TJ Bordeaux, 20 sept. 2024, RG 24/01091

Du 20 septembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01091 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZHGK

S.A. DOMOFRANCE

C/

[C] [S] épouse [Z]

- Expéditions délivrées au défendeur

- FE délivrée à
SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD

Le 20/09/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 septembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE
[Adresse 1]
[Localité 4]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSE :

Madame [C] [S] épouse [Z]
née le 23 Mars 1974 à [Localité 6]
[Adresse 3]
Porte H103 -
[Localité 5]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Août 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé en date du 30 septembre 2020, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [C] [Z] née [S] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi qu'un emplacement de stationnement n°0003 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1127,44 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre des clauses contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Madame [C] [Z] née [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 9 août 2024 aux fins de voir :
Constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée au bail,Ordonner l'expulsion de Madame [C] [Z] née [S] ainsi que celle de toute personne entrée de son chef dans le logement et de tous meubles et objets mobiliers lui appartenant des locaux donnés à bail (logement principal + parking) avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,Condamner Madame [C] [Z] née [S] au paiement d'une provision de 1.088,84 euros suivant décompte arrêté au 5 février 2024 à parfaire au jour des plaidoiries,Condamner Madame [C] [Z] née [S] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à complète libération des lieux,Condamner Madame [C] [Z] née [S] au paiement d'une juste indemnité de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [C] [Z] née [S] aux entiers dépens.
Lors de l'audience du 9 août 2024, la SA HLM DOMOFRANCE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 1380,72 euros au 7 août 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignée à domicile avec remise de l'acte à une personne présente, Madame [C] [Z] née [S] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 20 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution de la défenderesse

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 29 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 9 août 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 16 novembre 2023.

L'action aux fins de constat de la résiliation des baux est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation des contrats de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement n°0003 loué par la SA HLM DOMOFRANCE à Madame [C] [Z] née [S].

En l'espèce, les baux conclus entre les parties comportent chacun une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [C] [Z] née [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 1127,44 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 14 novembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, si le commandement de payer du 14 novembre 2023 vise le délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, les baux conclus entre les parties le 30 septembre 2020 sont demeurés régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, les contrats de bail stipulaient un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 14 novembre 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois. 

Madame [C] [Z] née [S] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 14 novembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu des clauses de résiliation contractuelles qu’il y a lieu de constater à la date du 15 janvier 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des baux acquise depuis le 15 janvier 2024.

Dès lors, Madame [C] [Z] née [S] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 15 janvier 2024, ce qui constitue pour la SA HLM DOMOFRANCE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation des baux.

Sur la provision et les indemnités d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1380,72 euros à la date du 7 août 2024.

Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (98,87 + 69,81 = 168,68 euros), qu'il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [C] [Z] née [S] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1212,04 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 7 août 2024 – échéance du mois de juillet 2024 incluse. Madame [C] [Z] née [S] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (607,37euros pour le logement et 13,23 euros pour l'emplacement de stationnement, soit 620,60 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [C] [Z] née [S].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [C] [Z] née [S] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 200 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,