TJ Paris, 18 oct. 2024, RG 23/06022

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Nicolas DHUIN

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Carine SMADJA

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 23/06022 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NEN

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le vendredi 18 octobre 2024

DEMANDEUR
Monsieur [I] [L], demeurant [Adresse 1], représenté par son mandataire de gestion la SAS FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1434

DÉFENDEURS
Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Nicolas DHUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0213

Madame [W] [B], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Nicolas DHUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0213

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 juin 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 18 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06022 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NEN

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2016, M. [I] [L] a donné à bail à M. [J] [R] et Mme [W] [B] un appartement à usage d'habitation, outre une cave et une place de parking, sis [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le versement mensuel d'un loyer d'un montant de 2 790 euros outre la somme de 210 euros au titre de la provision sur charges, ainsi que le versement de la somme de 2 790 euros au titre du dépôt de garantie.

L'état des lieux d'entrée a été établi le 16 décembre 2016, et l'état des lieux de sortie le 22 juin 2022.

Par lettre recommandée du 9 septembre 2022, M. [J] [R] et Mme [W] [B] ont sollicité la restitution du dépôt de garantie.

En réponse, le mandataire du bailleur indiquait que l’arrêté de compte établi à la suite du départ des lieux des locataires faisait apparaître un solde débiteur de 2 359,06 euros.

Par acte d'huissier signifié le 28 juin 2023, M. [I] [L] a fait assigner M. [J] [R] et Mme [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, notamment, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
2 316,60 euros correspondant au solde locatif dû au 22 juin 2022, sans possibilité d’octroi de délais de paiement,3 000 euros à titre de dommages et intérêts,3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens
Après plusieurs renvois à la demande de l'une ou l'autre partie, l’affaire a été appelée à l'audience du 26 juin 2024.

Dans le dernier état de ses prétentions soutenues oralement à l'audience du 26 juin 2024, M. [I] [L], représenté par son conseil demande au tribunal de :
écarter des débats les pièces n°15 et 16 qui sont des échanges confidentiels entre avocats,débouter M. [J] [R] et Mme [W] [B] de l'intégralité de leurs demandes,condamner solidairement M. [J] [R] et Mme [W] [B] au paiement de la somme de 2 316,60 euros correspondant aux sommes dues au 22 juin 2022, date de la remise des clés ;autoriser M. [I] [L] à conserver le dépôt de garantie,dire n’y avoir lieu à octroi de délais au profit de M. [J] [R] et Mme [W] [B] pour se libérer de leur dette,condamner solidairement M. [J] [R] et Mme [W] [B] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner solidairement M. [J] [R] et Mme [W] [B] au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
M. [J] [R] et Mme [W] [B], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection de rejeter la demande visant à écarter les pièces n°15 et 16 qu’échangées entre le conseil de M. [I] [L] et Mme [W] [B], celles-ci n’étant pas couvertes par le secret professionnel, et de condamner M. [I] [L] au paiement des sommes suivantes, ainsi que développé dans ses lettres officielles des 18 et 25 juin 2024 :

1 423,72 euros correspondant au solde du dépôt de garantie après déduction de la taxe d’ordures ménagères et des réparations locatives reconnues s’élevant à 1 181,28 euros ;
6 352,72 euros correspondant à la majoration s’élevant à 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;
2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 26 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l'affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024, prorogé au 18 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur la demande tendant à voir écarter des débats les pièces n°15 et 16 des défendeurs
Aux termes de l’article 411 du code de procédure civile, le mandat de représentation en justice emporte pouvoir et devoir d’accomplir au nom du mandant les actes de la procédure.

Selon l’article 1384 du code civil, le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

Sur le fondement de ces textes, il a été jugé que l’avocat, partie une instance, ne peut pas assurer sa propre représentation.

Il en résulte que les courriers adressés par Mme [W] [B] au conseil de M. [I] [L], communiqués sous les numéros 15 et 16 par cette dernière, ne peuvent être soumis au secret professionnel bien que la défenderesse exerce la profession d’avocat et ait rédigé ces courriers sur son papier à en-tête professionnel dès lors que Mme [W] [B] n’a pu se représenter elle-même dans le cadre de son litige.

Ainsi ces courriers ne peuvent être assimilés à des courriers échangés entre avocats et soumis au secret professionnel et il n’y a pas lieu de les écarter des débats.

2. Sur la demande au titre des dégradations locatives et au titre de la régularisation des charges et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

a. sur les réparations locatives à la charge des locataires

Selon l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

En outre, et selon l'article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

À cet égard, et en application de l'article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, les réparations locatives se définissent comme les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.
Il résulte de ces dispositions que les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire, de sorte qu'il n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquelles il sollicite une indemnisation pour obtenir réparation, et que par ailleurs les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils sont en relation étroite avec les dégradations constatées et n'apparaissent pas surévalués.

Il appartient par suite à M. [I] [L] de justifier de la réalité des réparations qu’il entend mettre à la charge de M. [J] [R] et Mme [W] [B].

A la suite de l’état des lieux de sortie du 22 juin 2022, M. [I] [L] a fait chiffrer les réparations locatives à la somme de 1 404,60 euros TTC ainsi que cela résulte du document chiffrage Constatimmo du 21 mars 2023 dont certains postes sont contestés par les locataires.

Il convient d’examiner les points de désaccord signalés dans la pièce n°17 des défendeurs au regard de l'état des lieux d'entrée en date du 16 décembre 2016 et de l'état des lieux de sortie contradictoire en date du 22 juin 2022 :

Dépose de la goulotte PVC de la chambre : il convient de relever que l’état des lieux de sortie ne mentionne pas cet élément, de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir cette réparation relative à une dégradation qui n’a pas été contradictoirement constatée. La somme de 11 euros TTC doit donc être déduite du chiffrage Constatimmo.
Nettoyage des VMC, hormis celles de la cuisine et de la salle de bains n°1. L’état des lieux de sortie relève qu’un certain nombre de VMC et grilles de ventilation n’ont pas été nettoyées, l’état des lieux d’entrée ne mentionnant pas de difficultés à ce sujet. Pour contester la propreté des aérations lors de l’entrée des lieux, les défendeurs produisent un courrier du 12 septembre 2017 demandant le nettoyage des filtres d’aération de l’appartement. Cependant, il convient de relever que cette lettre a été adressée neuf mois après la prise de possession des lieux par les locataires et ne permet pas d’établir que les VMC et grilles d’aération n’étaient pas propres lors de l’entrée dans les lieux de M. [J] [R] et Mme [W] [B]. Le nettoyage sera donc mis à la charge des locataires et ne sera pas déduit du chiffrage présenté par le bailleur.
Fourniture et pose d’une douille DCL sur le luminaire du plafond de la cuisine. L’état des lieux sortant mentionne qu’il en mauvais état : Cache et fil manquant, domino alors que l’état des lieux d’entrée indique la présence d’une douille et d’une ampoule simple. Il résulte de la comparaison des états des lieux que l’éclairage du plafond a été détérioré et que sa réparation est à la charge des locataires. La somme correspondante ne sera pas déduite du chiffrage présenté par le bailleur.
Fiche manquante sur douille DCL du luminaire du séjour. L’état des lieux sortant mentionne qu’il en mauvais état : Caches fil manquant, 2 dominos alors que l’état des lieux d’entrée indique la présence de douilles et d’ampoules. Il résulte de la comparaison des états des lieux que l’éclairage du plafond a été détérioré et que sa réparation est à la charge des locataires. La somme correspondante ne sera pas déduite du chiffrage présenté par le bailleur. Il en est de même concernant le remplacement de la douille et de l’ampoule pour la même pièce.
Il en résulte que s’agissant des réparations locatives chiffrées dans le document Constatimmo du 21 mars 2023 seule la somme de 11 euros doit être déduite, de sorte que les réparations locatives à la charge des défendeurs s’élèvent à la somme 1 393,60 euros.

Le bailleur sollicite en outre la somme de 1.593,90 euros au titre des réfections des peintures.

Cependant, le demandeur ne rapporte pas la preuve de la nécessité de procéder à la réfection des peintures ni la responsabilité des locataires dans le mauvais état des peintures, étant précisé qu’à la suite de l’occupation du logement pendant 6 années, les peintures ne pouvaient plus être à l’état neuf.

Le demandeur sera donc débouté de cette demande faute d’établir la responsabilité des locataires dans l’état de la peinture qui ne résulterait pas d’une simple vétusté liée à la durée d’occupation du logement.

Partant, au vu de l'ensemble des éléments du débat, il convient d'évaluer à la somme totale de 1 393,60 euros le montant des réparations locatives dues solidairement par M. [J] [R] et Mme [W] [B] au titre des dégradations démontrées par le bailleur.

b. sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères

En application des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des charges récupérables, lesquelles sont exigibles sur justification en contrepartie notamment des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Selon l'annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur la liste des impositions et redevances récupérables par le bailleur.

En l'espèce, les locataires ne contestent pas devoir la taxe d’ordures ménagères qui s’élèvent à la somme de 185 euros. Elle sera mise à leur charge.

c. sur la régularisation des charges locatives

En vertu de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle ; les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ; un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, M. [I] [L] justifie de la régularisation de charges à hauteur de 1 923,10 euros pour l’année 2020/2021 par la production de la régularisation opérée par le syndic.

Les locataires ne fournissant aucun élément permettant de contester sérieusement le montant dû au titre de la régularisation des charges, seront solidairement condamnés au paiement de cette somme.

d. sur les comptes entre les parties

Il résulte des développements qui précèdent que les comptes entre les parties s'établissent comme suit :

Au débit des locataires
Au crédit des locataires
Réparations locatives
1 393,60 euros

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour l'année 2016
185 euros

Régularisation des charges
1 923,10 euros

Dépôt de garantie versé
par les locataires
lors de l'entrée dans les lieux

2 790 euros
Total

---

3 501,10 euros

---

2 790 euros

---

M. [J] [R] et Mme [W] [B] se trouvent ainsi redevables à l'égard du bailleur de la somme de 3 501,10 – 2 790 soit 711,70 euros.

Par conséquent, M. [J] [R] et Mme [W] [B] seront condamnés solidairement à payer à M. [I] [L] la somme de 711,70 euros au titre des réparations locatives, de la régularisation des charges et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, après déduction du montant du dépôt de garantie.

e. sur la pénalité de 10 % liée au retard de restitution d'une partie du dépôt de garantie.

Selon l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pris dans sa rédaction applicable au présent litige, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. 

En l'espèce, il a été établi que le compte locataire était en faveur de M. [I] [L] de sorte que ce dernier a légitimement retenu le dépôt de garantie qui s’avère être inférieur aux sommes dues par les locataires.

En conséquence, les locataires seront déboutés de leur demande au titre de la majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie.

3. Sur la demande en dommages et intérêts formée par le demandeur

En application de l'article 1147 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il résulte de ces dispositions que la mise en jeu de la responsabilité contractuelle d'un contractant suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien de causalité.

En l'espèce, M. [I] [L] ne justifie pas de l'existence du préjudice qu'il allègue dans s écritures, de sorte que sa demande en dommages et intérêts de ce chef sera rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [J] [R] et Mme [W] [B] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, M. [J] [R] et Mme [W] [B] seront également tenus de verser à M. [I] [L] une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l'équité commande de fixer à la somme de 1 000 euros.

Compte-tenu de l'ancienneté de la créance et de la carence persistante de la défenderesse, l'exécution provisoire de la présente décision, compatible avec la nature de l'affaire, ne sera pas écartée en application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,