TJ Rennes, 4 nov. 2024, RG 24/00512

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 6]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 04 Novembre 2024

N° RG 24/00512 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KYZY

Jugement du 04 Novembre 2024
N° : 24/657

[W] [Z]
[K] [F] épouse [Z]

C/

[N] [E]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LE GOFF
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Novembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Septembre 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [W] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Simon COLLOCH, avocat au barreau de RENNES

Mme [K] [F] épouse [Z]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Philippe LE GOFF, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Simon COLLOCH, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [E]
[J]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2021, les époux [Z], représentés par leur mandataire, la société FONCIA ARMOR, ont consenti un bail d’habitation à M. [N] [E] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 595 € et d’une provision pour charges de 60 €.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de
2 047,82 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [N] [E] le 6 octobre 2023.

Par assignation du 8 janvier 2024, les époux [Z] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
- Ordonner l’expulsion de M. [N] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
- Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 2 380 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 décembre 2023,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 1 140 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de sommation, du commandement et l’ensemble des frais d’exécution,
- Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation mensuelle serait indexée en fonction du dernier indice de référence des loyers (IRL), s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 janvier 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 13 septembre 2024, intervenue après renvoi, les époux [Z], représentés par leur conseil, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 10 septembre 2024, s'élève désormais à 5 884,33 €. Les époux [Z] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, en dépit du renvoi.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [N] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à l’audience de renvoi du 13 septembre 2024.

Les époux [Z] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Les époux [Z] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [N] [E].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [Z] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc, en l’espèce, de faire application du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, délai prévu au contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 octobre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 047,82 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [Z] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 septembre 2024, M. [N] [E] leur devait la somme de 5 668,39 €, soustraction faite des frais de procédure.

M. [N] [E] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme aux bailleurs.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 697,97 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 10 septembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 695 du code de procédure civile, les frais inhérents à la sommation de payer du 14 septembre 2023 dressé par commissaire de justice ne sauraient être inclus dans les dépens, le commissaire de justice n’ayant pas été désigné par décision de justice et cet acte n’étant pas imposé par la loi.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 € à la demande des époux [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,