TJ Boulogne-sur-Mer, 13 juin 2024, RG 24/00719

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00719 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75Z44

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 19 Septembre 2024

[G] [O]

C/

[R] [T]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
du 19 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [G] [O]
né le 02 Février 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [R] [T], demeurant [Adresse 4]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 JUIN 2024

Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 SEPTEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Guy DRAGON, Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 février 2015, M. [G] [O], a donné à bail à Mme [R] [T], un logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 440,00 euros, payable d’avance, outre 40 euros de charges.

En présence de loyers impayés, M. [G] [O] a, par acte de commissaire de justice signifié le 29 septembre 2023, fait commandement à Mme [R] [T] d'avoir à lui payer la somme de 2485,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 septembre 2023, outre 191,53 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX par courrier électronique enregistré le 29 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 avril 2024, M. [G] [O] a fait citer Mme [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer aux fins de :
constater la résiliation du bail consenti à Mme [R] [T], par le jeu de la clause résolutoire, en vertu des dispositions de l’article 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée ;ou à défaut, prononcer la résiliation du bail consenti à Mme [R] [T] en vertu de l’article 1343-5 du code civil ;d’ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [R] [T] et de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique, des lieux appartenant au requérant ; autoriser le cas échéant le demandeur à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de Mme [R] [T] :de condamner Mme [R] [T] au paiement d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux ;condamner Mme [R] [T] à payer au requérant une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;de condamner Mme [R] [T] à payer au requérant la somme de 2485,20 euros avec intérêt au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 29 septembre 2023, outre les loyers échus et à échoir depuis cette date jusqu’à la résiliation du bail, sous déduction des acomptes éventuellement versés, selon décompte qui sera fourni lors des débats ;de condamner Mme [R] [T] au paiement de la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement et de tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues par le débiteur ;d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 11 avril 2024.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 13 juin 2024 où elle a été retenue.

M. [G] [O], comparant, maintient ses demandes et actualise celle en paiement à la somme de 2076,20 euros au titre des loyers échus au 11 juin 2024. Il précise que la situation de la locataire est compliquée depuis 2017, que le paiement des loyers n’est pas régulier mais que Mme [R] [T] fournit des efforts. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais.

Mme [R] [T] bien que régulièrement assignée à domicile n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l'espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 29 septembre 2023.

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique enregistrée le 11 avril 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 29 septembre 2023 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l'article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 29 novembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, M. [G] [O] produit le contrat de bail conclu le 14 février 2015, le commandement de payer du 29 septembre 2023, un décompte de créance au 11 juin 2024.

Au vu de ces pièces, Mme [R] [T] sera condamnée au paiement de la somme de 1628,60 euros, déduction faite de la somme de 447,60 euros correspondant à des frais d’huissier à inclure dans les dépens, avec intérêt au taux légal à compter du 29 septembre 2023.
 
Sur la suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce il résulte du diagnostic social et financier que la locataire dispose de ressources irrégulières compte tenu de la nature de son activité professionnelle mais qu’elle verse régulièrement une somme d’argent à son propriétaire. Par ailleurs une de ses filles l’aide à apurer sa situation de sorte que des versements exceptionnels ont été effectués ces derniers mois.

Mme [R] [T] a mis en place un dossier FSL maintien lequel a été accepté par le bailleur qui ne s’oppose pas à des délais de paiement.

Le tribunal relève enfin que la dette locative a diminué depuis la délivrance du commandement de payer.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu de considérer que Mme [R] [T] est en situation de régler sa dette locative et qu'elle devra apurer celle-ci en 36 mensualités de 45,25 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu de la situation personnelle et financière de la débitrice, et conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par Mme [R] [T] en sus du loyer courant s'imputeront d'abord sur le capital dû.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et M. [G] [O] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, la locataire devra payer une indemnité d'occupation, d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu'à la restitution des lieux.

Sur le sort des meubles

 Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d'exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l'article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n'est qu'à défaut de cette indication que l'huissier de justice chargé de l'expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d'en dresser inventaire conformément aux dispositions de l'article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur l’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des Procédures civiles d’exécution tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l’état les circonstances ne font pas apparaître la nécessité de faire droit à la demande d’astreinte sollicitée par le bailleur

Sur les autres demandes :

Sur les dépens
Selon l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, il convient de dire que Mme [R] [T], succombant à l'instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles
L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
 
Il convient, en tenant compte de la situation respective des parties de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Aucun élément de l'espèce ne justifie qu'il soit dérogé au principe de l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action tendant au constat de la résiliation de bail ;