TJ Versailles, 17 sept. 2024, RG 24/00017

MINUTE N°
N° RG 24/00017 - N° Portalis DB22-W-B7I-SB2F

Madame [J] [B]

C/

Madame [H] [D] [L] [F]
Monsieur [R] [T] [P] [F]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 17 Septembre 2024

DEMANDEUR :

Madame [J] [B], née le 06 juin 1983 à [Localité 6] - demeurant [Adresse 1]
Non comparante, représentée par Maître Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Justine BOULANGER, avocat au barreau de PARIS

d'une part,

DÉFENDEURS :

Madame [H] [D] [L] [F], née le 29 janvier 1961 à [Localité 7] (Hauts-de-Seine - 92) - demeurant [Adresse 4]
Comparante en personne, assistée de Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES

Monsieur [R] [T] [P] [F], né le 01 mai 1967 à [Localité 7] (Hauts-de-Seine - 92) - demeurant [Adresse 3]
Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sylvie JOUANDET, Magistrat
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie certifiée conforme à : Maître Elie SULTAN et
Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 avril 2017, Madame [X] [F] et Monsieur [K] [F] donnaient à bail à Madame [J] [B] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1].

A la suite du décès de Madame [X] [F] et Monsieur [K] [F], Monsieur [R] [F] et Madame [H] [F] venaient aux droits de ces derniers.

Le 8 juin 2022, Madame [J] [B] déclarait un dégât des eaux auprès de sa compagnie d’assurance, suite à une infiltration d’eau par le balcon du 1er étage couvrant la salle de bain située au rez de chaussée. Il était constaté par la compagnie d’assurance, que les moississures qui étaient constatées dans la salle d’eau provenaient de l’absence de ventilation dans la pièce.

Les propriétaires intervenaient pour remédier aux infiltrations, par la pose d’une résine en octobre 2022.

Le 4 novembre 2022, ils faisaient signifier à leur locataire un congé pour vente.

Le 24 octobre 2023, la CAF suspendait le versement de l’aide au logement, suite à la constatation de moisissures au sein de l’appartement et des traces d’infiltration.

Madame [J] [B] se plaignait par ailleurs du dysfonctionnement de la chaudière, occasionnant des interruptions de chauffage et de production d’eau chaude. Malgré certaines interventions d’entreprises, la locataire constatait toujours des désagréments.

Elle subissait un nouveau dégât des eaux le 16 mars 2024 et faisait appel à un commissaire de justice pour constater la situation le 18 mars 2024. Ce dernier constatait l’absence de chauffage dans le logement et la présence d’humidité.

Par ailleurs, la locataire se plaignait de la présence de nuisibles dans le logement, notamment des rats.

Le 18 avril 2024, Madame [J] [B] assignait Monsieur [R] [F] et Madame [H] [F] le 25 avril 2024 en référé devant le juge des contentieux de la protection de Saint Germain en Laye pour:
- constater l’indécence du logement,
- ordonner aux bailleurs de réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du logement:
- remise en état de la terrasse;
- remise en état des revêtements
- rechercher et remédier à l’infiltration dans la chambre;
-remplacer la porte d’entrée;
- remplacer la chaudière;
- traiter la présence de rats
- vérifier les diagnostics plomb et amiante
- remettre en fonction les prises électriques
-ordonner la consignation des loyers
- prononcer la nullité du congé pour vendre
-ordonner aux bailleurs la délivrance des quittances de loyer des mois de décembre 2023, janvier, février et mars 2024;
- condamner solidairement Monsieur [R] [F] et Madame [H] [F] à la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 25 juin 2024, Madame [J] [B] était représentée par son conseil et maintenait l’ensemble de ses prétentions, se reportant à son assignation.

Monsieur [R] [F] était représenté et Madame [H] [F] était assistée par leur conseil. Ce dernier demandait, à titre principal, de débouter Madame [J] [B] de l’ensemble de ses demandes, arguant que les prétentions de Madame [J] [B] ne relevaient pas de la procédure en référé. Ils ne demandaient pas à bénéficier de la passerelle au fond. A titre subsidiaire, les défendeurs demandaient à ce qu’une expertise judiciaire soit ordonnée aux frais de Madame [J] [B], et en tout état de cause de condamner Madame [J] [B] à la somme de 2100€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [J] [B] déclarait ne pas vouloir bénéficier d’une passerelle au fond.

L'affaire était mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, Madame [J] [B] argue de l’indécence de son logement et demande à ce que des travaux soient ordonnés afin d’y remédier.

En réponse, Monsieur [R] [F] et Madame [H] [F] soutiennent que les travaux ont été entrepris et que la situation actuelle ne justifient pas de nouveaux travaux.

En conséquence, il est constaté une contestation sérieuse quant à l’état du logement.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

En l’espèce, Madame [J] [B] produit à l’appui de ses demandes un procés verbal de commissaire de justice en date du 16 mars 2024, suite à un nouveau dégât des eaux, et qui atteste de la présence de moisissures dans le logement et de l’absence de chauffage.

En réplique, les bailleurs produisent une facture datée du 29 mars 2024 attestant d’une intervention sur la chaudière le 19 mars 2024 au sein du logement de Madame [J] [B]. Cette facture est accompagnée d’une attestation de l’artisan confirmant la remise en service du chauffage. Par ailleurs, est produite une facture du 15 avril 2024 attestant de travaux sur la toiture du logement. Enfin, les bailleurs produisent l’attestation d’un artisan confirmant une intervention pour traiter les rats, au cours du mois de juin 2024.

En conséquence, Madame [J] [B] n’établit pas de manière certaine un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite au jour de l’audience. Le procés verbal qu’elle produit est en effet antérieur aux travaux entrepris par ses bailleurs. Aucun élément pouvant actualiser le constat fait par le commissaire de justice en mars 2024 n’étaye le fait de l’existence d’un trouble de jouissance, ou de péril imminent.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur les demande des Madame [J] [B] relatives aux travaux à ordonner pour remettre le logement en état, et par conséquent à la consignation des loyers.

En ce qui concerne la contestation du congé pour vente, cette demande se heurte à une contestation sérieuse de la part des bailleurs et aucun dommage imminent n’est avéré. Par conséquent, cette demande ne relève pas du référé.

Enfin, pour ce qui est de la délivrance des quittances de loyers des mois de décembre 2023, janvier, février et mars 2024, en lieu et place de reçus pour indemnité d’occupation, cette demande est en lien avec le différend portant sur la validité du congé pour vente. En conséquence, cette demande ne relève pas du référé.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 837 du code de procédure civile: “ à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction”.

En l’espèce aucune des parties ne souhaitent bénéficier d’une passerelle au fond. Le conseil de Madame [J] [B] prétend avoir préparer une assignation au fond. En l’absence d’urgence avérée, aucun renvoi au fond ne sera ordonné.

Eu égard à l’issue de la procédure, chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,