TJ Évry, 18 oct. 2024, RG 23/06914

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Octobre 2024

AFFAIRE N° RG 23/06914 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYIC

NAC : 72A

Jugement Rendu le 18 Octobre 2024

FE Délivrées le :

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence OUDINOT 43, situé [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, immatriculé au Registre du Commerce et des Soicétés de CRETEIL sous le numéro 518 241 922, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 5],

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Y] [C], né le 12 Septembre 1983 à , demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]

Défaillant,

Madame [B] [O] [L] épouse [C], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.
Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 avril 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [B] [L] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] sont copropriétaires du lot n°350 (nouvelle numérotation) au sein de la copropriété OUDINOT 43 sise [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence OUDINOT 43 sise [Adresse 2] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a fait assigner Madame [B] [L] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] devant le tribunal judiciaire d'EVRY et sollicite de :

- les condamner solidairement ou à tout le moins IN SOLIDUM à lui payer la somme en principal de 18 473,48 €, au titre des charges de copropriété impayées arrétées au 01/10/2023 inclus et représentant :
-15 753, 10 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;
-1 971,44 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet1965 ;
-446,38 € au titre des frais d’huissier relevant des dépens ;
-151,28 au titre des frais d’avocat relevant de l’article 700 du code de procédure civile

- ASSORTIR la condamnation prononcée à 1’encontre de Madame [B] [L] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] d’une condamnation solidaire ou à tout le monis in solidum au paiement de l’intérét au taux légal à compter :
-de la relance adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic en exercice, en date du 26/09/2019 d’avoir à payer la somme de 11 904,92 euros de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic en exercice, en date du 05/05/2021 d’avoir à payer la somme de 14 563,08 euros
-du commandement de payer délivré par l’étude ID FACTO, Huissiers de justice associés, en date du 18/06/2021, pour paiement de la somme de 14 089,41€ ;
-de la mise en demeure adressée par Maître PELIT JUMEL, avocat, en date du 03/02/2022 d’avoir à payer la somme de 15 472,49 € de la présente assignation.

- ORDONNER la capitalisation des intéréts à compter de la délivrance de l’assignation ;

- CONDAMNER solidairement ou à tout le moins IN SOLIDUM Madame [B] [L] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé OUDINOT 43 sis[Adresse 2] a [Localité 6], la somme de 1800 € à titre de dommages et intéréts pour résistance abusive.

- CONDAMNER solidairement ou à tout le moins IN SOLIDUM Madame [B] [L] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires dénommé OUDINOT 43 sis [Adresse 2] a [Localité 6], une indemnité de 1500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procedure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 185,78 €, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du Code de commerce qui pourront étre recouvrés par Maitre Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code cle Procedure Civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [B] [L] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] , bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n'ont pas constitué avocat.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 avril 2024. L'affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 septembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [B] [L] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] qui indique les tantièmes représentés par leur lot n°350 dans la copropriété ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 2/07/2012, 24/06/2013, 27/06/2014, 11/05/2015, 29/09/2016, 10/12/2018, 18/04/2019, 30/01/2021, 13/07/2021, 04/07/2022;
- une attestation de non recours desdites assemblées;
- les appels de fonds et charges sur la période considérée ;
- le contrat de syndic;
- un extrait du règlement de copropriété;
- un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 1er octobre 2023 sur la période du 26/03/2012 au 01/10/2023 provisions charges courantes 1/10/2023 et cotisations fonds travaux 01/10/2023 inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 18 473,48 euros frais de recouvrement et dépens inclus.

A l'examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêtés au 01/10/2023 pour la période du 26/03/2012 au 01/10/2023 provisions charges courantes 1/10/2023 et cotisations fonds travaux 01/10/2023 inclus, s’élève à la somme de 15 904,38 euros.

S’agissant du point de départ des intérets au taux légal, il est justifié d’un commandement de payer du 11 juin 2021 dans laquelle les défendeurs ont été sommés de payer la somme de 13 904,02 euros les autres mise en demeure et relances n’étant pas justifiées par leur envoi en recommandé avec accusé de réception. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérets au taux légal seront donc dus à compter de ce commandement de payer.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”

En l’espèce, il est produit le réglement de copropriété prévoyant la solidarité des propriétaires indivisaires de lots, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, Madame [B] [L] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 15 753,10 euros conformément à leur demande.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, Madame [B] [L] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 2 569,10 euros.

Les frais de mise en demeure, relance n’apparaissent pas fondés car ils ne sont pas justifiés ni leurs modalités d’envoi.

Les frais de mise au contentieux, d’injonction FRF conseil, les frais de constat d’huissiers ne sont pas fondés faute de la production des justificatifs.

Enfin la lettre de mise en demeure de l’avocat constitue des dépens.

Seuls apparaissent fondés les frais ID FACTO du commandement de payer d’un montant de 185,39 euros conformément à la facture.

En conséquence, Madame [B] [L] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 185,39 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [L] épouse [C] et Monsieur [Y] [C] qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS