TJ Versailles, 17 sept. 2024, RG 24/00140

MINUTE N°
N° RG 24/00140 - N° Portalis DB22-W-B7I-SCJQ

Madame [J] [N] épouse [M]
Monsieur [V] [M]

C/

Monsieur [C] [Z]
Madame [H], [R] [S] épouse [Z]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
Juge des contentieux de la protection
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Septembre 2024

DEMANDEURS :

Madame [J] [N] épouse [M], née le 22 juillet 1982 - demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
Non comparante, représenté par Maître Marc ROZENBAUM, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Kevin DARMON, avocat au barreau de VERSAILLES, du même cabinet

Monsieur [V] [M], né le 23 mars 1977 à [Localité 8] (Pologne) - demeurant [Adresse 2] - [Localité 6]
Non comparant, représenté par Maître Marc ROZENBAUM, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Kevin DARMON, avocat au barreau de VERSAILLES, du même cabinet

d'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [Z], né le 15 avril 1965 à [Localité 10] (Var - 83) - demeurant [Adresse 7] - [Localité 1]
Comparant en personne

Madame [H], [R] [S] épouse [Z], née le 12 juillet 1968 à [Localité 9] (Finistère - 29) - demeurant [Adresse 7] - [Localité 1]
Non comparante, représentée par Monsieur [C] [Z], muni d’un pouvoir écrit, son époux

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sylvie JOUANDET, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection
Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Marc ROZENBAUM
Monsieur [C] [Z]
Madame [H], [R] [S] épouse [Z]

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] ont donné à bail à Monsieur [V] [M] et Madame [J] [M] une maison à usage d'habitation située au [Adresse 4] [Localité 6], avec effet au 1er août 2018. Un dépôt de garantie d’un montant de 3400€ était versé lors de leur entrée dans les lieux. Un état des lieux d’entrée était établi le 1er août par commissaire de justice.

Les locataires quittaient le logement, et un état des lieux de sortie a été établi le 2 décembre 2022, par commissaire de justice.

Monsieur [V] [M] et Madame [J] [M] ont mis en demeure Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] de leur restituer une partie du dépôt de garantie par courrier établi par leur conseil en date du 3 mars 2023. Ils demandaient ainsi le remboursement de la somme de 2 721,53€, déduction faite des frais qu’ils reconnaissaient être à leur charge.

Par courrier en date du 16 mars 2023, Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] refusaient le versement, arguant le droit de retenir des frais à la charge des locataires.

Le 11 avril 2024, Monsieur [V] [M] et Madame [J] [M] assignaient Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection pour les condamner à leur restituer le montant du dépôt de garantie.

A l’audience du 25 juin 2024, Monsieur [V] [M] et Madame [J] [M] étaient représentés par leur conseil. Ils demandaient, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la restitution de la somme de 3400€, correspondant au montant du dépôt de garantie, sous astreinte journalière de 100€ à compter du 2 janvier 2023 ( un mois après la remise effective des clés), la condamnation de Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] au paiement de la somme de 2000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Monsieur [C] [Z] était comparant. Il était muni d’un pouvoir pour représenter sa femme, Madame [H] [Z]. Il produisait divers devis attestant du montant des travaux à entreprendre au sein du logement et dont la charge devait revenir aux locataires sortants. Le montant total s’éleverait à 4057,98€, dont le détail était le suivant:
- Devis de la société ONOFRE, relatif à la réfection des joints de la baignoire, du débouchage du lavabo et du remplacement de 10 ampoules: 398,24€
- Devis de la société ONOFRE, relatif au remplacement de deux carreaux de carrelage mural de la salle de bain: 330€
- Devis du remplacement du parquet dans une chambre, à hauteur de la fourniture seulement du parquet, et déduction faite de la vétusté: 1674€
- Devis de la société C.NET, concernant le nettoyage du logement: 475€
- Une facture de la société DARMON , concernant le tablier du volet roulant du salon: 669,74€
- Un montant de 12€ correspondant à des frais de digicod;
- Une copie d’écran d’une vente en ligne d’un lustre pour un montant de 499€.

Monsieur [C] [Z] indiquait ne pas vouloir réclamer la totalité de cette somme auprès de Monsieur [V] [M] et Madame [J] [M], mais demandait à ce que ces derniers soient solidairement condamnés au versement d’une somme égale au montant du dépôt de garantie, soit la somme de 3400€, au titre des réparations locatives.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE :

L’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le dépôt de garantie "(...) est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées”.

Les obligations du locataire sont prévues à l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 qui dispose notamment que ”le locataire est obligé (...) c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. [...] ».

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 contient en annexe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives.

Le locataire engage sa responsabilité de plein droit pour les dégradations dont il est démontré qu'elles sont survenues pendant le temps de son occupation des lieux. Il appartient toutefois au bailleur de rapporter la preuve de la réalité de ces dégradations conformément à l’article 1353 du code civil. Cette preuve peut être rapportée librement, par la comparaison entre l’état des lieux d'entrée et l’état des lieux de sortie mais encore plus généralement par tout autre moyen de preuve légalement admissible.

Après déduction des sommes lui restant dues, le bailleur est tenu de restituer le dépôt de garantie dans un délai de deux mois et en tout état de cause de justifier des sommes retenues à l’issue de ce délai (Cass.civ 3, 15 février 2012, pourvoi n°11-13.014). Ce délai est ramené à un mois dans le cas d’un état des lieux de sortie conforme à celui d’entrée.

En l’espèce, il est constant qu’un dépôt de garantie d’un montant de 3400€ a été versé par les locataires lors de leur entrée dans les lieux et qu’il n’a pas fait l’objet d’une restitution par les bailleurs. La remise des clés a été faite le 2 décembre 2022. Il est ainsi constaté quatre ans d’occupation du logement.

Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] réclament à leur locataire le reboursement de divers frais.

1) Les frais relatifs à la réfection des joints de la baignoire, du débouchage du lavabo et du remplacement de 10 ampoules, pour un montant total de 398,24€.

Conformément aux dispositions contenues dans le décret n°87-712 du 26 août 1987, ces réparations sont considérées comme des réparations locatives. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie prouve à la fois le caractère vétuste des joints, l’état du lavabo qui est bouché et l’absence d’ampoules. Par ailleurs, il est constant que les locataires reconnaissaient devoir prendre en charge ces dépenses, hors le coût des joints, dans le courrier de leur avocat en date du 3 mars. Enfin, les bailleurs attestent du montant de la somme par la production de devis.

En conséquence, Monsieur [V] [M] et Madame [J] [M] seront solidairement condamnés verser à Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] la somme de 398,24€.

2) Les frais relatifs au remplacement de deux carreaux de carrelage mural de la salle de bain, pour un montant de 330€

L’état des lieux d’entrée mentionne “ un carrelage à l’état très propre, mais présentant un éclat au niveau du carreau près du seuil de la porte”, tandis que l’état des lieux de sortie mentionne “ deux petits éclats à proximité du seuil”.

En conséquence, cette dégradation pourrait davantage s’apparenter à une certaine vestusté, dûe à la fragilité du carrelage déjà dégradé lors de l’entrée dans les lieux, que d’une dégradation à la charge des locataires.

Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] seront déboutés de leur demande.

3) Les frais relatifs au remplacement du parquet dans une chambre (à hauteur de la fourniture seulement du parquet, et déduction faite de la vétusteté), pour un montant de 1674€

Le remplacement des quelques lames du parquet revient à la charge du locataire s’il est constaté notamment des taches ou des trous.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée met en évidence dans chaque chambre un parquet en bon état, mais présentant des rayures, des traces de déplacements de meubles, avec parfois une opacification partielle des lames, des traces de poinçonnements. L’état des lieux de sortie n’établit pas de manière certaine une détérioration de ce parquet.

En conséquence, Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] seront déboutés de leur demande.

4) Les frais de nettoyage du logement, pour un montant de 475€

L’état des lieux de sortie atteste d’un ensemble du logement en bon état général de propreté et d’entretien.

En conséquence, Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] seront déboutés de leur demande.

5) Les frais concernant le changement du tablier du volet roulant du salon, pour un montant de 669,74€

L’état de sortie constate la dégradation des deux volets roulants du séjour. Les anciens loctaires ne contestent pas ce fait.

La réparation des volets incombe aux locataires, d’autant que les bailleurs attestent d’une réparation du seul tablier, et non du système de levage.

En conséquence, Monsieur [V] [M] et Madame [J] [M] seront solidairement condamnés verser à Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] somme de 669,74€.

6) Le renouvellement d’une clé, pour un montant de 12€

L’état des lieux de sortie atteste que la clef magnétique de système d’alarme est manquante.

Monsieur [V] [M] et Madame [J] [M] seront solidairement condamnés verser à Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] la somme de 12 euros correspondant à son remplacement.

7) Les frais de remplacement d’un lustre, pour un montant de 499€

L’état des lieux de sortie mentionne dans le séjour un lustre à cinq lumières dont trois abat-jours en verre sont manquants, alors que l’état des lieux d’entrée faisait mention d’un lustre en parfait état.

En conséquence, Monsieur [V] [M] et Madame [J] [M] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] la somme de 400€.

Au total Monsieur [V] [M] et Madame [J] [M] seront solidairement condamnés verser à Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] la somme de 1478,98€ au titre des réparations locatives.

Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] seront solidairement condamnés à restituer à Monsieur [V] [M] et Madame [J] [M] la somme de 3400€ au titre du dépôt de garantie.

Une compensation sera effectuée entre ces sommes.

Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z] seront, par conséquent, solidairement condamnés à verser à Monsieur [V] [M] et Madame [J] [M] la somme de 1921,02€.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 10€ par jour de retard .

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [Z] et Madame [H] [Z], partie perdante, supporteront in solidum les dépens, et seront condamnés à verser à Monsieur [V] [M] et Madame [J] [M] la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,