TJ Paris, 4 nov. 2024, RG 22/05763

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me GODIGNON SANTONI (P0074)
Me LACOME D’ESTALENX (C0922)

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18° chambre
2ème section

N° RG 22/05763

N° Portalis 352J-W-B7G-CWSFT

N° MINUTE : 1

Assignation du :
05 Mai 2022

JUGEMENT
rendu le 04 Novembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [E] [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la S.E.L.A.R.L. DOLLA - VIAL & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocas plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSE

S.A.S. SATaO (RCS de Paris 827 492 794)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’A.A.R.P.I. LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0922

Décision du 04 Novembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/05763 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWSFT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2017, Madame [R] [J] [V], aux droits de laquelle intervient son fils Monsieur [E] [V], a donné à bail commercial à la S.A.S. SATaO (ci-après la S.A.S. SATAO) un local, sis [Adresse 2] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans à compter du 15 mars 2017 moyennant un loyer principal annuel de 25.000 euros, pour l'exercice exclusif de l'activité de "CAFE BAR SALON DE THE PETITE RESTAURATION".

Par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2021, Monsieur [E] [V] a fait délivrer à la S.A.S. SATAO un commandement d'avoir à payer la somme de 24.307,90 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 5 mai 2022, Monsieur [E] [V] a assigné la S.A.S. SATAO devant la présente juridiction, aux fins de :
"PRONONCER la résiliation du bail liant Monsieur [E] [S] [H] [V] à la société SATAO, portant sur les locaux sus visés, à compter de la délivrance de l'assignation.
ORDONNER l'expulsion immédiate de la société SATAO, ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, avec au besoin, l'aide et le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir.
CONDAMNER la société SATAO, à payer à Monsieur [E] [S] [H] [V] la somme de 22.042,04 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 10 mars 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ORDONNER la capitalisation des intérêts.
CONDAMNER la société SATAO, à payer à Monsieur [E] [S] [H] [V] la somme de 2.204,20 € à titre de clause pénale.
FIXER le montant de l'indemnité d'occupation journalière, due à compter de la résiliation du bail, à la somme de 111,01 €.

Décision du 04 Novembre 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/05763 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWSFT

CONDAMNER la société SATAO à payer à Monsieur [E] [S] [H] [V], à titre d'indemnité d'occupation, la somme de 111,01 € hors taxes et hors charges, tous les jours à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la remise des clefs et après libération complète et remise des lieux dans l'état prévu au bail.
DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie que la société SATAO a versé à la signature du bail, restera acquis à Monsieur [E] [S] [H] [V] à titre de dommages intérêts
CONDAMNER, la société SATAO, à payer à Monsieur [E] [S] [H] [V], la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir."

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 3 février 2023, la S.A.S. SATAO demande au tribunal, aux visas des articles 1343-5 du code civil, L. 145-41 du code de commerce et 965 du Code de procédure civile, de :
"- RÉDUIRE la dette locative de la société SATAO pour un montant de 227,67 € correspondant au frais du commandement de payer du 18 octobre 2021 ;
- AUTORISER la société SATAO à rembourser la dette locative dans les délais prévus par l'article 1343-5 du code civil ;
- SUSPENDRE l'acquisition de la clause résolutoire invoquée par Monsieur [E] [V] ;
- CONSTATER que la société SATAO a réglé l'intégralité de sa dette locative au jour de l'audience et le respect des délais de paiements octroyés ;
- DIRE ET JUGER qu'il n'y a pas lieu de résilier le bail commercial conclu entre Monsieur [E] [V] et la société SATAO ;
- DÉBOUTER Monsieur [E] [V] de toutes ses autres demandes et prétentions ;
- CONDAMNER Monsieur [E] [V] à verser à la société SATAO la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance ;"

Il est expressément renvoyé à l'assignation de Monsieur [E] [V] et aux conclusions de la S.A.S. SATAO pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 26 février 2024, le juge de la mise en état a clôturé l'instruction et renvoyé l'affaire à l'audience de juge unique du tribunal de céans du 2 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des conclusions de Monsieur [E] [V]

Le tribunal a invité, conformément aux articles 442 et 445 du code de procédure civile, les parties à transmettre en cours de délibéré, leurs observations sur le moyen relevé d'office de l'irrecevabilité des conclusions de Monsieur [E] [V] produites dans son dossier de plaidoirie, ces conclusions n'ayant été notifiée par RPVA en vue de l'audience du 16 octobre 2023 ni avant la clôture le 26 février 2024.

Monsieur [E] [V] a confirmé, en cours de délibéré, que la S.A.S. SATAO. n'avait pas été destinataire des conclusions produites dans son dossier de pladoirie.

Monsieur [E] [V] produit, dans son dossier de plaidoirie, des conclusions non datées où il est simplement indiqué "audience du 16 octobre 2023". Or aucune conclusion n'a été notifiée par voie électronique en vue de l'audience du 16 octobre 2023 ni antérieurement à l'ordonnance de clôture. Dès lors, ces conclusions seront déclarées irrecevables.
Sur la demande de résiliation judiciaire

Monsieur [E] [V] sollicite la résiliation du bail aux torts exclusifs de la S.A.S. SATAO. Il soutient qu'elle est redevable de la somme de 22.042,04 euros au 10 mars 2022 ; qu'eu égard au montant de sa dette locative et aux retards incessants de paiements, la S.A.S. SATAO n'a pas satisfait à son engagement contractuel au sens de l'article 1224 du code civil.

La S.A.S. SATAO sollicite que soit constaté qu'elle a réglé l'intégralité de la dette locative au jour de l'audience et qu'il n'y a pas lieu de résilier le bail commercial.

En application des articles 1741 et 1224 du code civil, la demande de résiliation judiciaire du bail peut être accueillie en cas de violation suffisamment grave du contrat. Le caractère de gravité suffisante s'apprécie en fonction de la nature de l'obligation inexécutée et de l'infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant.

Le caractère de gravité suffisante peut encore résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante.

Il appartient au juge saisi d'apprécier, au jour où il statue, si l'infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation, le bailleur se prévalant d'une infraction commise par le preneur pour solliciter la résiliation du bail devant en rapporter la preuve.

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il y a lieu de relever à cet effet que le bailleur n'a versé aucun décompte actualisé depuis l'assignation contrairement à la S.A.S. SATAO.

La S.A.S. SATAO justifie en effet avoir réglé l'intégralité de l'arriéré locatif au 1er février 2023, date à laquelle elle a réglé la somme de 10.341,28 euros correspondant au solde locatif dû au titre du loyer du mois de janvier 2023 inclus, ce dont elle justifie en versant aux débats l'avis de virement opéré le 1er février 2023 que le bailleur ne conteste pas avoir reçu.

Monsieur [E] [V] ne démontre pas, quant à lui, qu'il existe toujours un arriéré locatif pouvant justifier la résolution judiciaire du bail.

Cela étant, il ressort de l'extrait de compte locataire produit par Monsieur [E] [V] et par la S.A.S. SATAO que cette dernière n'a jamais cessé d'effectuer des versements afin de tenter d'apurer sa situation, ce qui caractérise sa bonne foi. Par ailleurs, il apparaît que la quasi-totalité de l'arriéré actualisé dont Monsieur [E] [V] demande le paiement a été notamment constituée au cours des années 2020 et 2021. Or, il convient de tenir compte des difficultés auxquelles la S.A.S. SATAO s'est trouvée confrontée du fait de la fermeture de son commerce imposée par les mesures législatives et réglementaires adoptées dans le cadre de la lutte contre la propagation de l'épidémie de Covid-19, apparue en France au début de l'année 2020.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de juger que Monsieur [E] [V] ne rapporte pas la preuve d'une faute de sa locataire d'une gravité suffisante pour justifier la rupture du lien contractuel entre les parties. Sa demande de résiliation judiciaire du bail sera par conséquent rejetée ainsi que ses demandes subséquentes d'expulsion sous astreinte, de condamnation de la S.A.S. SATAO à lui verser une indemnité d'occupation et de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire

La S.A.S. SATAO sollicite que lui soit accordé des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle sollicite également que soit constatée qu'elle a réglé intégralement sa dette locative au jour de l'audience et qu'elle a respecté les délais de paiement octroyés.

A titre liminaire, il y a lieu de relever que Monsieur [E] [V], dans son assignation, ne sollicite pas l'acquisition de la clause résolutoire mais la résiliation du bail à compter de la délivrance de l'assignation.

L'article L.145-41 du code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, le contrat de bail stipule à l'article 18 intitulé "CLAUSE RÉSOLUTOIRE" qu'il "est expressément convenu qu'en cas de non-exécution par le Preneur de l'un quelconque de ses engagements, notamment le paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu et/ou de ses accessoires, ou de toute autre somme dont ce dernier serait redevable, Le Bailleur aura la faculté de résilier le présent Bail, si bon lui semble.
Le Bailleur devra avoir préalablement mis Le Preneur en demeure de régulariser sa situation, soit sous forme d'un commandement ou d'une sommation de payer, soit sous forme d'une mise en demeure ou d'une sommation d'exécuter ou de respecter les stipulations du Bail, délivrés par acte extrajudiciaires, contenant déclaration par Le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, si bon lui semble.
Si, un mois après le commandement de payer ou la mise en demeure d'exécuter, Le Preneur n'a pas entièrement régularisé sa situation, le Bail sera résilié automatiquement, si bon semble au Bailleur, sans notification complémentaire et sans préjudice du droit réservé à ce dernier de renconcer dans le délai d'un mois à la résiliation du Bail."

Par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2021, Monsieur [E] [V] a fait délivrer à la S.A.S. SATAO un commandement d'avoir à payer la somme de 24.307,90 euros, visant la clause résolutoire.

La S.A.S. SATAO ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois.

Il n'est pas contesté en l'état que l'arriéré locatif a été totalement apuré à la date du 1er février 2023, date à laquelle la somme de 10.341,28 euros correspondant au solde locatif dû au titre du loyer du mois de janvier 2023 inclus était réglée par virement, ce dont elle justifie en versant aux débats l'avis de virement opéré le 1er février 2023 que la bailleresse ne conteste pas avoir reçu.

Dès lors, compte-tenu de la situation de la S.A.S. SATAO, de ses efforts de paiement et de sa bonne foi, il convient de lui accorder des délais de paiement rétroactifs jusqu'au 1er février 2023 et d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire acquise au 18 novembre 2021, de constater que les délais de paiement accordés ont été respectés et que par conséquent, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.
Sur l'arriéré locatif

Monsieur [E] [V] sollicite la condamnation de la S.A.S. SATAO à lui verser la somme de 22.042,04 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 mars 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2021. Il sollicite également la condamnation de la S.A.S. SATAO à la somme de 2.204,20 euros au titre de la clause pénale de 10%.

La S.A.S. SATAO soutient avoir réglé l'intégralité des sommes dues au bailleur le 1er février 2023. Elle sollicite à titre reconventionnel que sa dette locative soit réduite pour un montant de 227,67 euros correspondant aux frais du commandement de payer du 18 octobre 2021.

L'article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l'une des deux obligations principales du preneur.
Conformément aux dispositions du premier alinéa de l'article 1353 code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver

Comme développé ci-dessus, la S.A.S. SATAO justifie avoir réglé l'intégralité de l'arriéré locatif au 1er février 2023. Monsieur [E] [V] ne justifie pas, quant à lui, que la S.A.S. SATAO reste débitrice d'une somme au titre des arriérés et charges locatives.

Dès lors, Monsieur [E] [V] sera débouté de sa demande de condamnation de la S.A.S. SATAO à lui verser la somme de 22.042,04 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 mars 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2021. Il sera également débouté de sa demande de condamnation de la S.A.S. SATAO à la somme de 2.204,20 euros au titre de la clause pénale de 10%.

S'agissant des frais du commandement de payer délivré le 18 octobre 2021 d'un montant de 227,67 euros, le coût du commandement est une dépense à prendre en compte au titre des dépens. Les frais d'huissier seront donc examinés avec les dépens. Il n'y a donc pas lieu de les déduire du montant de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [V], qui succombe à titre principal, sera condamné à payer les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 octobre 2021.

L'équité commande de condamner Monsieur [E] [V] à payer à la S.A.S. SATAO la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de Monsieur [E] [V] sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS