TJ Nantes, 19 sept. 2024, RG 24/00730

Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Septembre 2024

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DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT
33, avenue Pierre Mendès France
75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [L]
Rez de Chaussée Porte E002
10 Allée Germaine de Stael Laome
44300 NANTES

non comparant

Madame [C] [U]
Rez de Chaussée Porte E002
10 Allée Germaine de Stael Laome
44300 NANTES

représentée par Maître Maria-Claudia VARELA, avocate au barreau de l’ESSONNE

D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 23 mai 2024
date des débats : 27 juin 2024
délibéré au : 19 septembre 2024

RG N° N° RG 24/00730 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M3C7

COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART
CCC à Monsieur [T] [L] +Maître [M] [D] + préfecture
Copie dossier

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2022, la S.A. CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [T] [L] et Madame [C] [U] un immeuble à usage d'habitation situé au 10 allée Germaine de Stael à NANTES 44300, moyennant un loyer révisable et actuel de 1.034,16 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d'huissier en date du 14 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 4.482,08 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 19 janvier 2024, la S.A. CDC HABITAT a fait citer Monsieur [T] [L] et Madame [C] [U], locataires, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 5.721,52 euros ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation ;
- une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 27 juin 2024, la S.A. CDC HABITAT actualise sa créance à la somme de 8.632,55 euros.

Madame [C] [U] conclut à l'irrecevabilité de la demande. Sur le fond, elle sollicite des délais par mensualités de 300 euros. Elle précise que Monsieur [T] [L] a quitté les lieux le 31 août 2023.

Monsieur [T] [L], bien que régulièrement assigné, n'a pas comparu.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 19 septembre 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal et il a autorisé une note en délibéré sur la fin de non recevoir.

Par note en délibéré en date du 12 juillet 2024, la S.A. CDC HABITAT fait valoir que seul l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux bailleurs personnes morales quant à l'obligation de saisir la CCAPEX.

Par note en délibéré en date du 26 juillet 2024, Madame [C] [U] maintient l'application de l'article 24 I imposant la dénonciation du commandement.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
Et, en tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 10 août 2023 et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 22 janvier 2024, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Par ailleurs, il y a lieu de noter que Monsieur [T] [L] n'a pas donné congé et il n'est pas justifié de son départ, il n'y a donc pas lieu de le mettre hors de cause.

Sur le montant des loyers dus

Les locataires ont cessé de régler régulièrement les loyers et le bailleur fait état d'une dette de 8.632,55 euros. Il convient de déduire de ce montant les frais d'huissier pour un total de 274,39 euros qui relèvent des dépens. Il reste dû une somme de 8.358,16 euros au titre des loyers et charges, selon décompte arrêté au 14 juin 2024.

Les locataires doivent être condamnés au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 14 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4.482,08 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

En ce qui concerne la demande de délais, l'article 24 susvisé dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l'espèce, Madame [C] [U] a réglé les mois d'avril et mai et partiellement le loyer de juin, elle perçoit un salaire de 2.400 euros, il est donc possible de faire droit à sa demande de délais ainsi qu'il est dit au dispositif.

Dans ces conditions, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par les locataires jusqu'à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 1.034,16 euros.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir les locataires au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 14 novembre 2023.

PAR CES MOTIFS