TJ Paris, 23 sept. 2024, RG 24/00676

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Joseph CHEUNET

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/00676 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YYS

N° MINUTE : 7

JUGEMENT
rendu le lundi 23 septembre 2024

DEMANDEURS
Monsieur [E] [S], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Joseph CHEUNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0440

INTERVENANT VOLONTAIRE
Monsieur [T] [S], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Joseph CHEUNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0440

DÉFENDERESSE
LA REGIE IMMBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mai 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2024 par Laura LABAT, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier.

Décision du 23 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00676 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3YYS

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 1998, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (R.I.V.[Localité 3]) a donné en location à Monsieur [L] [S] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 993,21 francs, outre les charges.

Par acte sous seing privé en date du 14 mars 2013, le bail a expressément été transféré au profit de Monsieur [T] [S] suite au décès de Monsieur [L] [S] à compter du 3 janvier 2013.

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2013, un bail portant sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] a été régularisé entre la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (R.I.V.[Localité 3]) et Monsieur [T] [S].

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 novembre 2023, Monsieur [E] [S] a fait assigner, en présence de Monsieur [T] [S], la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (R.I.V.[Localité 3]) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- sa condamnation à procéder au transfert du bail au profit de Monsieur [E] [S] ;
- sa condamnation aux dépens et à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l'audience, Monsieur [E] [S], représenté, a repris les termes de son assignation, à laquelle il est référé.

La société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (R.I.V.[Localité 3]), représentée, s'est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- le rejet des prétentions de Monsieur [E] [S] ;
- le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut d'occupation personnelle des lieux ;
- l'expulsion de Monsieur [T] [S], de Monsieur [E] [S] et de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- la suppression du délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- la condamnation in solidum de Monsieur [T] [S] et de Monsieur [E] [S] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer actualisé augmenté des charges et majoré de 30% ;
- leur condamnation in solidum aux dépens et à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de transfert du bail,

Il résulte des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du conjoint, des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile, des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.

Selon une jurisprudence constante, l'abandon de domicile doit s'entendre du départ brusque et imprévisible du locataire, à l'exclusion du départ concerté avec les personnes qui vivent avec lui.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l'espèce, le bail du 15 septembre 2013 portant sur les lieux litigieux a été consenti à Monsieur [T] [S]. Ce dernier, intervenant à la présente procédure, a volontairement quitté les lieux sans que ce départ ne soit brusque et imprévisible de sorte que les conditions de l'article 14 ne sont pas réunies. Il n'est pas non plus démontré que Monsieur [E] [S] était à la charge de Monsieur [T] [S] lorsque celui-ci a quitté les lieux de sorte qu'il n'aurait, en tout état de cause, pas la qualité de bénéficiaire de cette disposition.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande tendant au transfert du bail.

Sur la résiliation judiciaire du bail,

Il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave. L'article 1229 du même code précise que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l'espèce, il résulte des déclarations de Monsieur [T] [S] que celui-ci n'occupe plus les lieux litigieux depuis 2019 au plus tard. Pourtant, l'article 5 du bail stipule que l'occupation des locaux loués est strictement réservée au locataire qui doit y établir son habitation principale et y résider à ce titre au moins huit mois par an.

Compte tenu de la durée du manquement par Monsieur [T] [S] à ses obligations, de la nature de celle-ci et du logement litigieux, ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail qui est en conséquence prononcée à compter du 17 novembre 2023.

Monsieur [T] [S] et Monsieur [E] [S] devront donc rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l'assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Il résulte des articles L. 141-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution que l'huissier de justice peut se faire assister d'un serrurier pour ouvrir et fermer les portes, sans qu'une décision de justice n'ait à prévoir cette possibilité. Dès lors, cette demande est rejetée.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient de rejeter la demande formée par le demandeur à ce titre.

La résiliation du contrat de bail a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail de sorte que le maintien dans les lieux malgré cette déchéance constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, laquelle est fixée par le juge sous la forme d'une indemnité d'occupation dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, Monsieur [T] [S] a quitté les lieux litigieux en y laissant son frère, Monsieur [E] [S] de sorte qu'ils sont tous les deux responsables du préjudice subi par le bailleur. La majoration sollicitée n'étant pas justifiée, il convient de l'écarter.

Par conséquent, Monsieur [T] [S], de Monsieur [E] [S] sont condamnés in solidum à payer à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (R.I.V.[Localité 3]) une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer, par une juste appréciation du préjudice subi, au montant du loyer indexé et majoré des charges, sur justificatifs, faute de quoi elle sera fixée à la somme de 418,86 euros correspondant au montant du loyer et de la provision sur charges au jour de l'audience.

Sur les demandes accessoires,

En application de l'article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [S] et Monsieur [E] [S], qui perdent le procès, sont condamnés in solidum aux dépens.

Sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [T] [S] et Monsieur [E] [S] sont condamnés in solidum à payer à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] (R.I.V.[Localité 3]) la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION