TJ Lille, 4 nov. 2024, RG 22/00029

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

N° RG 22/00029 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WYNQ

DEMANDEURS :

Mme [S] [B] demeurant [Adresse 1] [Localité 3] - SUISSE
représentée par Me Philippe TALLEUX, substitué par Me Laura LOUIS, avocats postulants au barreau de LILLE, Me Charles-Edouard BRAULT, avocat plaidant au barreau de PARIS

M. [Y] [B] demeuran t [Adresse 2] [Localité 6]
représentée par Me Philippe TALLEUX, substitué par Me Laura LOUIS, avocats postulants au barreau de LILLE, Me Charles-Edouard BRAULT, avocat plaidant au barreau de PARIS

Mme [P] [B] veuve [J] demeurant [Adresse 7] [Localité 8]
représentée par Me Philippe TALLEUX, substitué par Me Laura LOUIS, avocats au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.C.I. CMN, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4] [Localité 9]
S.C.I. CMN, dans les lieux loués, compte tenu de l’élection de domicile prévue au bail: [Adresse 10] [Localité 9]
représentée par Me Thomas MOLINS, substitué par Me Thomas MINNE, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 07 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2024

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 23 janvier 2008, [C] [B] et Mme [P] [B] ont donné à bail à la S.C.I. CMN, des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2008 et moyennant un loyer annuel de 150 000 euros hors taxes hors charges.

Mme [S] [B] et M. [Y] [B] viennent désormais aux droits de [C] [B].

Par actes extrajudiciaires du 29 décembre 2016, la S.C.I. CMN a signifié à Mme [S] [B], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017 aux mêmes clauses que le bail échu.

Par acte d'huissier du 28 mars 2017, les consorts [B] ont consenti au principe du renouvellement du bail moyennant un loyer annuel porté à 174 000 euros hors taxes hors charges.

Par mémoire en fixation de loyer signifié par exploit d'huissier le 27 décembre 2018 à la S.C.I. CMN, les consorts [B] ont fait connaître leur intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 174 000 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 1er janvier 2017.

Les 25 et 28 mars 2019, la S.C.I. CMN a fait notifier deux mémoires en réponses aux propriétaires, demandant le maintien du loyer initial compte tenu de la lourdeur des travaux de rénovation mis à sa charge et bénéficiant in fine aux bailleurs.

Par actes d''huissier signifiés le 9 mai 2019, la S.C.I. CMN a assigné les bailleurs devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail en renouvellement. Faute d'enrôlement, l'acte introductif d'instance est devenu caduc.

Le 23 décembre 2020, les bailleurs ont signifié à la S.C.I. CMN un second mémoire dans lequel ils sollicitent désormais la fixation du loyer à 188 000 euros.

Puis, par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2022, Mme [S] [B], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] ont assigné la S.C.I. CMN devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans leur mémoire n°4 et en réplique signifié par acte d'huissier le 4 octobre 2024, Mme [S] [B], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] demandent au juge de :
Les Déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes ;Dire que le loyer doit être fixé à la valeur locative au regard de la destination des locaux et de l'usage effectif pour une activité d'établissement de crédit, et ce en application de l'article R.145-11 du code de commerce ;Dire que la valeur locative doit s'apprécier au regard des prix pratiqués pour des locaux équivalents ;Fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 à la somme annuelle de 188 000 euros hors taxes hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements requis par la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d'application ;Dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tout différentiel de loyer à compter de chaque échéance contractuelle, et subsidiairement à compter de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé et seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Subsidiairement si une mesure d'instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel au dernier loyer contractuel pendant la durée de l'instance, et ce dans les termes de l'article L.145-57 du code de commerce ;En tout état de cause,
Débouter la société CMN de l'ensemble de ses demandes ;Rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner la S.C.I. CMN au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.
Mme [S] [B], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] indiquent justifier de leur qualité de propriétaire ainsi que de l'absence de mesure de protection de Mme [P] [B]. Ils estiment que s'agissant d'une agence bancaire, il est de jurisprudence constante qu'il s'agit d'une activité assimilée à une activité de bureaux Ils appliquent les coefficients de pondération d'une boutique aux locaux. Ils discutent la qualité de l'emplacement et proposent diverses valeurs de référence.

Dans son mémoire en défense n°3, la S.C.I. CMN demande au juge des loyers commerciaux de
A titre principal,
Prononcer l'irrecevabilité des demandes de Mme [S] [B] et M. [Y] [B], faute de rapporter leurs droits de propriété sur le bien immobilier objet du bail;Prononcer l'irrecevabilité des demandes de Mme [P] [B] faute d'intervention volontaire de son mandataire spécial ès qualité ;Prononcer l'irrecevabilité de ses demandes faute de rapporter la preuve de la proportion de ses droits dans l'immeuble ;A titre subsidiaire,
Dire et juger que le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2017 ne doit pas être fixé par application de l'article R.145-11 du code de commerce, les locaux n'étant pas à usage exclusif de bureaux ;Dire et juger qu'à défaut de modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 doit être fixé sur la base de la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux, intervenu depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, toutes autres clauses et conditions du bail renouvelé demeurant inchangées, soit 168 710,80 €hthc/an ;A titre subsidiaire sur la fixation du loyer renouvelé sur le fondement des articles L.145-33 et suivants du code de commerce, pour le cas où suffisamment d'éléments seraient communiqués pour statuer et fixer le loyer renouvelé et accueillir la demande des requérantes, Dire et juger que le déplafonnement des loyers sera plafonné conformément à l'article L.145-34 alinéa 4 du code de commerce ;A titre subsidiaire,
Dire et juger qu'en cas de qualification de locaux à usage exclusif de bureau, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2017 doit être fixé, toutes les autres clauses et conditions du bail renouvelé demeurant inchangées, à 174 000 euros hthc/an;En tout état de cause,
Pour le cas où une mesure d'instruction serait ordonnée,
Mettre à la charge des demandeurs les frais d'expertise,Fixer le loyer pour la durée de l'instance, à titre provisoire, au montant du loyer actuellement en cours au jour de la décision ordonnant la mesure d'instruction, soit la somme annuelle de 168 710,80 euros hthc/an ;Débouter les requérants de leur demande d'application d'intérêts au taux légal ;Condamner solidairement Mme [S] [B], M. [Y] [B] et Mme [P] [B] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement d el'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
La S.C.I. CMN fait valoir que Mme [S] [B] et M. [Y] [B] ne justifient pas de leur qualité d'héritiers de [C] [B]. Elle soutient que Mme [P] [B] est recevable mais uniquement à proportion de ses droits sur l'immeuble qu'il lui incombe de démonter. Elle ajoute que les requérants ont fait état du placement de Mme [P] [B] sous sauvegarde de justice, de sorte que le mandataire spécial désigné devait intervenir volontairement en la procédure. Le preneur soutient encore que les parties ont entendu soumettre le bail aux articles L. 145-33 et L.145-34. Il considère que les bailleurs opèrent une confusion délibérée entre activité exercée, affectation contractuelle des locaux et les clauses du bail commercial et la nature des locaux alors que c'est cette nature commerciale des locaux et non de l'activité qui conduira à l'application des règles visées aux articles L.145633 et suivants du code de commerce. Selon lui, la clause relative à la sous-location exclut l'usage exclusif de bureaux des locaux loués en ce qu'elle n'interdit pas au locataire des activités autres que celle de banque ou d'assurances. La locataire exclut toute modification notable des éléments de l'article L.145-33 du code de commerce.

Après dix renvois à la demande des parties, l'affaire a été utilement appelée à l'audience du 7 octobre 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la recevabilité des demandes

A- Sur la qualité à agir des requérants

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L'article 32 du même code dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l'espèce, les requérants justifient par un acte de notoriété du 17 juin 2014 (pièce 11) de la qualité d'héritiers de M. [Y] [B] et Mme [S] [B] suite au décès de leur père [R] [B] survenu le 19 avril 2014 et chacun pour moitié.

Ils justifient également de leurs droits dans l'immeuble avec l'acte de donation-partage du 31 juillet 1981 au bénéfice de [R] [B] et Mme [P] [B] veuve [J] chacun pour la moitié (pièce 13), l'acte de copropriété définissant les lots (pièce 10) et l'attestation notariale du 19 avril 2014 établissant les lots propriété de Mme [S] [B] et M. [Y] [B] (pièce 12).

Il convient ainsi de rejeter les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir tant de Mme [S] [B] et M. [Y] [B] que de Mme [P] [B].

B- Sur l'absence d'intervention volontaire du mandataire spécial de Mme [P] [B]

Par jugement du 12 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a dit n'y avoir lieu à mesure de protection concernant Mme [P] [B] veuve [J].

Ainsi, le mandataire spécial a été déchargé et Mme [B] bénéficie de toute sa capacité d'ester en justice.

Dès lors, ses demandes sont recevables et la fin de non-recevoir sera rejetée.

II- Sur la demande d'expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En application de l’article L 145-33 dudit code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord cette valeur est déterminée d’après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux;
3° les obligations respectives des parties;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

D'après l'article L.145-36, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. Le prix du bail des locaux construits ou aménagés en vue d'une utilisation comme établissement de spectacles cinématographiques au sens de l'article L. 212-2 du code du cinéma et de l'image animée est, par dérogation aux RLINK"https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000005634379&idArticle=LEGIARTI000006221958&dateTexte=&categorieLien=cid"articles L. 145-33 et suivants du présent code, déterminé selon les seuls usages observés dans la branche d'activité considérée.

Selon l’article R.145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les baux soumis à l'article R.145-11 échappent au plafonnement de l'article L.145-34 susmentionné.

Il est constant que, pour déterminer la destination des locaux, c’est au bail et à la commune intention des parties qu’il convient de se référer, et non à l’usage effectif des lieux, qui est fait par le locataire. Si cette destination contractuelle n’est pas suffisante pour permettre la qualification, c’est alors également à l’affectation matérielle des locaux, à leur disposition et à leur aménagement qu’il convient de se référer pour en déterminer l’usage.

En l'espèce, les parties s'opposent sur la qualification des locaux et sur la méthode d'évaluation.

De plus, elles s'opposent sur la qualité de l'emplacement des locaux, la société CMN évoquant notamment la fermeture de divers commerces sur la période considérée dans la [Adresse 10]. Et seuls les consorts [B] produisent des valeurs de référence d'autres commerces.

Dans ces conditions, les parties s'opposant sur des éléments de fait, une expertise est nécessaire afin de permettre au juge de disposer d'un avis éclairé sur la qualité de l'emplacement et d'un panel de prix pratiqués dans le voisinage analysés par un tiers neutre.

Il apparaît ainsi prématuré de statuer dès à présent sur la qualification des locaux de bureaux, alors que l'expert pourra procéder à la description des lieux, de leurs affection matérielle, disposition et aménagement, éléments utiles à titre subsidiaire pour déterminer cette qualification.

Dès lors, il convient d'ordonner avant dire droit une expertise de la valeur locative.

L'expert devra déterminer la valeur locative des locaux tant en application de l'article L.145-33 qu'en application de l'article R.145-11 du code de commerce. Il devra également donner son avis sur l'existence éventuelle d'une modification notable des éléments de l'article L. 145-33 qui justifierait un déplafonnement.

Pendant le cours de l'instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il y ait lieu de l'augmenter à ce stade de la procédure.

II- Sur les autres demandes

Dans l'attente du rapport d'expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS