION de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :