TJ Tours, 17 oct. 2024, RG 24/02576

MINUTE N° :

JUGEMENT
DU 17 Octobre 2024

N° RC 24/02576

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

[T] [P]

ET :

[E] [H]

Débats à l'audience du 10 Octobre 2024

copie et grosse le :
à Me BERBIGIER

copie le :
à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 17 Octobre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 6],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : D. REYMOND, juge placé près la Première présidente de la Cour d’appel d’Orléans, délégué au Tribunal judiciaire de Tours par ordonnances n°298/2024 et n°310/2024 de Madame la Première présidente de la Cour d'appel d'Orléans en date des 5 juillet et 16 juillet 2024, notamment pour le service général, en qualité de juge des contentieux de la protection et juge aux affaires familiales, outre le service général,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 10 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Octobre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [T] [P]
née le 06 Mars 1954 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D'une Part ;

ET :

Monsieur [E] [H]
né le 03 Février 2000 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]

non comparant

D'autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 mai 2019, Madame [P] [T] a loué à Monsieur [H] [E] un local à usage d’habitation, constitué d'un studio dans une maison individuelle située [Adresse 3], [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 410 euros, charges comprises.

Par acte d’huissier du 23 janvier 2024 remis à domicile, Madame [P] [T] a fait délivrer à Monsieur [H] [E] un commandement de payer la somme de 408,04 euros au titre des loyers et charges échus (assurances incluses), outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 1er février 2024.

Par acte d’huissier en date du 24 avril 2024 délivré à étude, Madame [P] [T] a fait assigner Monsieur [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et demande de :
- juger que Monsieur [H] [E] a manqué à ses obligations légales et contractuelles de régler ses échéances aux termes convenus et d'user paisiblement de la chose loué ;
- constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 6 mars 2024,
- condamner Monsieur [H] [E] à régler, dans cette hypothèse, à Madame [P] [T] la somme de 1231 euros au titre de l'arriéré de loyers arrêté à la date du jeu de la clause résolutoire, outre 34,04 euros au titre des cotisations d’assurance réglées par le propriétaire bailleur pour le compte de son locataire, outre au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle de 420 euros à compter du 1er avril 2023 jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux, laquelle doit être augmentée de 8,52 euros par mois de cotisations d'assurance,
- à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location aux torts exclusifs de Monsieur [H] [E],
- dans cette hypothèse, condamner Monsieur [H] [E] à payer à régler à Madame [P] [T] la somme de 1651 euros au titre des loyers dus arrêté au mois d'avril 2024, outre 42,56 euros au titre des cotisations d’assurance réglées par le propriétaire bailleur pour le compte de son locataire ; à actualiser au jour des plaidoiries, outre au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle de 428,52 euros à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux,
- en toute hypothèse, juger que Monsieur [H] [E] est occupant sans droit ni titre du logement et prononcer son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier,
- juger que le sort des meubles appartenant au preneur et garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivant du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Monsieur [H] [E] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de tout préjudice subi par elle,
- condamner Monsieur [H] [E] à payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [H] [E] au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de dénonce à la CCAPEX,
- juger que les frais d'exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Outre les manquements à l'obligation de payer le loyer convenu, Madame [P] [T] fait valoir que le locataire est devenu dangereux et violent à son égard – sachant que le studio se trouve dans la maison d'habitation qui constitue son propre logement – et à l'égard de ses proches, produisant des attestations en ce sens. L'attitude du locataire l'a conduite à déposer plainte pour dégradations le 23 septembre 2023, puis le 16 novembre 2023, puis le 25 janvier 2024, son neveu déposant plainte lui aussi, pour violence, le 23 novembre 2023, et à nouveau le 9 décembre 2023.

Pour un plus ample exposé des moyens au soutien des prétentions de Madame [P] [T], il sera renvoyé à la lecture de son assignation, conformément aux termes de l'article 455 du code de procédure civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'INDRE et LOIRE le 30 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2024.

A cette audience, Madame [P] [T], représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 3193 euros, au titre des loyers et charges échus au 10 octobre 2024, terme du mois de octobre 2024 inclus. Son conseil souligne que le locataire est devenue dangereux pour la bailleresse qui habite dans le même bâtiment et qui ne se sent plus tranquille chez elle.

Monsieur [H] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le juge donne connaissance de l’enquête sociale reçue au greffe le 9 octobre 2023.

Compte tenu des risques soulignés par le conseil de la bailleresse pour la sécurité de cette dernière, l’affaire est mise en délibéré au 17 octobre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l’assignation a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX ou de la CAF et elle a été notifiée au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de l’assignation.

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur le fond

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Pour tout commandement de payer délivré avant le 29 juillet 2023, ce délai est de deux mois.

L’article 24 V de cette même loi permet cependant au juge, même d’office, d’accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Selon ce texte, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 24 VII permet également au juge, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant ».

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun règlement n'ayant été effectué dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer du 23 janvier 2024 (visant une dette de 408,04 euros), comprenant les mentions prévues par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 mars 2024.

Sur l’expulsion et l'indemnité d'occupation

Faute de reprise du paiement du loyer, Monsieur [H] [E] ne peut bénéficier de délais suspendant les effets de la clause résolutoire. Le tribunal ne peut que constater qu’il occupe sans droit ni titre le logement loué depuis le 6 mars 2024.

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [H] [E] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, Madame [P] [T] sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [E], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [H] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, il résulte du décompte produit que la dette s'élèverait à 3193 euros.

Monsieur [H] [E], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

La somme réclamée n'appelle aucune observation en ce qu'elle est limitée aux loyers (charges comprises), à l'exclusion des sommes qui seraient dues au titre de la cotisation d'assurance que la bailleresse affirme prendre en charge pour le compte du bailleur, sans fournir de justificatif à cet égard.

En ce qui concerne les demandes au titre de cotisation d'assurance, faute de justificatif, elles ne peuvent qu'être rejetées.

Par suite, la dette locative à retenir est de 3193 euros.

Monsieur [H] [E] doit par conséquent être condamné au paiement de cette dette locative.

Sur la demande de réparation de tout préjudice subi par la bailleresse du fait du comportement du locataire

A l'appui de sa demande de condamnation du locataire à lui verser la somme de 2000 euros à titre de « dommages et intérêts en réparation de tout préjudice subi par » elle, Madame [P] [T] invoque les dégradations qu'il aurait causées et pour lesquelles elle a porté plainte.

Force est de constater que, si l'existence d'un préjudice est, dans son principe, probable eu égard aux éléments avancés et aux pièces communiquées, l'étendue du préjudice et sa nature, ou plutôt ses natures (moral, financier, matériel...), sont insuffisamment précises :
- la somme de 2000 euros semble inclure des éléments de préjudice matériel, financier et moral, sans qu'il soit précisé dans quelles proportions respectives ;
- les dégradations sont chiffrées, mais aucun justificatif des montants avancés n'est communiqué ;
- les dommages allégués sont étroitement liés aux plaintes pénales déposées et communiquées, dont l'issue n'est pas connue ; les préjudices causés par ces infractions, si le locataire était poursuivi et effectivement condamné, pourraient être réparés par le juge pénal ;

Dans le contexte où le préjudice apparaît, en l'état, insuffisamment précis, il convient de rejeter la demande de Madame [P] [T].

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [E], partie perdante, est condamné à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais d’assignation, de commandement de payer, de dénonciation à la CCAPEX et de notification au Préfet.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires strictement liées à la présente procédure qu’a dû accomplir Madame [P] [T], Monsieur [H] [E] sera condamné à lui verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS