TJ Paris, 19 sept. 2024, RG 24/01027

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Maître Lucien MAKOSSO
Me Sandra HERRY

Copie exécutoire délivrée
le :

à :

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01027 - N° Portalis 352J-W-B7I-C327D

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 19 septembre 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. LA SCI N.D.L,
[Adresse 1]
représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE,

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [G],
[Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS,

Madame [O] [G],
[Adresse 2]
comparante en personne assistée de Me Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 19 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/01027 - N° Portalis 352J-W-B7I-C327D

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 1988, la SCI N.D.L. a consenti un bail d’habitation à M. [L] [G] et Mme [O] [G] sur des locaux situés au [Adresse 2].

Par jugement du 19 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a dit que le bail était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 depuis le 1er octobre 1991 et s’était renouvelé par période de 6 années depuis cette date.

Par actes de commissaire de justice du 30 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 885,91 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [G] et Mme [O] [G] le 31 octobre 2023.

Une saisie attribution a été pratiquée sur le compte des époux [G] le 6 novembre 2023 qui a conduit au blocage de la somme de 2.434,96 euros.

Par assignations du 5 janvier 2024, la SCI N.D.L. a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [L] [G] et Mme [O] [G] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 303,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 décembre 2023,1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 21 mai 2024, la SCI N.D.L. maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 mai 2024, s'élève désormais à 1 490,73 euros. La SCI N.D.L. considère que le commandement est valable et que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines, de sorte que le bail est résilié depuis le 15 décembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire.

M. [L] [G] et Mme [O] [G] déposent des conclusions au titre desquelles ils demandent de déclarer nul et de nul effet ou, à tout le moins mal fondé, le commandement de payer délivré aux époux [G] le 30 octobre 2023. A titre subsidiaire, M. [L] [G] et Mme [O] [G] sollicitent un délai de six mois pour s’acquitter de la dette et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Au soutien de leur demande principale, ils exposent que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi sans aucune explication alors qu’un jugement avait été rendu le 19 juillet 2023 au sujet de la réévaluation du loyer et alors qu’il ne correspondait pas au montant indiqué dans l’avis d’échéance du 1er octobre 2023. Ils ajoutent que la dette a été réglée dans les délais du commandement, un chèque d’un montant de 1.417,82 ayant été adressé au mois de novembre 2023 qui n’a été encaissé qu’au mois de janvier 2024. Ils ajoutent que selon le dernier avis d’échéance, l’arriéré réclamé est de 781,82 euros et que cette somme ne correspond pas à des loyers impayés mais à des frais et dépens résultant du jugement rendu le 19 juillet 2023.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [L] [G] et Mme [O] [G] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI N.D.L. justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 30 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements versé au débat par la bailleresse, la somme de 885,91 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Pour faire échec au commandement, les locataires prétendent que celui-ci a été délivré de mauvaise foi.

Si le commandement a été délivré peu de temps après la signification du jugement du 19 juillet 2023, il convient de relever qu’il n’a pas été délivré pour l’ensemble de la dette locative, à savoir la hausse du loyer pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023, mais uniquement pour l’échéance d’octobre et la taxe d’ordures ménagères. En outre, le commandement de payer du 30 octobre 2023 détaille les postes de la dette qui est réclamée de sorte que les défendeurs savaient à quoi correspondait le montant qu’il leur était demandé de régler. Il en résulte que la mauvaise foi de la bailleresse n’est pas démontrée et que le commandement de payer a été valablement délivrée aux locataires.

Les locataires contestent l’affirmation de la bailleresse selon laquelle la somme de 885,91 euros mentionnée au commandement n’aurait pas été réglée dans le délai, ceux-ci indiquant avoir effectué un règlement par chèque de 1.417,82 euros par chèque qui n’a été encaissé que début de janvier 2024 par la bailleresse.

Il ressort des documents versés au débat par la SCI N.D.L. que le décompte locatif ne fait apparaître aucun versement en novembre et un versement de 6 523,96 euros début janvier 2024 alors que l’avis d’échéance du 1er décembre 2023 mentionne un versement de 1.417,82 euros comme indiqué par les locataires.

Il apparaît ainsi que le relevé produit par la bailleresse ne contient pas de manière précise les dates de règlement effectuées par les locataires alors que la charge de la preuve du non-règlement des causes du commandement dans le délai de six semaines pèse sur elle.

En outre, il convient de relever qu’une saisie attribution a été pratiquée sur les comptes des époux [G] le 6 novembre 2023 qui a permis de bloquer la somme de 2.434,96 euros.

Il apparaît en conséquence, que la dette mentionnée dans le commandement de payer a été réglée dans le délai de 6 semaines puisqu’outre le versement des époux [G] effectué au mois de novembre 2023, la provision de 2.434,96 euros a été bloquée le 6 novembre 2023 soit moins de 6 semaines après la délivrance du commandement.

Il apparaît ainsi que le bailleur ne peut se prévaloir des effets de la clause résolutoire, les causes du commandement de payer ayant été réglées dans le délai de six semaines.

Dans ces conditions, la SCI N.D.L. sera déboutée de sa demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI N.D.L. verse aux débats un décompte selon lequel, à la date du 21 mai 2024, M. [L] [G] et Mme [O] [G] lui devaient la somme de 1 490,73 euros, échéance de mai incluse.

M. [L] [G] et Mme [O] [G] contestent cette somme, indiquant qu’elle s’élève à la somme de 781,82 euros et qu’elle ne correspond pas à une dette de loyer mais à un solde de frais et dépens résultant du jugement rendu le 19 juillet 2023.

Il ressort en effet du décompte produit qu’au 30 mai 2024, la créance s’élève à la somme de 781,82 euros et non de 1.490,73 euros comme indiqué à l’audience.

Or, le relevé de compte comprend la condamnation aux frais irrépétibles d’un montant de 1.000 euros prononcée par le jugement du 19 juillet 2023 ainsi que des dépens d’un montant de 411,41 euros. Il en résulte que la créance de la société N.D.L. arrêtée au 30 mai 2024 n’est pas une dette de loyer mais correspond aux frais et dépens pour l’exécution la société N.D.L. dispose déjà d’un titre exécutoire.

En conséquence, la bailleresse ne pourra qu’être déboutée de sa demande de paiement.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société N.D.L., qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, cette condamnation incluant le commandement de payer délivré le 30 octobre 2023.

En conséquence, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,