TJ Bordeaux, 20 sept. 2024, RG 24/01133

Du 20 septembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01133 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIDT

S.A.E.M ADOMA

C/

[Z] [S]

- Expéditions délivrées au défendeur

- FE délivrée à
Me Bertrand CHAVERON

Le 20/09/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 septembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.A.E.M ADOMA RCS Paris B 788 058 030
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Représentée par Me Bertrand CHAVERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [S]
né le 11 Mars 1986 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Août 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2015 à effet du 1er avril 2015, la SAEM ADOMA a consenti à Monsieur [Z] [S] un contrat de résidence portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, situé [Adresse 1].

Un plan d'apurement amiable a été conclu le 9 décembre 2022 entre la SAEM ADOMA et Monsieur [Z] [S], ce dernier s'engageant alors à verser 35 euros en sus des redevances mensuelles pour régler sa dette. Ce plan d'apurement n'a pas été respecté.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 décembre 2023 distribuée le 20 décembre 2023, la SAEM ADOMA a mis en demeure Monsieur [Z] [S] d'avoir à régulariser sa situation en raison d'un solde débiteur de 2.268,33 euros, dans un délai de 8 jours, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de résidence.

Par acte introductif d'instance en date du 31 mai 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé à l’audience du 9 août 2024 aux fins de :
Constater que la résiliation du contrat de résidence est acquise,Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [Z] [S], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement n° D392 au [Adresse 1], avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier,Condamner Monsieur [Z] [S] au paiement par provision de la somme de 4094,14 euros correspondant au solde débiteur du compte arrêté au 23 mai 2024,Condamner Monsieur [Z] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance, soit 489,10 euros par mois, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à son départ effectif des lieux,Condamner Monsieur [Z] [S] à payer à la SAEM ADOMA une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
A l’audience du 9 août 2024, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2070,44 euros au 7 août 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Monsieur [Z] [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 20 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l'État portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce, la location porte sur un logement faisant l’objet d’une convention avec l'État portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors, la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement meublé, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De plus, l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'État portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d'activité de l'établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré) sous réserve d'un délai de préavis :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire
b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

Selon l’article 11 du contrat de résidence sociale conclu le 8 avril 2015, la SAEM ADOMA peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution de l’une des obligations incombant au résidant, notamment celle d'acquitter la redevance à laquelle le résident est tenu en application de l'article 5 du contrat, la résiliation ne produisant effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 décembre 2023 distribuée à son destinataire le 20 décembre 2023, la SAEM ADOMA a notifié à Monsieur [Z] [S] la fin de la convention d’hébergement pour défaut de paiement de la redevance à l’expiration du délai d’un mois suivant la réception de la lettre, à défaut de régularisation de l’arriéré d’un montant de 2268,33 euros dans le délai de 8 jours à compter de la présentation de la mise en demeure.

La situation d’impayé avait été préalablement notifiée le 20 avril 2023 à la CAF de [Localité 4], Monsieur [Z] [S] étant bénéficiaire de l’APL.

Il ressort du décompte que l’arriéré n’a pas été régularisé dans les 8 jours de la notification, ni au jour de l’assignation, ni à la date de l’audience.

Monsieur [Z] [S] n’ayant pas, dans le délai d'un mois à compter de la notification de la mise en demeure, réglé les causes de celle-ci, la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 21 janvier 2024 en vertu des dispositions du contrat.

En conséquence, Monsieur [Z] [S] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 21 janvier 2024, ce qui constitue pour la SAEM ADOMA un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du contrat de résidence.

Sur la créance de la bailleresse

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au soutien de sa demande la SAEM ADOMA produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s'établirait à 2070,44 euros à la date du 7 août 2024.

Cependant, ce décompte intègre des frais de rejet (0,09*10 = 0,90 euros) sans qu’il soit justifié du bienfondé de leur réclamation. En conséquence il convient de déduire cette somme du décompte.

L’obligation au paiement de cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [Z] [S] sera condamné au paiement de la somme de 2069,54 euros, à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation dus à la date du 7 août 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse – et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance (489,10 euros au jour de l'audience) à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [Z] [S].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [Z] [S] à verser à la SAEM ADOMA la somme de 100 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS