TJ Rennes, 4 nov. 2024, RG 24/00714

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

N° RG 24/00714 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZIK

Jugement du 04 Novembre 2024
N° : 24/658

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[W] [T]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LEMONNIER
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Novembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [W] [T]
[Adresse 1]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2022, Mme [U] [V], épouse [X], représentée par son mandataire, la société CABINET JEAN MICHEL LEFEUVRE, a consenti un bail d’habitation à M. [W] [T] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440 € et d’une provision pour charges de 50 €.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 24 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 988 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [W] [T] le 24 mai 2023.

Par assignation du 24 janvier 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- Ordonner l’expulsion de M. [W] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 988 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ces indemnités étant versées à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’il est justifié d’une quittance subrogative,
o 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 13 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 septembre 2024, s'élève désormais à 977,90 €.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, puisque c’est la CAF qui a réglé le loyer courant et non M. [T].

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La société ACTION LOGEMENT SERVICES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [W] [T].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionnée en caution par la bailleresse de M. [T] pour le paiement de plusieurs loyers impayés pour un montant total de 988 €.

Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la bailleresse, et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signifié le commandement de payer à la CCAPEX plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 988 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 juillet 2023.

1.3. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que la dette locative de M. [T] a diminué depuis l’assignation et que le loyer courant a été réglé par la CAF.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Cependant, en l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [U] [V], épouse [X], à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 septembre 2024, M. [W] [T] lui devait la somme de 977,90 €, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [T] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [T] à se libérer de sa dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner, , solidairement avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d'occupation devra être payée à la bailleresse, propriétaire du logement.
A défaut et si la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d'une quittance subrogative visant les indemnités d'occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.

En cas de contestation, cette indemnité sera fixée à 509,39 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 11 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,