TJ Bobigny, 4 nov. 2024, RG 24/05435

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 24/05435 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5R6
N° de MINUTE : 24/01458

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] [Localité 6], représenté par son syndic, le Cabinet EMMANUEL TOUATI, SARL
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Maître Myriam HERTZ de l’AARPI TLMR Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R079

C/

DEFENDEURS

Madame [B] [J]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représentée

Monsieur [W] [J]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [B] [J] et Monsieur [W] [J] sont propriétaires du lot 15 au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes en date du 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [B] [J] et Monsieur [W] [J] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :
-condamner solidairement Madame [B] [J] et Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 3 532,63 euros au titre des appels impayés au 10 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023
-condamner solidairement Madame [B] [J] et Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 4 395,61 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023
-condamner solidairement Madame [B] [J] et Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner solidairement Madame [B] [J] et Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI
-rappeler l'exécution provisoire de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé à l'assignation valant conclusions pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 juin 2024 par ordonnance du même jour.

Madame [B] [J] et Monsieur [W] [J], régulièrement assignés selon les modalités prévues à l'article 656 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date des 22 juin 2021, 3 octobre 2022 et 4 décembre 2023
-un décompte des impayés arrêté au 10 janvier 2024
-des appels de provisions et régularisations de charges.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Madame [B] [J] et Monsieur [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 532,63 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 10 janvier 2024.

Le règlement de copropriété ne prévoit pas de clause de solidarité et il n’est pas démontré que les défendeurs soient mariés. La solidarité ne se présumant pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2023, date de la mise en demeure.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :
-frais de lettre de mise en demeure pour un montant de 186 euros,
-frais de suivi d’un montant de 1 800 euros,
-frais d’exécution forcée d’un montant de 2 409,61 euros
Soit un montant total de 4 395,61 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une lettre de mise en demeure pour laquelle il lui sera attribué la somme de 30 euros dans la mesure où il ne démontre pas la nécessité de procéder à une mise en demeure par avocat, une simple lettre de mise en demeure étant suffisante au recouvrement de la créance.

Il convient de déduire les frais de suivi, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Enfin, les frais d’exécution forcée ne sont justifiés par aucune pièce.

Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Madame [B] [J] et Monsieur [W] [J] sont redevables de la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du jugement du 26 mai 2021 que Madame [B] [J] et Monsieur [W] [J] ont déjà été condamnés suite à des impayés de leurs charges de copropriété. Cette condamnation précédente et leur persistance à ne pas s'acquitter des charges de copropriété, sans fournir aucune explication au syndicat des copropriétaires, et ce alors qu’ils sont propriétaires de plusieurs biens immobiliers, caractérisent leur mauvaise foi.

Leur refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer de multiples démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Madame [B] [J] et Monsieur [W] [J] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [B] [J] et Monsieur [W] [J], partie perdante, supporteront la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Jean-Philippe TOUATI.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, sans qu'il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,